来源：当代生活报   

  
　　消费者困惑　
　　开发商延误交房怎么办？
　　本周刊的“王海热线”开通以来，得到很多读者的关注。近日，家住南宁市的卢先生来电反映，一年前，他看中了南宁市某房地产公司开发的世贸广场项目，便于去年3月与开发商签订了一份商品房买卖合同，合同规定于今年3月交付使用。可是，如今7月了，还未接到入伙通知书。当卢先生和众业主前往询问时，开发商以各种借口推诿，至今仍没有交房的迹象。
　　卢先生透露，当初该开发商是以该楼盘的开发建设用地作抵押，向银行贷了款。现在，因为开发商拖欠银行贷款，致使该楼盘的开发用地被法院查封拍卖，导致开发商延误交房。因此，卢先生等许多购房户焦急万分，特向王海热线求助。
　　记者调查
　　开发商面对困境寻找解决办法
　　在接到卢先生的电话后，记者与王海热线的律师还有卢先生一道前往世贸广场。据一名工作人员告知，不能交房的原因是：规划部门变更了原来的规划，因此推迟了交房计划。但是据采访现场的一名知情人士透露，该地块已经在今年初被法院查封，因为开发商用该地块作抵押，贷款做前期开发，后来是拖欠银行贷款被法院查封，他还出具了一份南宁市国土资源局的档案资料，资料表明，2008年1月21日查封了该地块。看到档案资料，记者连线了该项目的一位姓赵的负责人，她坦诚地告诉记者，地块被查封是事实，因为国家宏观调控的原因，加上银行银根紧缩，原来的贷款期限已到，不得已的情况下让法院查封了该土地。该负责人强调，世贸广场的股东们并没有放弃，他们面对现实，寻找出路，前往深圳等地寻找融资渠道。
　　律师告诫
　　签订购房合同须谨慎
　　针对卢先生遇到的问题，王海热线南宁负责人李怀宁向记者分析，现在某些不讲诚信的房地产开发商在商品房买卖合同中设计了一些法律陷阱，为其日后的违约行为开脱责任。本案例中，卢先生所出示的合同约定“因非出卖人主观原因导致工期受到影响（以有关部门的文件、通知为准）的，开发商可以延期交房”，就是一款针对开发商不能按期交房的有利条款，最后开发商以设计部门变更了原来的设计、规划部门变更了原来的规划等借口为由，推托其逾期交房的违约责任。
　　李怀宁告诉记者，消费者在签订购房合同前，除应事先调查了解房屋所在楼盘的开发建设用地是否已被设置了抵押、查封等法律限制措施外，还应调查了解开发商的信用记录，如果发现该开发商先前有过不良的信用记录，则更应在签订购房合同时小心谨慎，防止受骗上当。
　　王海说法
　　消费者购房最好求助专业律师
　　王海对此提出建议，消费者在购房时最好有专业律师陪同，代为其审核、分析购房合同，消除合同的法律漏洞；代为调查开发商的信用状况，以及楼盘所在的开发用地是否已被设置了抵押、查封等；为其提供专业的购房法律意见，为其把好购房合同关。消费者只有事先做好法律上的预防工作，日后发生纠纷时才能更好地保护自己的合法权益。如果发现开发用地已被抵押或查封，或者开发商有过不良的信用记录，建议消费者最好不要与该开发商签订购房合同。
　　王海在具体谈到卢先生的问题时说，我国《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，开发商逾期交房属于违约行为，应按照买房合同承担违约责任。因此，卢先生可以向法院起诉，要求开发商履行交房义务，并向其支付违约金。
　　另外，关于该楼盘的开发用地正被法院查封拍卖的问题，我国《物权法》第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”因此，卢先生等业主应向法院依法诉讼，该开发用地上新增的商品房不属于抵押财产，对处分新增的商品房所得的价款，银行无权优先受偿，购房者应优先于建筑工程的承包人、建筑工程的抵押权人以及其他债权人（包括银行）而享有受偿权。