来源：北京房地产律师网     作者:张辉  

              
            《物权法》已实施月余，它为买房人带来了哪些权利和风险？眼下，大多数买房人尚不清楚，遑论处置了。日前，上海根据《物权法》修改了房地产登记的地方规定，将购房人“遗忘”的权利、风险凸显出来。

            　　二手房预告登记权：可防卖家毁约

            　　买二手房也可以像买期房一样，行使预告登记权。《物权法》规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”也就是说，预告登记并不分期房还是二手房。以往，预告登记被当作是针对将来发生房地产权利变动的请求权，在期房销售中广泛运用，几乎是期房的“专利”。现在，二手房也可预告登记了，且“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

            　　上海汇业律师事务所杨晨光律师分析，当二手房交易可以行使预告登记后，买家一旦支付了意向金、定金，就可以要求向房地产登记部门申请预告登记。由于预告登记具有排他效力，即可防止卖家“这山望着那山高”，因后市行情看涨而违约抬价。这对规范二手房交易秩序具有重大意义。

            　　期房申请登记延期权：防止“烂尾”导致权利时效过期

            　　购买期房的产权申请登记时效不再局限于两年，而是延长到自能够进行产权登记之日起三个月内。

            　　此前，在上海等地，房地产登记的相关条例对预告登记的时效规定是：期房为初始登记之日起两年，现房为预告登记之日起两年。一旦超过两年有效期，买房人即使付了款，法律也不再保护其获得房屋产权的权利，只能去行使债权。也即是说，最多从开发商或者卖家手里讨回房款。正因如此，在楼市行情大涨的时候，开发商故意拖延交房时间，人为制造违约，给买房人退款、支付违约金，就是不给房，以获取更多收益。

            　　现在，《物权法》规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。”换句话说，预告登记的效力一直持续到购房人具备了行使房屋产权登记权利的条件后，再额外“附送”三个月的宽限期。在期房购买者拿到产权之前，权利都一直受保护，不再像以前那样，受开发商故意拖延或楼盘“烂尾”导致两年时效届满的影响。

            　　更正登记权：防止开发商“一女二嫁”

            　　购房人还可以通过“更正登记”来保护自己的物权。此前，一些失信开发商将房屋“一女二嫁”甚至“多嫁”以获取更多的现金流，这种现象在楼市屡禁不止。现在，进行了产权预告登记的购房人不必为此担忧，可以行使更正登记权来制止开发商的恶意行为。

            　　《物权法》规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。”

            　　杨晨光律师指出，权利人或利害关系人依据权利状态，主张对房地产登记簿记载的内容进行更正，是法律赋予事实上的权利人“救济”自身合法物权的一种有效手段。这一点，在以前的地方性房屋登记条例、办法中，鲜有涉及。

            　　房地产权利转移生效延后：过早付款有风险

            　　专业人士提醒，《物权法》在赋予购房人诸多权利的同时，一些内容与以往地方的规定有所不同，其中蕴涵的风险也当引起重视。

            　　譬如房地产权利变动生效的时点界定，上海等城市规定：对于房地产权的设立，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，“登记申请的受理日为登记日。”也就是说，只要产权登记部门受理了购房人的产权登记申请资料，就算是登记了。而现在，《物权法》规定房地产权的设立、变更、转让和消灭，“自记载于不动产登记簿时发生效力”。

            　　事实上，受理在前，登记在后，一般相差10天到15天。登记机构在受理之后、审核期间，如果发现物业被查封、抵押，或者存在其他权利瑕疵，就会不予登记。

            现行房地产交易中的付款程序多是：签订房地产买卖合同时，支付三到四成首付款；在交易中心过户后，支付五至六成房款；拿到产权登记机构出具的登记资料收件收据后，结清尾款。现在看来，此中大有风险，因为一旦产权审核出了问题，不予登记，购房人就无法获得产权。只有等到产权内容记载入册后或者产权证到手后，再支付全部房款，才会万无一失。