（三）商品房认购书订立后

　　并不是商品房认购书定立后，购房者就只能等着订立签定商品房买卖合同了，假如购房者在商品房认购书订立后发现该合同显失公平，在这段过程里，还是可以有所作为的，亡羊补牢，为时不晚，而且这个阶段仍会有新的风险需要及时防范。当购房者在商品房认购书签订后，方才发现该合同不妥或有新的风险出现，可循以下方法解决。

　　1．分析当前形势，分析风险及问题所在。

　　购房户在合同订立后，方才发现该合同不妥当，首先不要慌，慌乱中往往会犯下新的错误；其次要分析该合同是否在原则问题上不妥，不公平。如果仅是因为购房者不想再买预订的商品房，那是无法得到法律支持的，当然，双方当事人同意解除合同的除外。如果是因为购房者没经验而签订了显失公平的合同，还是有办法解决的。如果情势变更，发现新的风险，购房者也要分析清楚风险是否确实到达及其严重的程度。

　　2.解决问题。

　　对待显失公平等因素的购房者不满意的商品房认购书，可视具体情况采用适当解决方法。对商品房认购书中订立后发现的新风险、新问题也可根据不同情况采用相应的对策。

　　对因显失公平等原因而购房者不满意的商品房认购书，购房者可采用以下方法解决：

　　（1）与开发商协商，订立补充协议。笔者认为当事人协商解决是解决纠纷的最好方式，与诉讼相比，它没有诉讼成本，速度快、效率高，对缓解矛盾以及预防诉讼风险等都有好处。但它由于没有国家强制力为保证，也没有第三人的裁决，往往因双方无法达成一致而没有效果。对于购房者来说，在与开发商协商订立补充协议的过程中，要注意把握要求的分寸，不仅要合法还要合情合理，这样有助于双方缩小差距，提高订立补充协议的可能。补充协议中可以对原合同中不妥的条款进行修改，尽量实现公平。

　　（2）向人民法院起诉，撤销该协议。这种解决方式只适用于因重大误解订立的或订立合同时显失公平及以严重欺诈而订立的合同，对其他仅因购房者不满意的合同不适用。而适用这种解决方式时应注意两点：一是情况严重到需要撤销该协议，如果原合同中没有约定较多的定金、订金或者严厉的违约责任条款，笔者建议不采取这种方式解决；二是购房者行使撤销权的时间应符合要求，既要在一年内提出，又要在签订商品房买卖合同前提出。行使撤销权的主要法律依据是《中华人民共和国合同法》第54条之规定。

　　如在双方的商品房认购书中有选择仲裁的条款，且该条款有效，购房者应向仲裁机构申请仲裁。在采取这种方式时，购房者一定要注意采集证据，因为购房者必须以足够的证据来证明自己主张的事实。

　　对商品房认购书订立后，购房者发现的新风险、新问题，同样可采取协商方式解决，对新发现的，诸如开发商无实力履行合同等新情况，可采用书面通知解除合同的方式解决，如发现开发商的经营情况严重恶化，笔者建议应尽快起诉至法院，并申请采取诉前保全措施，以减少损失。

　　防范风险的各项工作都是为了帮助购房者有效的减少或避免损失。一般情况下，笔者不赞成购房者的任意悔约，它同样是违法行为。但如果购房者在签订商品房认购书后确有原因不能或不愿意购买预订的房屋，笔者建议购房者采取如下方式解决：

　　尽快口头通知开发商，并与其协商，签订补充协议。如开发商提出的条件过于苛刻，可以在订立商品房买卖合同时，对商品房认购书中未约定的房屋买卖条款提出合理合法的但开发商不能接受的要求，并以此为由不订立商品房买卖合同，收回定金或订金。

　　案例：

　　赵名声先生系A市大学教授，赵先生于2001年7月15日与并州市下元房地产开发有限公司订立商品房认购书，合同约定：赵先生预订并州市下元房地产开发有限公司开发的商品房一套，商品房面积120平方米，价款为24万元人民币，并约定双方于2001年8月1日签订商品房预售合同，赵先生随后交纳了定金2万元。但在商品房认购书签订后的第5天，赵先生接到上级调令，组织安排其到B市的另一大学任副校长。赵先生找到下元房地产公司协商此事，但下元公司坚持不退回赵先生的2万元定金。无奈之下，赵先生想出一计，称其不解除合同了，并如约在8月1日前往下元公司。但在订立商品房预售合同过程中，赵先生要求按套内使用面积计价，而开发商原定的是按建筑面积计价，结果双方发生争议，当天未订立商品房预售合同。一个月后，赵先生以双方都未违约，只是计价方式条款无法达成一致而未签订商品房预售合同为由，诉至法院要求开发商退回定金，并且商品房认购书同时终止。结果，法院支持了赵先生的诉讼请求。当然，赵先生因特殊原因而采取这种特殊方式有效地避免了损失，如果无正当原因悔约违约是不足取的。

　　商品房认购书订立过程中的风险诸多，笔者难以一一列举，购房者应引起足够重视，多请教于专业人士，防范风险，走好买房过程中的第一步，为以后的程序打下基础，开个好头。