发布单位：南京市房产管理局 文号： 发文日期：2009-4-10
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这部新的《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，可以讲我们是酝酿已久，与2003年6月发布的《南京市业主大会导则》相比，新《指导规则》更具操作性，对以往矛盾、纠纷较集中的问题都给予了明确规定。新《指导规则》广泛征求了相关部门、物业服务企业、业主及法律工作者的意见和建议，既贯彻了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等上位法的基本精神，又体现了南京特色，几易其稿，最终制定完成。
新《指导规则》共七章50条，对目前业主大会和业主委员会运作中存在的主要问题都进行了比较明确的细化规定，增强了针对性及可操作性。改进的主要内容可概括为以下六个方面:
一、加强基层政府对辖区业主成立业主大会，选举产生业主委员会及其日常工作的指导、协助和监督。
《指导规则》第三条规定：各街道办事处或镇人民政府负责牵头组织召开本辖区业主大会、成立业主委员会，指导、监督业主大会及业主委员会的日常运作。
《指导规则》第十一条规定：街道办事处或镇人民政府应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的30日内,负责组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组组长由街道办事处或镇人民政府代表担任。
《指导规则》第三十三条规定：首次选举产生的业主委员会，应自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地街道办事处或镇人民政府备案。街道办事处或镇人民政府在接受备案材料后7日内，向业主委员会出具备案证明。
《指导规则》第四十七条规定：业主委员会怠于履行职责的，或者业主大会、业主委员会作出的决定违反国家相关法律、法规和管理规约，严重损害业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，街道办事处或镇人民政府应责令其及时改正或直接撤销其决定。
解读：当前在组建业主大会、选举业主委员会，及其运作的实践中存在着业主大会成立难、业主委员会运作不规范，难以有效监督等突出问题，由于业主主动参与意识不强、组织主体不明确，造成业主大会组织成立难度大，同时业主委员会自律和监督机制不完善，开展活动不够规范，常常引发业主与业主委员会之间的矛盾，所以本《指导规则》明确由街道办事处作为业主大会的牵头组织主体，同时明确街道办事处作为业主委员会备案及日常运作的指导监督部门，就能有效解决上述问题，目前其他一些城市，诸如北京、天津、深圳、成都、苏州等城市也采取了类似的作法。
《指导规则》要求由街道办事处作为业主大会、业主委员会指导监督主体，这主要是由于业主自治中的产生矛盾大多数涉及到业主群体中人与人之间的复杂问题，而业主是街道、社区辖区内的居民，街道作为基层政权，居委会作为基层群众自治性组织，对辖区内的居民负有管理服务的法定职责和义务；同时，物业管理是小区管理的一部分，小区管理又与社区建设、社区管理密不可分，街道和居委会拥有综合管理的职能和手段，不论从《城市居民委员会组织法》规定，还是文明城市建设对小区管理的要求，街道办事处或镇人民政府都应该是指导、监督业主大会及业主委员会的日常运作的最佳主体，只有他们才能对业主大会及业主委员会工作服务的更加具体到位。
业主委员会备案职能调整到街道，尤其针对当前业主自治制度下对业委会缺乏有效服务和监督机制，由街道和社区居委会发挥法定服务和监督职能，采取有效手段，引导业委会更好的服务于广大业主就更显必要。
业主大会、业主委员会作出的违法、违规决定，街道办事处有权责令其改正或撤销，确立了街道具有执行能力，可以切实维护业主的共同利益，以避免引发重大矛盾纠纷。
二、明确各方职责分工，为首次业主大会召开提供支持和保障。
1、明确了建设单位、物业服务企业职责：
《指导规则》第十条规定：符合前条规定条件后的30日内，建设单位应书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。建设单位和物业服务企业应当积极配合召开首次业主大会会议，及时向物业所在地的街道办事处或镇人民政府提供业主清册等业主大会会议所需的相关材料。
《指导规则》第四十八条规定：筹备召开首次业主大会会议所必须的费用应由建设单位承担。
解读：明确了开发建设单位在业主大会会议召开时，有告知和配合的责任，督促开发建设单位、物业服务企业支持、配合业主大会召开，同时解决了筹备召开首次业主大会会议的费用。
2、明确了业主职责：
《指导规则》第十条规定：建设单位未及时书面告知的，物业区域内五个以上业主可联名书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。
《指导规则》第四十七条中规定：业主不在物业区域居住的,应事先委托本物业区域人员向其转达公告内容。
解读：作为业主，既然因物业获得相关权利，就应承担共同管理的义务，随时关注公告栏信息不但是一个业主应尽的义务，更是共同维护共有权的一种责任。本《指导规则》建立的转达制度，就是通过“转达”的形式，强调这种义务和责任，未能履行的，应该服从业主大会的决定而不是再去强调个体的权利。由于未能及时转告导致的后果，由该业主另行追究转告人的相关责任，为业主大会顺利召开创造条件。
3、明确了业主委员会职责
《指导规则》第三十条规定：业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行职责。
解读：明确了业主委员会仅仅是业主大会的执行机构、执行业主大会的决议，不能越位作出决定，应摆正位置，接受街道办事处或镇人民政府、社区居委会的指导和监督，在规定范围内行使相关职责。
4、明确了街道办事处职责
明确了街道办事处作为业主大会和业主委员会的成立、运作指导监督主体。
三、规范和细化业主大会成立、业主委员会产生程序，保证公开、公平、公正。
《指导规则》第九条至第二十六条细化了业主大会成立、业主委员会产生程序。
解读：业主大会是物业管理区域的最高权力决策机构，讨论决定物业管理区域的物业管理服务的重大问题，国务院《条例》确立了业主大会制度，但对业主大会成立条件及程序等未做具体规定。《指导规则》根据物权法的相关精神给予了明确。同时《指导规则》着重明确了首次业主大会的组织程序，街道办事处的指导或者组织成立业主大会筹备组的责任以及筹备组负责的主要工作任务即起草《管理规约》、《业主大会议事规程》和审查委员候选人资格的责任，理清了业主大会召开的筹备工作条路，为业主大会顺利召开提供了前提保证。
另外，针对目前部分物业区域业主认为业主大会、业主委员会成立、运作过程中缺少监督机制、易引发矛盾纠纷的情况，《指导规则》第十三条建立了会议的唱票和监督机制，由街道办事处派员担任监票人，以确保公平公正，防止暗箱操作。
四、对不交纳物业服务费的业主进行相关权利的限制，倡导共同维护物业区域的公共利益。
《指导规则》第十六条规定：管理规约、业主大会议事规则可以对欠交物业服务费及相关费用，或有其他侵害业主共同利益行为的业主在物业管理中表决权的行使予以限制。
解读：根据《物权法》规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。对于存在侵权行为的业主，应在消除侵害后方可获得相关权利。
五、明确业主委员会和业主大会具有赔偿责任，建立责任追究机制。
《指导规则》第四十七条规定：业主委员会擅自作出的决定造成他人经济损失的，由签字同意该决定的委员承担赔偿责任。业主委员会经业主大会授权或同意并公告的决定、办理事项，造成他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。
解读：此规定意味着以往存在的业主委员会盖章之后无法问责的问题将被有效解决。业主委员会在签订合同、收益分配等事项中，需要委员的签名，防止个人利用集体的名义做出不负责任的行为。同时，如果业主大会决定的事项，业主委员会执行后造成侵害的，由做出决议的物业区域全体业主承担责任。
六、强化措施，促使业主委员会规范运作，代表大多数业主的意愿。
针对近几年业主委员会运作中矛盾集中反映有关业主委员会委员资格的问题进行了明确的规定，《指导规则》第十八条业主委员会委员候选人具备的条件第三款、第五款、第八款分别规定：未发生侵犯本物业区域其他业主权益和公共利益的行为；遵守管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，不欠交物业服务费及其它相关费用；书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。
《指导规则》第三十九条规定：原业主委员会委员怠于或阻挠换届选举的，不再列入新一届委员候选人名单。
《指导规则》第四十二条规定：业主委员会委员在任期内有下列情形之一的，其业主委员会委员职务终止。
南京市房产管理局
2009年4月10日
