作者：南京市房产政务网
            http://njfcj.gov.cn/ 2007-7-24 17:29:28

               
            南京市的房改工作始于1992年，至今已有十五年了，购买房改房的家庭数以万计。但目前仍不断有房改购房人来咨询为什么购房契约上的房屋建筑面积与房屋所有权证上的不同，特别当权证面积比契约面积小时，购房人更是想不通，房款支付出去了，面积却变小了，多付的房款还不予退还。其实这个问题涉及到房屋面积的计算方式和房改工作的相关政策。
              
            从1995年开始，公有住房的出售量急剧加大，为了方便职工购房，提高工作效率，根据宁房改[1996]5号文《关于进一步做好出售公有住房工作的通知》，“出售公有住房的分户建筑面积一律以职工所购公有住房的使用面积乘以1.4系数计算。市产权监理部门制证建筑面积仍按国家有关规定进行实地测丈。”
            也就是说购房契约上记载的房屋建筑面积是以房屋的使用面积乘以1.4系数计算得到的，同时该面积也是支付购房款的依据。房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。系数1.4是根据当时的成套住宅状况估算得到的一个平均数值，而实际上对于不同套型的住宅来说，这个系数都是不同的。因此用1.4系数计算得到的房屋面积与实际的房屋面积是有误差的。房屋所有权证上记载的房屋建筑面积则是依据《房产测量规范》实地测量后计算得到的，它由房屋套内建筑面积（包括阳台面积）和共有分摊面积组成。这个面积也就是房屋的实际建筑面积。

               
            由于不同的计算方式造成了房改购房契约面积与权证面积的不同，购房人所支付的房款相对于权证面积来说，有的是多付了，也有的是少付了，那么如何解决这个问题呢？根据宁政发[1998]278号文《南京市进一步深化住房制度改革的实施方案》，“以使用面积乘以1.4系数测算的付款面积与房屋权证面积不一致的，支付的房款互不找贴。”因此房屋权证面积与房改购房款不产生任何联系。

               
            还有购买了一层房改房的产权人来咨询，为什么和楼上的房屋套型一样，契约面积也一样，权证面积却不一样。经过查阅相关资料，原来一层房屋没有阳台。根据《房产测量规范》有关规定，阳台面积不计入房屋的使用面积，但计入房屋的套内建筑面积。按照上面所述的两种房屋面积计算方式，就不难理解为何契约面积一样而权证面积却不一样了。早期的房改房中有很多都是一层没有阳台的，所以同样套型一层房屋的权证面积和楼上的不一样。