南京市房产管理局             作者：南京市房产政务网
            http://njfcj.gov.cn/ 2009-5-14 9:54:55

            　　目前市民购买商品房，多数都要等半年、有的一年以后才能交付使用，也就是所谓的“期房”。购买期房需要贷款的购房人，就以所购期房作为抵押物，向银行申请住房按揭贷款。在办理期房按揭贷款过程中需要注意哪些问题？
              

            　　了解其中存在的几种法律关系。一是购房人与开发商之间的商品房买卖关系；二是购房人与银行之间的借贷及抵押关系；购房人向银行申请借款，将所购房屋在取得产权证以后抵押给银行，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押的房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。三是开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购房产抵押给银行，但由于房屋为期房，银行发放贷款后，只能先行办理抵押预登记，等房屋竣工实际交付、办理房产证后才可办理正式抵押登记手续，在此期间由开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理正式抵押登记之前，开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。也正因为开发商对购房人的贷款承担担保责任，开发商对房屋的如期竣工、顺利正常交付使用负有必要的担保责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。

            　　开发商的阶段性担保责任不可以免除。对于上述第四方面的法律关系，购房人往往容易忽视。因为是期房，从银行贷款发放到预抵押登记、到房产证办理完毕，这期间开发商承担阶段性担保责任，这对于银行和购房人来说都是必须的也是必要的。

            　　但是近期发现，有个别开发商不愿意承担担保责任，或为了优化其公司的财务表报状况，在为购房人办理期房按揭贷款时，与银行双方约定：免除开发商从银行贷款发放到办理房产证期间的阶段性担保责任。这种做法将会给购房人、银行带来那些危害和不利影响呢，让我们来简单分析一下。

                
            　　对于购房人，因为购买的是期房，如果开发商不承担从银行贷款发放到房产证办理期间的阶段性担保责任，后期的房屋质量、交付时间、甚至是否能够交付等问题都无法得到保障；如果遇到开发商恶意欺诈或者是经营不善、房屋滞销各种原因导致房屋“烂尾”，无法交房等情况，购房人的权益将完全得不到保障。

                
            　　对于银行方面来说，银行基层信贷部门出于对贷款利益的追求，置存在的风险于不顾。借款人（购房人）将所购期房作为抵押物抵押给银行，但正式的抵押登记手续必须要等房屋实际竣工交付取得产权证以后才能办理，如果在此之前购房人因为任何原因造成的未按借款合同约定偿还银行借款时，银行无法实现其抵押权，免除了开发商的阶段性担保责任，房屋无法保证抵押登记的设立，就意味着银行的债权将无法实现。

                
            　　开发商既然与银行约定免除自身的担保责任，就不可能对房屋建设后期的一系列问题具备应有的责任心，购房人和银行对开发商也就没有任何的制约，其直接后果就是形成“烂尾”楼等情况，造成对购房人的利益伤害，同时使银行贷款出现风险且无法实施抵押权。

                
            　　按照我市商品房市场管理具体要求，期房办理预抵押手续时，在相关约定条款中，开发商作为“担保人”或“保证人”，界定其担保责任期限到房产证办理为止。这也是我市房地产市场管理长期以来保持相对健康、稳定的一项重要措施。所以无论从防范购房人、银行方面的风险考虑，还是为了维护房地产市场稳定发展，期房按揭过程中开发商阶段性担保责任不可免除。

                
            　　购房人如何防范由此产生的风险呢？
                
            　　房地产专业人士提示市民：首先，在购房之后必须了解上述法律关系及存在的风险。其次，购房人在与开发商、银行签订的“抵押合同”
            和“个人一手住房贷款合同”时应注意，其中的“担保人”“保证人”栏内皆应为“某某开发公司”签章，而在“个人一手住房贷款合同”当中的担保条款中开发商的担保期限应该为：“开发商担保期限是从银行贷款发放到购房人办理房产证为止”。其他任何有别于此的内容，都有可能存在对购房人不利的风险，购房人必须认真看清所签署的各种合同文本。