一、预售登记备案问题
某甲看中了某小区的某栋别墅后，交了订金，约定5天后签订商品房买卖合同。某甲按照约定的时间到售楼部签订合同时，由于网络问题导致无法网签合同、进行合同备案。某甲与房产公司约定先签合同（合同范本使用的是四川省建设厅和四川省工商行政管理局监制的范本），待网络恢复后再进行网签合同。双方确认所签合同需与网签合同内容一致后，签字、盖章。过了两天网络恢复后，房产公司就打电话要求某甲前往售楼部网签合同，某甲却以种种理由不网签合同，导致该栋别墅迟迟不能在房地产管理局进行合同备案。某甲认为合同没有网签、备案，买受人也不必按照合同的内容履行付款义务。
针对本案例，我从法律角度根据相关法律、法规作如下分析：
(一)、本案商品房买卖合同是否已经成立。
《合同法》第12条第1款规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：1、当事人的名称或者姓名和住所；2、标的；3、数量；4、质量；5、价款或者报酬；6、履行期限、地点和方式；7、违约责任；8、解决争议的方法。四川省建设厅和四川省工商行政管理局监制的范本内容中，当事人具备、标的和数量明确及其他条款完全符合合同法的规定，某甲与房产公司已经草签了房屋买卖合同，其签订即意味着在某甲与房产公司之间完成了要约、承诺的合同程序，故该房屋买卖合同已成立。
（二）、关于商品房买卖合同的效力
《合同法》第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。”这里规定的是民事法律行为的一般生效要件。在本案中该合同是否生效主要看其是否属具有违法性，其唯一可能违法的因素是没有登记。那么未经登记的合同是否有效呢？
《城市商品房预售管理办法》（建设部95年1月1日）第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”这个规定出台以后，有很多人认为，登记备案是合同生效的必要条件，没有登记就不生效。后来最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日）第六条规定当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《物权法》（2007年10月1日）第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据《物权法》的规定，预告登记只是按照合同双方的约定，可以向登记机构申请预告登记，预告登记不是法定必经程序。建设部颁布的于2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第六十七条规定第一款规定预购商品房的，当事人可以申请预告登记。第六十八条规定预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。第六十九条规定预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
由此可见，我国实行商品房预售合同登记备案制度的目的主要是便于房地产主管部门对商品房的宏观调控和管理，其实质是一种行政管理措施。因此，没有履行行政法意义上的义务并不影响民事行为的民事效力，也就是说没有到行政部门登记并不影响商品房预售合同的效力。即使双方把预售合同备案登记作为合同生效要件，但在没有登记的情况下买受人又按照合同约定交纳了相应购房款，出卖人也予以接受，那么合同双方当事人还是不能再以没有登记备案为由主张合同无效。同时我们应该注意到，虽然《城市商品房预售管理办法》规定的登记备案系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与《物权法》中的预告登记制度有本质的区别。但在实践中对防止一房二卖，保护购房人的利益方面所起的作用是一样的。
建设部95年颁布，04年修订的《城市商品房预售管理办法》和07年全国人大通过的《物权法》以及建设部颁布的于08年7月1日施行的《房屋登记办法》关于登记的规定明显有矛盾，在是否必须登记以及不登记是否违法这个问题上，我个人认为应该适用《物权法》和《房屋登记办法》关于可以登记的规定而不是《城市商品房预售管理办法》关于必须登记的规定。虽然预告登记具有准物权的效力，有很多好处和优点，但我认为，还是应该尊重当事人的意思，在当事人不愿意登记的情况下，也不能要求当事人必须登记。
所以，某甲与房产公司签订的商品房买卖合同已经成立且生效，某甲应当按照合同的约定履行付款等义务。
