三、在签订售房合同前，我们一般都要对我们的楼盘先介绍一番，要搞一些宣传，要打广告，或者做一些口头上的承诺等，那么这些广告，宣传册或者口头承诺是否具备法律效力呢，我们会为我们的广告，宣传或者是口头承诺承担一些什么样的法律后果呢？现在我们通过案例来具体分析一下：
            案例：某公司（甲方）和某乙（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：甲方将某房屋出售给乙方；该房地产的装修设备及基本情况已载于合同附件一、附件二（其中附件一订明电梯为广日电梯）；同日，双方签订了补充协议，补充协议约定：甲方保证该房地产的建筑工程依照政府规划部门批准的设计图纸进行施工，有关该房地产选用的建筑材料、设备、以及装修标准在本协议附录一已作说明。如未能采用本协议附录一内所列的材料，乙方同意甲方选用其它质量、标准相当的材料代替。合同签订后，乙方依约交付了房款，甲方也履行了交付房屋的义务。乙方在接收房屋后，发现该小区的电梯采用奥的斯牌电梯，且没有地下车库、运动场等公共配套设施，遂向甲方提出异议。因双方对此问题协商未果，乙方向法院提起诉讼，要甲方承担违反合同的违约赔偿金20万元，并承担案件诉讼费。
            另外：甲方在宣传资料中载明：小区主要公共配套有居委会、管理处、24小时便利店、地下车库，并附有文化和儿童活动场所，以及建于东北角的球类公园。附于该宣传资料中的小区四至图标明小区东北角是网球场。另，该宣传资料中的注意事项载明："详细楼宇图则以国家有关部门最后批准之图则为准，如有更改恕不另行通知"。
            本案一审法院认为某公司所发出的宣传资料注明以"国家有关部门批准的图则为准"，如未能采用本协议附录一内所列的材料（广本电梯），某乙同意某公司选用其它质量、标准相当的材料代替等理由认定某乙的请求无理，判决驳回了某乙的全部诉讼请求。某乙不服提起上诉，在本案二审中，某公司提交了广日牌电梯与奥的斯牌电梯的相关资料，证明上述两种电梯质量标准相当。二审法院还查明，小区东北角原规划为网球场的地方现为临时停车场，该小区现没有儿童游乐场、地下车库、网球场。
            二审法院最终认为，某公司和某乙签订《商品房买卖合同》及其补充协议是合法有效的合同，应受法律保护。由于合同中订明"如未能采用本协议附录一内所列的材料，乙方同意甲方选用其它质量、标准相当的材料代替。"，因此，某公司选用奥的斯牌电梯代替广日牌电梯，并无违反合同约定。某公司为销售该小区发出的宣传资料可视为销售楼房广告，该资料明确载明该小区有地下车库、儿童活动场所等公共配套设施，而且该宣传资料四至图也明确标明小区东北角为网球场。因此是对购房人一种明确、具体的承诺，该宣传资料对某公司具有法律约束力。虽然某公司在宣传资料中注明："详细楼宇图则以国家有关部门最后批准之图则为准"，但因楼宇图则的变更，使该小区规划变更，导致宣传资料中承诺的儿童游乐场、地下车库、网球场等公共配套设施不能兑现，确实降低了讼争楼房的整体价值，对此，某公司应作适当赔偿。因此，某乙要求某公司赔偿有理，应予支持，但某乙要求赔偿20万元的依据不足，对其要求赔偿的数额不予支持。结合本案的实际情况，某公司应酌情赔偿1万元给某乙。原审只考虑到某公司是按国家有关部门最后批准之图则施工，但未考虑到因图则的改变给购房人带来的影响，从而认定上诉人请求赔偿无理是欠妥的，应予纠正。
            从上述案例我们可以看出，不当的广告宣传或承诺，会给我们带来损失，麻烦甚至影响社会稳定，但适当的广告宣传或承诺能促进我们的销售，同时也能避免麻烦和损失。房地产广告产生纠纷大致有以下几种原因：
            1、还没有获得建设工程规划许可时，就进行广告宣传，获得建设工程规划许可后，广告宣传的内容与规划许可的内容不一致；
            2、销售人员为了促销，故意夸大宣传，随意承诺；
            3、由于销售压力，资金回笼等原因故意作虚假宣传，以诱使客户签约；
            4、房地产广告发布后，由于政府政策或相关法律、法规发生变动，为配合政策或法律、法规的变动而作出的调整；
            5、基于开发成本、房屋功用等考虑，为使小区的设计、规划更趋合理，在履行了相应的政府批准手续后，而对小区的现有设计、规划作出必要的、合理的调整；
            6、由于广告用语错误、叙述不准确等原因导致双方理解差异；
            7、由于工作人员对广告的不当理解、错误宣传等原因导致的不相符。
            8、样板房的质量、设备及装修与与实际交付的房屋不一致
            针对这几种原因，销售人员在进行广告宣传中应该注意以下几点：
                1、在规划未获得正式的批准之前，打广告要尽量原则一些，宏观一些，不要将自己想象的小区状况作详细的，具体的，准确的描述；
            2、广告内容应当严格仔细审查。
            3、广告宣传的内容应真实，特别是对那些内容确定且可能影响到定价或购房人决策的部分，应实事求是、切合实际；
                4、涉及小区规划、设计等发生变更的情况，应及时向买受人说明；
                5、对于理解上的差异，应当及时向客户作出解释和说明，以便在合理时间内寻求一个妥善的解决方案。
            6、说明样板房的质量、设备及装修仅供参考，以实际交付的房屋为准。
            房地产广告，就其表现形式而言，既包括公司通过广播、电视、电影、报纸、期刊、网络等媒体直接推销公司开发的房地产项目的宣传活动，也包括公司通过向外界展示项目效果图、模型、样板间，分发各种项目介绍材料，作出各种口头承诺等间接形式进行的宣传活动。那么，房屋销售广告或者宣传资料是否具备法律效力呢？答案是肯定的，现分析如下：
            《商品房销售管理办法》第十四条规定房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第十五条规定房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。　第三十一条规定房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据这条规定，只要满足了两个条件我们就要对销售广告和宣传资料承担合同义务与违约责任：第一个条件是我们就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺“具体确定”；第二个条件是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只要满足了这两个条件，不管先前的销售广告有没有被写进最后的《商品房买卖合同》，它们都会被认为是合同的一部分，对我们产生法律效力，如果我们到时候没有实现自己在售楼广告中承诺的内容，将会被认为是违约，并且承担违约责任。
            也许我们会想，现在的房屋销售竞争很激烈，几乎每个楼盘都是在动工之前就开始宣传，策划销售事宜，有时规划还没有批准。如果我们打的广告，印制的宣传资料，甚至我们的口头承诺都要成为合同的内容，都要承担法律责任，那我们该怎样宣传，怎样承诺呢？
            我认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，我们应该注意：1、在宣传材料和广告中，应尽量避免“具体确定”的介绍房屋及相关设施。比如，50%的绿化率，我们为什么要说50%呢？我们说50%左右不行吗？再比如，外墙的涂料，不能够详细说明是什么地方产的，什么牌子，我们可以笼统地说是高级涂料就行了。2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有影响的一些问题，可以根据实际情况灵活宣传。3、不要随便做口头承诺，防止录音。4、多使用模糊语言，少用具体确定的语言。5、在广告及宣传册中特别注明：本宣传或本广告内容仅供参考，不是合同的组成部分，具体以公司正式合同为准。在签合同的时候最好也注明，本公司以前的广告、宣传和承诺不是本合同的组成部分，本合同甲、乙双方的权利义务，以本合同为准。