六、因不可归责于购房人的原因，导致合同解除或者不能签订合同的，定金应当返还给购房人。
            案例：某乙与甲公司协商，欲购买两套商品房，房号分别为2401和2408。但双方只签订了一份《商品房认购书》，其中订明：某乙向甲公司认购其24楼01单位，建筑面积94.1297平方米，原价人民币1044181元，折扣7折，认购价730927元，另加装修、家私费合计88800元；定金20000元于签署本认购书时付清，首期楼款200927元于2002年1月28日前付清（已扣除定金），余款510000元于甲公司发出收楼通知书后7日内付清或按揭支付；某乙须于签订认购书之日起7日内携带首期楼款等到甲公司指定地点签署正式预售契约；等等。上述合同签订次日，某乙入住该房，并于2002年1月23日前向甲公司支付了定金20000元。某乙于2002年1月26日前往甲公司交纳首期房款，甲公司认为，当初给的七折优惠是因为某乙要买两套房屋，现在只买一套，就只能按7.5折支付房款。某乙认为，既然已经签订了认购书，就该按认购书的约定履行，甲公司不能单方擅自调高房价，要求按原价的7.5折支付房款，双方协商不成，最后，某乙因甲公司拒收而未能交纳首期房款。
            2002年7月12日，甲公司诉至法院，请求某乙搬出等，某乙反诉甲公司赔偿装修损失等。一审庭审结束后，某乙向法院提交了一张其本人的中国银行存折，该存折记载2002年1月24日存入28000元，余额281231.78元，一直至2002年3月21日，余额为283436.03元，以证明其有支付首期款的能力，是甲公司违约不收其首期购房款。
            一审法院认为，双方订立的《商品房认购书》合法有效，某乙不能依约交纳首期房款等，应承担违约责任，甲公司要求没收定金合理。鉴于双方同意解除上述认购合同，应予以准许。某乙应按原状将居住房屋交还甲公司，并应根据公平原则等向甲公司交纳居住期间的房屋使用金。至于某乙反诉甲公司赔偿装修费的问题，因其装修既未申请报批，也未能提交有效装修凭据，故其诉请不予支持。于是一审法院判决：1、双方签订的认购书解除；2、某乙搬出并交还房屋，同时按该市私房住宅成本租金支付房屋使用金；3、某乙已预付给甲公司的购房定金20000元不予退还，归甲公司所有；4、驳回某乙的反诉请求。
            判后，某乙不服，上诉认为，因甲公司单方要求调高购房款及家私装修费，导致本人不能交纳首期房款及办理相关购房手续，鉴于甲公司违约，依据我国担保法、合同法相关规定，请求撤销原审判决第二项、第三项、第四项，改判甲公司双倍返还其交纳的定金，合计4万元，另外，赔偿房屋装修损失5600元，甲公司答辩称上诉人上诉意见不成立。
            二审中，某乙再次提交其本人的中国银行存折，并坚持因甲公司拒收楼款导致其无法交纳首期房款的主张，甲公司认为该证据不是新证据，不予质证。同时二审法院还查明，2002年2月5日，甲公司致函某乙，指出同时购买小区的2401、2408两单元，2401房价折扣7折、家私及装修折扣6折，2408房价折扣7.5折、家私及装修折扣8折，单独购买2401一单元房价折扣7.5折，家私及装修折扣7折，要求某乙在签订原认购书之日起计一个月内履行应尽义务。2002年3月27日，甲公司再次致函某乙，指出某乙至今未履行应尽义务，其相关优惠已取消，某乙购买上述小区2401房不能再按原认购书约定折扣执行，上述单元现时折扣为标准房价的7.5折、装修7折，要求某乙尽快办理相关购房手续，否则，将按照每月5000元人民币的标准收取月租。3月29日，某乙复函甲公司，表示双方原订认购书合法有效，其本人已多次恳请公司继续按原订认购书履行，但公司执意违约加价，现本人无法接受公司单方提高房价的行为，决定放弃购买上述2401房，另外，不同意按每月5000元的标准交纳房租，要求公司退回2万元定金，其即在两周内迁出该2401房。2002年4月5日，甲公司第三次致函某乙，指出当初因某乙同意同时认购其两套单元，公司才给予购房7折优惠，但之后某乙仅购房一套及不在规定权限内交纳房款，现公司据此要求某乙尽快迁出原址2401房，并按照每月5000元的标准计付租金。同年4月10日，甲公司第四次致函某乙，要求其于4月13日前迁出2401房。同月12日，某乙第二次回函甲公司，认为公司要求其4月13日前迁出不合情理，并重申了其3月29日信函的观点。之后，某乙继续居住原址2401房至今。
            二审法院认为，双方签订的《商品房认购书》合法有效，对双方当事人均具有约束力。该预约合同约定，上述2401房售价7折，预购人应于2002年1月28日前交纳首期房款200927元。从本案表面事态发展看来，预购人某乙确实至今未能交纳首期房款。但是，鉴于某乙于本案一、二审期间反复提交了一份其积极依约履行交纳首期房款义务的证据材料，本院认为，某乙未能依期交纳首期房款另有隐情。对于上述某乙提交的证据材料存折，甲公司反驳认为其不属于新证据范畴。关于该问题，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款"因客观原因未能在期限内举证，但不审理该证据可能导致裁判明显不公，该证据可视为新证据"的规定，以及结合对2002年2月、3月、4月期间双方信函未来情况的考察，本院认为，上述存折属于新证据范畴，某乙据此主张其曾经于2002年1月26日要求履行交纳首期房款义务等，本院予以采信。
            由此，并结合甲公司在2002年4月5日信函中关于"当初因某乙同意同时认购两套单元，公司才给予购房7折优惠"的陈述，本院认为，至2002年1月28日，甲公司已不同意某乙按2401房标准售价的7折交纳房款，最终因双方对上述2401房售价不能达成一致意见导致某乙未能依期交纳房款。鉴于双方原订认购书明确约定该2401房7折出售，故某乙坚持7折售价并无违反上述预约合同约定。原审法院以违约为由，判决甲公司没收定金不当，本院对此予以纠正。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条"商品房认购协议中定金的处理"的规定，因不可归责于预购人某乙的事由，双方至今未能继续上述2401房交易，出卖人甲公司应当将定金返还给某乙。另外，某乙未能及时迁出上述2401房并非其本人故意使然，某乙上诉不同意按房管部门评定的私房住宅成本租金标准交纳房屋使用金，存在一定合理性。根据公平原则，某乙居住上址房屋期间的房屋使用金宜参照房管部门评定的私房住宅租金标准交纳，原审判决交纳标准较高，本院对此也予以改正。至于某乙请求赔偿装修损失问题，鉴于某乙不能就此提交有效证据，原审判决驳回某乙该项诉请正确，本院予以维持。于是二审判决：1、某乙搬迁并返还房屋，同时按私房住宅租金标准支付甲公司房屋使用金；2、驳回某乙的其他反诉请求；3、甲公司应返还某乙购房定金2万元。
            在实践中，支付了定金，然后由于各种原因，合同解除或者不签订正式的购房合同，购房人要求退定金的情况也很多，有的人愿意舍弃定金退房，有的人就会想方设法，用缠、赖、哭、闹等各种方式，要求退还定金，作为销售人员，我们唯一能够做的就是先了解法律对这方面的规定，然后再细致，耐心的解释。下面，我们来看看法律对定金是如何规定的。
            《合同法》（99年）第一百一十五条规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，
             应当双倍返还定金。第一百一十六条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
            《担保法》（95年）第八十九条规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
            最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000年）第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百一十六条　当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。第一百一十七条　定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。第一百一十八条　当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。第一百一十九条　实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。第一百二十条　因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。第一百二十一条　当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。第一百二十二条　因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

            最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（2003年）第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
            由以上规定我们可以看出，根据合同法和担保法的规定，只要买房人交了定金，最后不买房了或者不来签订合同了，除不可抗力外，都不能要求退还定金。但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，除不可抗力外，如果买房人没有过错，不能订立合同或者需要解除合同时，该定金还是应该退还的。因为先交定金，签订预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的正式合同创造条件。因此在继续进行磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立正式合同，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续对合同进行了磋商，只是由于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使正式合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。不可归责于双方的原因，是指双方都没有故意或过失，我个人认为，对于购房人来说，如果他本身也确实想买房，但由于遭遇盗劫，抢劫，家里失火，离婚，公司破产、地震等原因而无法买房等，也属于不可归责于购房人的原因。