第一：在开发商有商品房预售许可证商品房销售许可证，并且开发商不存在欺诈的情况下，合同合法有效，这时要解除合同，退房，要看是否符合合同约定的解除合同的条件，
北京市商品房预售合同约定的可以解除合同,退房的八大条款
1：开发商对房屋进行设计变更,购房人不同意变更的话可以解除合同,退房，由开发商承担相应的违约责任;但是购房人必须约定的时间做出是否退房的书面答复（见《北京市商品房预售合同》第九条：设计变更的约定）
2：购房人逾期附款超过一定时间，开发商有权解除合同，但购房人很可能要承担一定的违约责任，支付一定的违约金，不过开发商有可能拖延不解除合同，而让购房人承担较多的违约责任，这时候购房人就要主动书面明确自己经济困难无法支付购房款，要求解除合同退房；（见《北京市商品房预售合同》第十条：逾期付款责任）
3：开发商逾期交房超过一定时间，购房人有权解除合同，开发商要承担一定的违约责任，支付一定的违约金，但是购房人必须在违约之日起一定时间内书面通知开发商退房，让开发商退还全部购房款，并且支付一定的违约金；（见《北京市商品房预售合同》第十三条 逾期交房责任 ）
4：商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的或者商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人有权退房，由开发商承担相应的违约责任。（见《北京市商品房预售合同》 第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定）
5：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；（见《北京市商品房预售合同》第十七条 住宅保修责任）
6：如果商品房面积差异超过一定面积，并且和开发商没有约定据实测面积结算房款的话，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。购房人退房的，开发商应当自退房通知送达之日起30日内退还购房人已付房款，并支付相应利息。（见《北京市商品房预售合同》第十四条 面积差异处理）
7：由于开发商的责任，开发商未在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，购房人有权退房，购房人退房的，开发商应当自退房通知送达之日起一定期限内退还全部已付款，并且向购房人支付相应违约金。（见《北京市商品房预售合同》 第二十一条 产权登记之（一）初始登记）
8：由于开发商的责任，购房人未在约定期限内取得房屋所有权证书的，购房人有权退房，购房人退房的，开发商应当自退房通知送达之日起一定期限内退还全部已付款，并且向购房人支付相应违约金。（见《北京市商品房预售合同》 第二十一条 产权登记之（二）转移登记）
第二：看是否符合法律规定的解除合同的条件：法定的解除条件有以下五点：
1：因不可抗力致使不能实现合同目的（如贷款政策发生变化导致不能贷款的，合同解除权开发商和业主都有）；
2：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（合同解除权在非违约方）；
3：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行（合同解除权在非违约方）；
4：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的（合同解除权开发商和业主都有）；
5：法律规定的其他情形。
第三：在合同合法有效，并且不符合合同约定的解除条款和法律规定的解除条件情况下，购房人和开发商协商一致，也可以解除合同，退房，但购房人很可能要承担一定的违约责任。
第四：如果开发商没有商品房预售许可证商品房销售许可证，合同无效，开发商在没有告知的情况下，应该双倍返还全部已付房款；如果已经告知，只需要全部返还已付房款；
第五：如果开发商隐瞒土地使用权地上在建工程已经被抵押给银行的事实或者开发商一房两卖，涉嫌欺诈，业主可以请求法院撤销合同，并且可以主张双倍返还全部已付房款；
第六：如果业主对所购房屋有重大误解，也可以主张撤销合同，退房，全部退还己付房款；
第七：不管以何种形式退房，一定要签订解除协议，开发商必须盖上合同专用章，要给购房人一个原件，协议中一定要约定去房屋管理部门办理解除合同手续的时间和什么退购房款，如果违约承担什么样的违约责任，建议最好请一个房地产专业律师代为办理退房手续，以预防法律风险。

作者:北京张春杰律师