2007年下半年，深圳各大银行房贷政策步步紧缩，本律师接到很多购房者关于合同签订后无法按照预期取得银行贷款，导致合同无法履行的咨询。此类纠纷该如何处理？如何预防？
    真实案例：
    2007年5月17日，原告江波通过深圳市深房联房地产经纪有限公司居间中介，与被告杨文艳签订《房地产买卖合约》，将其所有的位于宝安区宝民路宝兴花园3栋401房以48.8万元卖予被告，合同约定定金5万元，其余43.8万元由被告通过银行按揭支付，6月11日双方签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》。房地产证顺利过户到被告名下后，因银行紧缩放贷，被告按揭贷款始终无法办妥（期间被告自行筹资2.8万元给原告）。10月原告将被告起诉至深圳市宝安区法院，要求解除双方之间签订的两个房地产买卖合同、将涉案房地产证再过户到原告名下、没收被告定金并由被告承担全部诉讼费用。诉讼过程中，原告申请法院裁定查封了已过户到被告名下的涉案房屋。本律师接受被告委托作为其代理人参与诉讼。
    原告诉称：
    原告认为，双方先后签订《房地产买卖合约》和《深圳市房地产买卖合同（现售）》后，被告一共仅向原告支付了定金5万元及房款2.8万，其余房款41万至今未付，严重侵犯了其合法权益。原告认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。原告已依约履行了全部合同义务，而被告却未按照双方约定履行向原告给付全部房款的义务，已构成严重违约，致使原告合同目的不能实现，根据《合同法》第93条、94条第（四）及双方合同中违约责任约定，诉至法院，请求依法判决，保护原告的合法权益。
    被告辩称：
    作为被告代理人，本律师针对原告诉状，提出主要答辩意见如下：1、造成银行未能如期放贷的过错方为原告，被告无违约行为，不存在根本违约，原告无权解约。原被告签订《房地产买卖合同》后，本来是中介公司联系建设银行作为被告的按揭贷款银行，但原告坚决要求通过其熟悉的中兴银行办理，没想到中兴银行一直没能办好。如果不是原告更改银行，贷款早就发放下来了，原告房款也早就收到了。2、涉案房屋已经双方同意过户到被告名下，原告已将物合法转移给被告，物权转移登记已将完成，原告现只享有债权请求权（要求支付房款），不再享有物权返还请求权（要回房子），只能提起支付房款的债权给付之诉，物权提起返还房屋的物权变更之诉。3、合同解除权的行使主体是合同当事人不是法院，法院无权以公权代替私权强制判决解除合同。鉴于导致原告至今未能收到全部房款的原因在于原告和银行，被告无违约行为，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
    法院裁决：
    2007年12月5日深圳市宝安区法院开庭审理，经法院主持，双方达成调解协议：被告于2008年1月31日前一次性支付原告房款41万元，案件受理费由双方共同承担。
    律师提醒：
    1、房贷政策多变，个人认为由于银行紧缩房贷导致合同无法履行属于不可归责于买卖双方的事由，任何一方均可解除合同并无需向对方赔偿；
    2、买方预贷款数额必须明确，并需证明银行可贷款成数不足自己预贷款成数，否则，卖方完全可以预贷数额就是目前银行可贷数额要求买方履行合同；
    3、为防止纠纷，建议买方在合同中明确约定预贷款成数、时间及银行不能按预期贷款的合同解除权条款。
 文深圳张茂荣律师