作者：鲁潮
    笔者在为银行提供追收贷款的法律服务过程中，经常遇到这样的问题：已婚借款人以全部份额登记在自己名下的房产作抵押向银行申请了抵押贷款，逾期不能还款，银行要求法院依法处理抵押物以归还银行贷款，而借款人（抵押人）的配偶提出异议，认为该抵押房产是夫妻共同财产，借款人（抵押人）未经其同意擅自以该房产设立抵押，其抵押无效，银行对该房产不享有抵押权。
    除此以外，笔者在代理离婚诉讼中也经常遇到这样的问题：离婚当事人将全部份额登记在自己名下的房产转让给第三人并办理了有关过户手续后，其配偶以该转让未经共有人同意为由，主张转让无效，要求分割该转让房产。
    夫妻房屋共有人提出上述主张的法律依据主要是：
    《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得下列财产归夫妻共同所有……夫妻对共同所有的财产，有平等的处分权”。可见，上述借款人（抵押人）、出让方的配偶在没有特别约定的情况下，一般都是该房产的共有人。
    《中华人民共和国房地产管理法》（下称《房地产管理法》）第三十七条规定：“下列房地产不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”《城市房地产抵押管理办法》第十九条规定：“以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。”可见，持有房地产证的夫妻一方以转让、抵押方式单方面处分夫妻共有房产是非法的，即所谓“认人不认证”。
    根据上述规定，似乎前述借款人（抵押人）的配偶和出让方的配偶关于抵押无效和转让无效的主张是完全合法的，如果这样，作为善意第三人的抵押权人和受让方的权益岂不失去了保障？
    《城市房地产管理法》第五十五条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。《房地产管理法》第四十八条规定：“房地产抵押应当凭土地使用证书和房屋所有权证书办理。”可见，房地产证是确定房地产所有人身份的唯一合法凭证，持证人即是房屋所有人，持证人有权也只有持证人才有权抵押、转让该房产，只要抵押权人、受让人同意抵押或有偿受让该房产，国家房地产管理机关也没有理由拒绝持证人的抵押登记申请或转让登记申请。也就是说，只要持证人的意思表示真实，并履行了有关登记手续，有偿取得抵押权或所有权的一方就是善意第三人，其合法取得的抵押权或所有权就应当受到法律保护，即所谓“认证不认人”。
    一边是夫妻共有房产的共有权，一边是善意第三人的抵押权或所有权，二者都有比较充分的法律依据，当二者发生冲突时，法律究竟应该优先保护哪一方？笔者认为善意第三人的合法权益应该优先保护。
    房地产证是政府依法定程序对房屋所有人核发的证明其享有所有权的法律凭证，具有公示公信效力，善意第三人通过合法途径从持有房地产证的抵押人或出让方取得该房产的抵押权或所有权，主观上没有任何过错，之所以出现共有人事后主张抵押无效或转让无效的情况，主要是由借款人（抵押人）或转让方故意隐瞒了夫妻共有的事实，如果共有人利益因此受到损害，应当由擅自处分房产的一方共有人承担过错责任。
    最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共有的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人经同意有偿取得该财产，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《城市房地产抵押管理办法》第四十八条规定：“抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此而产生的法律责任。”因此，即使夫妻房产的共有一方因其配偶的抵押行为或转让行为受到了经济损失，其仍然不能向善意第三人主张抵押无效或转让无效，但可以在要求解除婚姻关系的情况下依法追究其配偶的侵权责任。
    按上述观点，没有在房地产证上登记的夫妻房屋共有人的共有权面对善意第三人的合法权益显然失去了对抗力，在司法实践中，未登记为共有人的夫妻一方的房屋共有权经常受到损害。为了减少类似案件的发生，切实维护夫妻房屋共有权，笔者认为当务之急是做好以下两个方面的工作：
    一、加大夫妻共有房产登记的宣传力度，提高夫妻双方的法制观念，抛弃“夫妻一家不分彼此”以及“不好意思”的传统观点，树立依法维权的法律意识。
    二、完善房地产产权登记制度，扩大房地产管理机关的审查范围。
    通常情况下，房地产行政管理机关在对申请人为自然人的产权登记申请作权属审核时，一般只审查申请人的姓名、身份证和取得该房产的依据（如买卖合同、赠与合同、遗嘱等），而没有将申请人的婚姻状况及是否有配偶放弃登记申请权的情形列入审核范围，致使很多夫妻共有房产在另一共有人不知情或并不放弃共有权的情况下登记在某一方名下，为以后的权利之争留下了隐患。
    《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”由此可见，夫妻关系存续期间所取得的房产，经过夫妻双方的特别约定，也可以只归夫妻一方所有。
    《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请……共有的房屋，由共有人共同申请。”如果严格执行此项规定，房地产登记机关对申请人的婚姻状况应该进行调查，如果申请人已婚，就说明该房产有可能存在共有人，既然有可能遗漏申请人，就应该进一步要求申请人提供已丧偶证明或其配偶愿意放弃共有权的书面协议，如果申请人已丧偶或其配偶愿意书面放弃共有权，登记机关可以将房产直接登记在提出登记申请的申请人名下，申请人的配偶将无权对以后的房产抵押或转让主张权利。如果其配偶既不愿放弃共有权又不提出房产登记申请，登记机关就应按申请人的登记申请不符合产权登记条件处理，待夫妻双方共同申请后，再以夫妻双方为共有人核发房地产证。
    如果说第一方面的工作属于引导，那么第二方面的工作则属于堵漏，只要房地产行政管理机关引导和堵漏并重，夫妻房屋共有权就一定能得到较好的保护，善意第三人也将减少不必要的麻烦，房地产抵押、转让也将日益活跃。