第13条　销售广告：买受人根据出卖人于年月日刊登在报第版的广告，参考出卖人提供的广告(包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络文档)，与出卖人就购买房屋一事进行协商。

　　【解释】本来房地产广告不经约定就可以作为合同或者合同的要约，在诉讼中直接成为支持消费者签订合同的重要依据。但是建设部的《商品房销售管理办法》却剥夺了消费者的这种权利。这个条例规定：广告不写入合同不得作为合同的内容。这条看起来是保护了消费者，实际上是允许开发商大做广告，只要不写入合同就行。最高人民法院对于广告视为要约的条件是，广告说明和允诺具体明确、对合同订立和价格确定有重大影响，具体适用时则要提供相应的证据。所以现在我们没有办法，为了保护自己的期待权益，只能用复杂的文字将一幅幅美丽的广告画写出来，为的是实现广告中所描述的美好理想。有人说：通向地狱的道路上往往布满了鲜花，我想有时广告就是通向这条大道的指路牌。

　　【解释】根据我国合同法的规定，“要约”是指对特定人发出的、希望订立合同的意思表示，要约一经受要约人承诺即对要约人具有法律约束力。“要约邀请”则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示，要约邀请对发出人没有法律约束力。许多开发商以广告是要约邀请为由，拒绝按照广告履行合同，并且不会因此而承担违约责任。消费者往往会“哑巴吃黄连，有苦说不出”。

 

　　第14条　广告承诺：出卖人就其所发布的广告及其他说明资料承诺如下：

　　广告承诺(1)房屋及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为合同的组成部分，出卖人承诺提供的房屋、周边环境及公共服务设施将符合广告宣传品中文字及图案的描述；

　　(2)对于广告中没有尺寸标明的，将以房屋为高度基准等比例放大或减少；

　　(3)出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共服务设施均可在买受人入住时投入使用，如果本社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。

　　(4)如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】开发商随意利用广告进行欺诈的情况将会随着《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的实施而有所减少。根据这部司法解释，商品房广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告作为合同内容。但如果开发商在销售广告中和宣传资料中，就其开发出售的商品房及相关设施作出具体确定的说明和允诺，并由此对消费者决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在这种特定的情形下，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的，应当承担违约责任。

　　需要提醒广大消费者注意的是，如果开发商在广告中注明“本广告仅作宣传用途，不作为要约"，表明开发商已明确此广告不作为要约，不受广告意思表示的约束。即使是该广告对所售房屋及相关设施作出具体确定的说明，恐怕消费者要求开发商为“货不对版”承担相应违约责任的请求也很难得到法院的支持。

 

　　第15条　广告解释：广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积与位置应当与房屋具有相同的比例。如实际情况与广告数量误差超过3%，且此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】不仅广告中的内容要写到合同里，而且广告的语言也要写到合同中，特别是对广告中明确表明的数字，要在合同中明确约定这些内容的含义，因为广告欺诈都是从这里开始的。

　　【解释】目前广告最吸引客户的大概有三种方式，一是价格，二是位置与户型，三是绿地与园林。价格很容易写入合同，户型也会用图纸来表示，但是绿地与园林一般很难写到合同里，原因在于消费者不会使用文字来表示园林，包括园林在小区的位置、面积、形状、构成、植物种类、园林的保养等。一般谈判时开发商会作出种种非文字承诺以保证能够兑现，大部分消费者想到既然无法表述就会放弃，其实此处最容易出现欺诈，因为没有合同描述，仅仅凭借广告无法明确确定开发商是否违约以及违约责任。在204合同中我们没有从细节上说明园林及绿化的具体内容，只是强调了三点：一是园林绿化的广告内容应当作为合同的一部分；二是园林绿化的位置与面积应当与房屋尺寸具有相同的比例；三是相应的违约责任，包括解除合同及民事赔偿。比较好的是看到小区总平面图，或者将园林总平面图、庭院图、道路图、花坛图、屋顶图等全部内容附在合同后面，并且明确图纸的具体内容，这样才能有效的保护消费者权益。我认为越是在无法描述的地方越容易出现违约，如果消费者不能把握细节，那么就通过确定参照物的方式来进行合同描述。

 

　　第16条　样板间：考虑到目前出卖人制作的样板间是促使买受人购买房屋的重要原因，出卖人承诺房屋在质量、面积、装修的标准等方面均不低于样板间，对于足以影响质量的瑕疵，买受人可以选择以下两种方式要求出卖人承担违约责任：

　　(1)两倍赔偿：出卖人根据质量导致的价格变化，以物品价格与安装、重作价格的两倍向买受人承担违约责任，且在入住之日起一个月内支付；

　　(2)解除合同：出卖人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】消费者在看样板间的时候会感到非常满意，等到收房的时候却发现事实与想像完全不同，消费者面临的不仅是房产价值大打折扣，在心理上也造成极大的失落和愤怒。为了避免承担责任，绝大多数发展商还会在实际交屋前将样板房拆除，让购房者“死无对证”，因此购买者看样板房时，应自带一把卷尺，丈量一下各房间的面积和层高，确认一下其是否真实，因为往往临时搭建的样板间其内墙隔断比实体样板间要薄，户内面积会有所增大，给购房人造成错觉。还应确认一下室内摆放的家具尺寸是不是有所缩小，尤其是双人床、衣柜的大小，对室内空间的视觉感受也会有明显的影响，再对照售楼书的房屋面积进行比较。也可带上内行人去看房，多问一些细节问题，这样可避免吃亏。当然，把您关心的重要指标记录下来签进合同最为重要。

　　目前样板间的制作过程已经高度专业化了，样板间的设计、装修、灯光、内饰已经到了很难复制的程度，开发商在设计样板间时考虑的因素已经超过房屋本身，因为除了广告以外样板间是最能打动人心的了，只是消费者在看到豪华无比的样板间时，一定要想一想：我得到的房屋真的这样美丽吗？

 

　　第17条　保留时间：出卖人承诺在买受人入住后三年内保存样板间，并且承诺在拆除样板间时征得买受人的同意，否则将向买受人支付十万元赔偿金。

　　【解释】既然样板间这样重要，而且既然它这样难以复制，有人就会想能不能只让它在签订合同时使用，合同签字付款后就把它拆了，省去太多的麻烦？但是作为消费者总是想让它尽可能长的保留下来，在诉讼期间可以作为最有力的证据，所以样板间的存废争议在入住后就开始进行了，只不过大部分都以开发商的胜利而告终。写出一条合同条款的目的就是想让我们在失败的同时能够得到一点补偿。

 

 

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