第4章 房屋面积

　　第20条　筑建面积：

　　(1)文字定义：房屋销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。

　　(2)总建筑面积为____平方米，其中套内建筑面积为____平方米，阳台建筑面积____平方米，室内墙体面积为____平方米，分摊的共用面积为____平方米。

　　【解释】中国的房屋面积是最复杂的，我数了一下，大概有以下几种，顺便也解释一下：

　　1,使用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。可能很多人说这就是室内地毯面积吧，差不多，只是要将各门洞下面的部分扣除。

　　2．套内使用面积：套内使用面积是各房间使用面积的总和，一定记住：不要乱用“使用面积”，这可能让我们无法找到它的准确定义，最好还是使用《住宅设计规范》里说的“套内使用面积”，概念明确了才容易解释。

　　3．套内建筑面积：套内建筑面积二套内使用面积＋阳台面积＋墙体面积，很多合同里使用这个面积，但是墙体面积的测量很困难，特别是外墙，如果有保温层就更困难了。

　　4.公用建筑面积：是指全部公用部分的建筑面积之和，所谓公用部分包括的内容很多，像电梯井、楼梯、过道、门厅等等，但是有两个基本原则：第一要与房屋所在的楼座在结构上直接相连；第二要目的是为本楼服务所用。

　　5．分摊的公用建筑面积：各个消费者都会分摊到一部分公用面积，但是这个面积是如何分摊出来的则是一个很大的问题，建设部的计算方法是这样：先计算出整栋建筑物的公用建筑面积，然后再除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，最后得到一个建筑物公用建筑面积分摊系数。也就是说公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。这还没有结束，你自己家的分摊面积就是你的套内建筑面积与分摊系数之积；另外为了叙述方便，我们将“分摊的公用建筑面积”简称为“公摊面积”。

　　如果你看到这里有点头眼昏花的话，最好先休息一下，做做深呼吸，要知道如果你在自己家里都看不明白的话，到了售楼处，经过售楼员的一番劝告后，你可能就会更糊涂了，所以请你务必将这个问题看清楚，看不懂的话就高声朗读吧，这样可以尽量地放慢速度。

　　6.建筑面积：建筑面积二套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积，你看要明白建筑面积这个概念有多麻烦，如果前面几个概念你没有学会的话，后面的概念恐怕就不行了。但是有人就是追求这种效果，将本来很简单的事务复杂化，这也算是一种合同技术吧，越复杂就越难以核实，欺诈就这样披上了合法的外衣，也就这样得以横行。

　　7．销售面积：前面几个概念都有技术规范来支持解释，但是这个销售面积的解释方法就多了，不仅各地不一样，就是同一个项目的不同合同也不一样，所以我想消费者要看一看自己的合同是怎么写的，如果不明白就要写在合同里，不要怕让人笑话。我已经签了N个合同了，有时到售楼处还要被销售员戏弄，我也不在乎，“三人行必有我师”，不会就学习嘛。北京市国土资源和房屋管理局最新公布的《商品房买卖合同示范文本》中对面积这个问题做出了修改。

　　全部204合同不过三万多字，如果要将面积问题说清楚的话，至少也可以写三万字。其实如果有一部《住宅测量法》就可以把全部内容说明白，但是现在没有，只能大家在合同里说了。对了，如果我要写法律的话，一定是将套内使用面积与公摊面积分开销售，你如果同意，到时候可一定投我一票啊！

 

　　第21条　建筑面积变化：

　　(1)面积范围：买受人所购房屋约定建筑面积为____平方米，如果经过实际测量后，面积在____至____平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。

　　(2)面积超出：买受人所购房屋建筑面积经过实际测量后，大于____平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。

　　(3)面积不足：买受人所购房屋建筑面积经过实际测量后，小于____平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记；当此面积小于____，买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　(4)面积费用：鉴于目前买受人所购房屋面积所适用的契税为＿%，如因出卖人原因使登记面积扩大，导致买受人不得不支付更多的税费，则由出卖人承担此等多支付的税费；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用(物业管理费、取暖费用等)的增加，必须支付的由出卖人承担，同时买受人保留退房的权利。

　　【解释】因为我们的面积概念太多，过去靠一个面积数字进行欺诈的方式已经落后了，现在出现了一种新方法：组合欺诈。既然建筑面积二套内建筑面积＋公摊面积，那么开发商在合同里把三个面积可能都写上，但是交付房屋的时候，却把公摊面积增加，而套内建筑面积缩小，这样既可以保持建筑面积总额不变，又可以让消费者无法核实。

　　有的消费者说：“我为什么不能核实公摊面积呀？”我说你当然有权利核实，但是你要想一想，如果请测量公司核实一座20层楼的公摊面积测量费是多少啊，有的地方要收到20万元啊！你会为了10平方米的误差去为全体消费者出钱吗？如果你有这个勇气（注：我目前还没有见到这样一个人），最好到中国消费者协会登记一下，我认为你完全有资格当选每年“3·15”晚会的维权英雄了，至少是获得一个提名吧。

　　所以，有人知道你不会这样做，知道你舍不得为全体业主掏钱测量，更知道如果要让全体消费者团结起来集资测量，比成立一家公司还要难10倍，所以就放开胆子在公摊面积上进行欺诈，这叫“欺你没商量”，还叫作“我诈你是因为我爱你！”

　　面积的问题不仅涉及房屋本身的使用，而且还涉及一系列的费用问题。以后交物业管理费洛种过户费，全面的费用都要增加。假设签订一份合同，以5000元／平方米的价格购买了100平方米的房子，开发商充分利用正负各30/0的误差，让他多支付总面积的6010也就是6平方米的房款，就是30,000元，他每年还要多支付8元／（平方米·月）的物业管理费600元、暖气费180元，合计780元，这样70年合计是56，000元，加起来这就是9万余元，如果再加利息等其他损失，可能要接近15万元，占50万元的30％，就不是一个小的数目了，所以，签合同要把它写得非常详细。

 

　　第22条　分摊的公用面积：

　　(1)文字定义：可分摊的公用面积是指与房屋在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑物的建筑面积。

　　(2)基本原则：此部分仅存在于本楼内部或与本楼建筑结构存有相连结的部分且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。未经买受人同意计入公摊面积的，买受人有权不支付价款。

　　(3)分摊构成：公共门厅、电(楼)梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其它设备间为公共部分，其面积计入公摊面积；房屋与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半计入公摊面积。

　　　　【解释】现在房屋的面积测量都是由开发商委托测量公司来完成的，一般情况下是由开发商与测量公司签订委托合同，在房屋竣工后由测量公司进入现场进行测量，开发商按照平方米向测量公司支付测量费，价格基本按国家测绘局的收费标准。这样就存在一个问题，测量公司为了多收取测量费用，会有意无意地将面积向大处测量。例如，明明10,000平方米，测量公司可能会测成13,000平方米，这样可多收3000平方米的费用。开发商对此持什么态度呢？最好是保持沉默：你多测多少我都不管，只要你能给我分摊出去就行，3000平方米你不过多得几万元测量费，而我可以得到几千万元房款，而且出了问题不是我的责任，何乐而不为呢？测量公司这么想：我只不过动动笔就多得了几万元，而且消费者与我之间没有什么合同关系，就是错了也找不到我，何乐而不为呢？

　　这样就组成了一个默契的“犯罪组合”，说默契是相对于需要进行明确分工积极沟通的组合，而在这个默契组合中，双方都不用多说什么，不用就对方的行为目的与方式进行语言上的分工，大家都心照不宣，各自的目的都可以完整地实现了，当然是以损害消费者的利益为代价。

　　又记：我们前面已经说过公摊面积的问题，现在还要强调，是因为每个楼的公摊面积部位是不一样的，如果没有明确的说明，最后在核实方面就会出现困难，大家谁也不知道公摊部分在何处，更不知道如何核实，我想一座楼里如果有一份204合同也算是对全体消费者的一点帮助，但是很遗憾，我看到的合同细致的少、糟糕的多，所以请我打官司的人要比请我签合同的多，没有办法。

　　根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》：可分摊的公用建筑面积主要包括以下两大部分：

　　1.大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上是为该建筑服务的专用设备用房。

　　2.房屋与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

　　不应计入公用建筑空间的主要有：（1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（2）售房单位自营、自用的房屋。（3）为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。此外，其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

 

　　第23条　套内建筑面积：

　　(1)文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。

　　(2)面积范围：买受人所购房屋约定套内建筑面积为____平方米，如果经过实际测量后，面积在____至____平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。

　　(3)面积超出：买受人所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，大于____平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。

　　(4)面积不足：买受人所购房屋套内建筑面积经过实际测量后，小于____平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付价款，并且应当据实测面积办理产权登记。

　　(5)比例增加：如建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。

　　(6)比例减小：如建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，包括要求出卖人退还全部房款、面积变化应退的双倍房款，买受人有权选择诸多退款方案中的一个。

　　【解释】如果一个面积由其他几个面积组合而成，我们不仅要强调各种组合的精确内容，还要注意当一个数据发生变化时，其他数据的变化情况。在我的合同设计里，一般遵循“同向同比变化”的原则：要大一起大，要小一起小，而且放大与缩小的比例一定要一样，如果不一样的话，对那些使我受到损害的变化我不认可，当然不认可就意味着不付钱，也意味着我有权解除合同，还意味着在解除合同以前我有可能要住着房屋，反正我已经根据合同的约定付钱了嘛。

 

　　第24条　套内使用面积：

　　(1)文字定义：套内使用面积是指各功能使用空间(如卧室、起居室等)墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

　　(2)面积构成：卧室面积____平方米，书房面积____平方米，客厅面积____平方米，卫生间面积各为____平方米，面积由房屋内部测量尺寸长宽相乘所得；合同面积以出卖人现有的平面图纸所注明的套内使用面积为标准。

　　【解释】面积等于长与宽之积，但是在某个案件中，大家对计算方法却各抒己见，有人认为这个面积是按照比例计算出来的，而不是简单的积，最后为了搞乱全部程序，有人就要求申请鉴定，当然鉴定费往往由败诉者承担，但是如果胜败之间并不分明呢？如果没有人愿意就计算的程序进行鉴定呢？特别是在那些小城市里。或者说即使有人愿意鉴定，这笔近万元的费用和超过3个月的漫长等待，是否每个人都愿意付出呢？这又是一个争议。

 

　　第25条　使用面积变化：

　　(1)面积范围：买受人所购房屋约定套内使用面积为____平方米，如果经过实际测量后，面积在____至____平方米之间的，则双方据实测面积结算，多退少补。

　　(2)面积超出：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，大于____平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，且超出合同约定面积的房屋所有权仍然归买受人所有，出卖人应当据实测面积办理产权登记。

　　(3)面积不足：买受人所购房屋套内使用面积经过实际测量后，小于____平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测结果办理产权登记。

　　【解释】有人喜欢用百分数来进行面积范围的确定，我想这当然好，简单明确，而且就这个问题可以在法庭上进行长篇大论，因为如果涉及百分比就可以就分子是什么、分母是什么、它们之间的差异有多大、什么时间可以得到这个比率进行考证，并且可以请专家就此发表观点。如果有人想把审理程序搞乱，特别是想让那些本来就是文科出身的审判人员对此不敢下结论，最好的方法就是使用相对值，这个方法我一般不告诉别人。

 

　　第26条　单元面积：考虑到卫生间、厨房等房间的面积缩小将严重破坏其使用功能，因此出卖人卫生间、厨房等的套内使用面积如果减少超过0.3平方米则买受人有权退房，暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

 

　　第27条　露(晒)台面积：鉴于露(晒)台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为____平方米的露台之使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积，则出卖人应当退还给买受人的费用为平均房价的三倍与按露台(晒)总建筑面积之积。

　　【解释】露台在大部分地区是房顶的一部分或者一种形式，本来不能销售，或者说是无法取得所有权证的，因为它不是一个各种墙体的围合空间，但是我想未来可能会发生变化，楼顶的平台也可以进行销售了，但是在中国的《住宅所有权法》公布之前，这个问题可能很难解决，此处就不再多说了。

　　露台要涉及的问题有三个：消费者如何使用？是否要支付管理费用？如果使用权利受到限制或者被剥夺后怎么办？

 

　　第28条　测量机构：为保证面积数据的准确性，本房屋由出卖人先行委托测量机构在房屋竣工后进行实际测量，所委托的测量机构应当是取得国家测绘局颁发的测量资格证书的专业机构，测量行为不得委托给他人；没有取得国家测绘局测量资质证书的机构其测量结果无效，买受人有权拒绝支付房款。如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】我坐在小台前，一个字一个字地打，不断地就有电话打进来，有时我的写作就产生跳跃，想到明天还要去国家测绘局，我就把这一条说一说。中国的测绘行政管理机构是国家测绘局，而不是建设部的。前者是国务院的直管机构，并不是建设部的下属，这一点《测绘法》已经明确；国家测绘局将测绘分为甲、乙、丙、丁四级，在北京甲级的测量机构大概有二十多家，每个级别不同的机构可以履行的测量范围不一样，有大有小。房产测绘只是其中的一项业务，并不是每个测量公司都有这个资格，所以要分清楚。其实房产测量我认为某些项目还是比较简单的，像套内使用面积的测量，普通人就可以做到。但是考虑到责任的承担，我想大家还是要找到那些取得了《测绘资格证》的机构，这样就是出了什么问题，也有人能够担着，千万别怕麻烦。

 

　　第29条　规范与成果：为保证交易的公平性，出卖人应当根据《房产测量规范》和《房产图图式》的规定，向买受人出示测绘图，图中应当标明套内空间及公摊部位的位置与面积构成的尺寸，房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，以使买受人可以皮尺对图中标明的面积进行核对。如不能达到上述标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】我经常看到有的消费者拿来的测量报告，好像里面只有总建筑面积、套内建筑面积和公摊面积，至于这些面积是怎么出来的，好像谁都说不清。如果消费者去找测量公司，测量公司往往说：“你是谁啊？你和我有什么关系？是开发商请我的，你有问题去找他！”如果去找开发商，开发商就说：“不是我测量的，你去找测量公司。”收钱的时候家家都管，出了问题谁都不管，这是一个通病。

 

　　第30条　面积核实：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人核对及查实的成本较高，有可能产生欺诈机会，为此买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于普通市场上购买的合格米尺等测量工具即可进行测量。如出卖人对此测量工具的准确性表示异议，应据买受人的指示申请有关机构对测量工具的销售单位进行相关工具质量鉴定，买受人不申请的或者申请后有关机构没有给出测量工具不合格结论的，则视为测量工具符合质量要求。

　　【解释】有人认为测量一定要专业人员使用专业工具才行，其实未必如此，市场上销售的皮尺如果是合格的，普通人用和专业人士用都没有什么差别，特别是在套内使用面积的计算上，好像大家都会计算。但是某些人就是想在这方面做点动作，想剥夺消费者的知情权，此言又不好直接说，只能找借口了，这一条就是用来把这个借口给堵住的。

 

　　第31条　测量争议：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方均有权提请法院或者有关机构就双方争议进行评判；在此以前买受人有权在不支付任何价款的前提下先行入住，并且根据最有益于买受人原则在不同测量结果之间进行选择并支付相关费用。

　　【解释】有人认为如果打官司就不入住，我说这不是好办法，不入住的话，房租是一种损失、房屋有可能被再出售，这种风险的结果都不是我们期望发生的，最好的方法就是将诉讼与入住分开，我第一要入住，第二要维权。把生活与打官司结合起来，这样维权活动才能持续下去，我们的生活才能越来越美好，不要过于僵持，那样吃亏太多了。

 

　　第32条　违约推定：考虑到测量过程的复杂，买受人无法对全部尺寸进行核实，而出卖人委托的测量机构做为专业机构，应当保证全部测量尺寸的真实与准确性；为此买受人有权以抽检的方法来核算全部测量结果的质量。双方约定买受人可以对任何一尺寸进行核实；如买受人测量得到的任一尺寸结果，与出卖人提供的测量报告结果不同，或出卖人提供测量报告中并不包括此尺寸，则推定出卖人提供的全部公摊面积尺寸均存有欺诈；为此买受人有权拒绝支付全部公摊面积的费用，出卖人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍应及时为买受人办理《房屋所有权证》。

　　【解释】我有一次去旁听开庭，出卖人问：“消费者，你怎么说面积不对？”消费者说：“我核实了A,B,C等几个尺寸，都发现了问题。”出卖人又问：“一个楼上有几千个尺寸，你怎么就凭几个错误就说我们测量结果全错了？”消费者当场无话可说。

　　我在学习的时候，知道外国在处理证据问题上有一个原则，叫“一颗老鼠屎原则”，本意来源于这样一个传统：当人们发现锅里有一颗老鼠屎时，就会立即不再吃了，也不再考虑是否还有其他老鼠屎；当我们发现一个人提供的证据有错误时，即使只发现有一个错误，如果我们认为这个错误是故意的，那么他提供的全部证据都不再采用。这种严格的责任分配方式可能与我国的宽容中庸的精神不相符合，但是我发现非常有效。

 

　　第33条　违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款作为违约金，不能退回的，逾期则每天应当支付总房价百分之一的违约金。

　　【解释】支付违约金是承担违约责任的一种方式，如果不能支付违约金，是否也要承担责任呢？我想应当这样，否则对方就会说：“可以啊，我给你违约金，给你10万元，但是要10年以后！”岂不坏哉！

 

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