第5章 建筑设备：

　　第34条　用水供应：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源由市政机构提供，压力为____；出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为____，价格为____元/吨 。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】在北京大学的一次辩论会上，一名比较伟大而且知名的开发商当场骂我是骗子，说我让消费者因为水温不够就退房，我的险恶用心在于搞乱市场。其实如果仅仅是水温不够，当然没有必要退房；关键是如果住10楼没有水怎么办？或者水不是24小时供应怎么办？或者消费者喝的水不是市政用水，而是开发商打的地下水（其中有美丽的色彩和小动物）怎么办？这时如果不让消费者退房，那么消费者怎么生活呢？难道要天天用净化水洗澡不成？

 

　　第35条　排水设施：出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以正常使用，室内排水共有地漏____个，分布在卫生间、厨房等，并承诺可以保证排水顺畅和无异味。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人应向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　【解释】我自己平时很少洗衣服，当然我用努力工作来回报家里为我洗衣服的父母。但是我可见到过没有地漏的房屋，也见过洗衣水向客厅倒流的房屋，还见过楼上洗衣楼下下雨的房屋。住在这样的房屋里，特别是当花了50万元房款，而且每个月还要支付3000元银行贷款的时候，每个人大概都不会感到很幸福，因为你每次洗衣洗碗都要想一想：水怎么排？楼下邻居会不会又上来吵啊？

 

　　第36条　管道密封：出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道在十年内不会出现任何非人为泄漏；如果室内发生液体或气体泄漏，导致买受人的装饰装修家具损坏的，如果出卖人不能证明自己没有责任，则推定出卖人承担全部责任。出卖人应当以5倍装修家具款额或者每人每日500元作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、设计施工方面所支付的费用与耗费的时间；如液体或气体的泄漏给买受人或其亲属或其他人员造成伤害，则出卖人应当同时承担违约责任及侵权责任。

　　【解释】某年春节左右，一位刘女士来电话说，她家让暖气管里跑出来的水给泡了，地板全部用工具起了重新安装，家具都让搬家公司运到她母亲家里，一家人在搬进新家后3个月又冒着寒风回到了故居，花的工夫、麻烦已经不用说了，本想找开发商算账，没有想到楼下三户邻居已经开始找自己算账了，自己已经多花了3万元，现在邻居每户也要求赔2万元，问我是不是要向开发商要求赔9万元啊？

 

　　第37条　禁行管线：出卖人承诺不在房屋内通行任何公用管线。所谓公用管线是指管线内的物、液或气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用。如有通过，则视为合同的变更，买受人有权拒绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行修改。在修改完成以前，买受人有权先行入住，但视为房屋仍末交付；不能修改的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】2002年的“3·15”晚会，我到中央电视台看他们从各地采访到的案例，看到陕西的一家，房屋里走了3条到6条不等的管线，最粗的直径10厘米。还有消费者曾投诉说，他们家里有全楼的暖气排气阀，每到冬天都要用大桶接水，有一间小房里既不能住人也不能放东西，不知道什么时候会被水激一身。有人说公用管线总要有地方走啊？不是你家就是他家。我的意见是：第一，目前的技术可以让公共管线不从室内穿行了；第二，如果必须要走的话，给赔偿或者让房屋降价就行了，这样既可以保证公共的利益，也可以保护个人的利益，只有将公共利益与个人利益结合起来的行为才能够持续下去。

　　合同的变更是指合同当事人之间对原订合同的某些条款进行修改或者补充所达成的新协议。合同变更的范围，可以是标的数量和质量、价款或酬金的数额’、履行的期限、地点和方式等。合同的变更是以原订合同为基础，只是对原订合同局部进行修改，因此，它与签订一份新合同有着原则的区别。

 

　　第38条　电梯使用：本单元共有电梯____部，且不得少于两部，品牌为____，型号为____，额定载重量不得低于1000公斤，每部电梯服务住户数量不得超过30户；买受人可以24小时使用电梯，并可以通过使用此电梯直达房屋所处层楼，等待时间不得超过3(或18)分钟；有叁部以上电梯的，除特别声明外各电梯均应在6点到18点运行。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】此条来源于几个案例：其一，某宅处于9楼，但回家要先坐电梯到10楼，然后再下一层；其二，某消费者回家或者离家，每次要在电梯前等待15分钟以上，后来为了节省时间他在电梯前安一台摄像机和一台对讲机，这样在家里就可以看到是否有电梯上来，如果上来了想走，就对着对讲机大喊：“等等我”，这样可以让里面的人暂停一下。我说如果里面没有人怎么办？他说这种情况极少，因为电梯实在是太慢了，一个单元一百多户，总可以等到人。

　　不过，如果消费者购买的是板楼，则应当根据情况重新进行修改，我写的这份合同主要适用于大中城市的多层建筑。关于电梯等待时间（3或18分钟），由合同双方根据需要确定，但我认为18分钟确实太长。

 

　　第39条　电梯安全：电梯安全的责任由出卖人承担，电梯由出卖人或者出卖人付费委托的机构负责终生保修及维护；当买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害，出卖人除向买受人支付全部医疗救助费用以外，还应当支付五十万元赔偿；如果造成买受人及其亲属死亡的，则向死者亲属支付叁佰万元赔偿金。受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。

　　【解释】2000年年初北京一位老先生被电梯夹伤离世，后来又有一名儿童失足从十多层的楼上落入井底，2003年夏天一位电梯维修工又丧生门下。此时死者的家属在寻找索赔对象时往往无所适从，有关机构一般认定如下：因为开发商已经将电梯的全部权利给了物业公司，且开发商与消费者之间就此问题没有约定，所以开发商不承担赔偿责任；因为消费者与电梯生产公司没有合同关系，且无法证明是产品质量问题所以驳回起诉；因为消费者与电梯维修公司没有合同关系，但考虑到维修公司的过错，判决赔偿数万元，后来维修公司申请破产，可能没有取回多少钱。我想此条就是说明在发生事故的时候，总应当有人出来承担责任吧！

 

　　第40条　消防设施：出卖人提供的消防设施为____，该设施在交房时应取得消防机构的认可。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】谁在购买房屋的时候都没有想到自己的房子会着火，可是一旦着起火来有谁知道怎么跑呢？我就知道一位朋友，家里总是备着逃生用的绳索，时刻准备着在着火的时候从10楼上顺下去。他是出售消防设备的，去过不少火灾现场，他说高楼有了事往往一家都没跑成。

 

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