第8章 房屋质量与施工：

　　第48条　质量原则：考虑到买受人支付的价款数额巨大，买受人所购房屋各项验收标准不仅要达到合格要求，还应当达到优良标准；出卖人不得仅以房屋质量合格来履行合同义务，而是在满足基本质量的前提下，同时还需要达到买受人的特别要求，并证明其各项验收标准均达到优良等级；房屋将适用建设部强制性标准及____作为本房屋的设计和建筑标准;本房屋验收由____负责，由____负责进行质量评价。

　　【解释】中国的质量标准虽然多，但是责任条款却很少。消费者因为没有经验，无法判断自己的房屋质量应当达到什么样的标准。但是开发商和建筑商往往是因为没有责任，也不愿意知道应当用什么样的标准来考核质量，不信消费者可以去问问售楼员是否知道他的房屋应当达到什么样的标准。

　　目前消费者普遍认为房屋的质量是一样的，这是因为大家对房屋质量不了解。其实房屋质量的差异要比人与人之间的差异还大，好的房屋可以良好使用几百年，差的房屋连10年都无法保证。中国的质量标准只有两个，要么合格、要么不合格，但是房价却不一样，所以有可能出现这样的问题：消费者用宝马车的价格购买了一处仅仅符合夏利车标准的住宅。

　　中国过去实行的房屋质量评价制度是许可证制度，或者说是合格证制度，由开发商在竣工后向建委申请房屋合格证，但是后来发现这样做的问题很多，很多取得质量合格证的项目最后还是不合格，例如比较著名的彩虹桥案件。所以目前政府采取了备案制度，就是在工程竣工后，由建设单位（一般多是开发商）、设计事务所、建筑施工公司、工程监理公司和勘察公司共同就房屋质量进行一下评价，大家都认为质量可以了，就在《竣工验收备案表》上签字，然后将这个表拿到各地的工程质量监督站进行备案，取得经过备案后的《竣工验收备案表》。

　　这种备案的效力怎么样呢？能否认为经过备案的工程质量就是合格的？我想显然不能。这种程序只是让政府从质量责任中开脱出来，而且从现有的法律来看，即使备案以后发生了质量问题，消费者也不能直接向备案表上签字的各方主张民事赔偿权利。

　　律师不是人大代表，所以虽然我们想要求人大创立一部《住宅质量法》，但是这种要求总也无法进入到提案程序，所以律师目前能做的事情，就是写写合同而已。

　　商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在问题。目前，商品房交付过程中，购房人以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。一般而言，如果交付的商品房存在地面、墙面裂缝，局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵，购房者首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准来衡量上述情况是否构成了违约，如果上述情况不符合合同中约定的交房质量，而且合同中又明确约定“交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同”，则购房人可以拒绝接收房屋。若合同中没有明确约定，应根据相应的法律规定。最高人民法院的司法解释对房屋质量的约定非常简单，只有达到主体结构出现严重问题的才可以退房，这个条款实际上是给开发商一个非常有力的借口。在房屋质量保障方面，上海已经走在了全国的前面，规定只要房屋质量问题影响购房人正常居住的，买受人可以退房。以下的合同约定就是为了保障买受人在今后的房屋使用中不会因为一些细节性的问题而痛苦不堪。

 

　　第49条　质量标准：出卖人承诺其房屋质量标准不得低于中国建筑工业出版社出版的精装活页本《工程建设标准强制性条文》中房屋建筑部分、城乡规划部分、城市建设部分中所列明的条款。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；买受人决定暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

 

　　第50条　建筑施工：出卖人承诺全部建筑材料均符合政府或者专业机构颁布的标准要求，其施工方法亦根据政府相关规范进行，全部材料实验结果及操作规范均可公开以备买受人查阅。

　　【解释】相对于消费者来说，开发商是信息优势者。但是相对于开发商来说，建筑商又成了信息优势者。大家都在下棋，看谁的水平最高，看谁的性格最坚强，看谁能够坚持到最后。消费者不可能对每一项内容都进行约束（一项工程大概有两千多个项目），只能利用政府颁布的有关标准了，尽管这些标准有的质量很差，但目前也只能这样了。

 

　　第51条　____防震减灾：考虑到买受人所购房屋将在未来时间内长期使用，出卖人应当向买受人提供楼房地震安全性能评价测试报告，以使买受人的安全得到保障。否则买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋进行地震安全性能评价测试，测试报告交买受人之前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】每个人都不想地震，因为只要想起这个问题就要想到生死离别等一系列的问题，所以大家都选择回避这个问题。但是感情不能代替现实，律师的职业要求更应当慎重，所以这一条还是尽可能地写进合同里，如果消费者经过十分的努力对方仍然不同意，那就随他去吧！

 

　　第52条　墙体平直：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜比例不得大于0.1%，倾斜比例的计算方法为直线位移距离与高度差之比，倾斜情况还可以按照规范或标准进行计算，但不平直情况不得超过政府规定的标准。如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】墙壁倾斜的问题不是很多，我一年大概可以遇见两到三个这样的案子，有的轻一点，有的重一点。最严重的是一处80多万元的豪宅，南北长3米的房屋里高低差5厘米，进屋后几乎找不到一处平直的墙或者屋面，而且更为奇怪的是全楼就他家一处是这样，其他人的房屋几乎没有什么问题，这只能说是运气不好了。最后开发商好像在开庭以前赔了两三万元钱，消费者又将此房出租出去了，据说很难租，只有开公司办公才不在乎这种问题。

 

　　第53条　防水情况：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】防水的问题目前比较多，大家好像已经知道了很多，此条的主要目的就是确定维修责任与赔偿数额。如果你聪明一点，最好再加上一条：由此给邻居造成的损失由出卖人来承担。我在北京现在的住处就发生过此类问题，幸好我的房东很及时地修好了，楼下的邻居也就没有再深究。

 

　　第54条　表面裂缝：出卖人承诺房屋内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的最高要求，并对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告。

　　【解释】墙体裂缝的原因有很多，有的是因为主体结构不好、有的是因为施工技术不好、有的是因为建筑材料本身的问题。如果从可修复角度来看，可以分为能够修复的和不可修复的，由于目前我国对墙体裂缝并没有明确的认定标准，所以更多地要看合同的约定。最近建设部又要求装修后交房，我想这样的好处可能有很多，但是至少有一个缺点：所有的墙体裂缝在交房后一段时间内很难发现，可能发现时大部分案件的诉讼时效已经过了，消费者的权利问题如何保障？不知道建设部的官员是否想过这个问题。

 

　　第55条　质量争议：如果双方无法对是否是裂缝、漏水、渗水、墙体不平直等达成共识的，则双方从楼内业主中随机选择叁人，由这叁人确定是否属于裂缝、漏水、渗水、墙体不平直等，此叁人的观点应当作为证据。出卖人有义务申请有关机构就此问题进行评价，如出卖人不申请，则视为存在裂缝、漏水、渗水、墙体不平直等，买受人有权解除合同要求退房。

　　【解释】发生质量问题是比较容易的，比较困难的是由谁来解决问题。墙上有条缝大家都看得出来，但法官不能到现场，公证处大概也不会到现场，如果找个邻居作证大概法官也不相信。我的方法就是在合同中将取得证据的过程在事先约定好，如果真出了事情，消费者可以拉着开发商到小区门前，随机找三个人，这样大家都在现场，一方很难贿赂证人，然后立即到房内观看，然后写到纸上签字就行了。

　　此条是我在设计合同中的独创之处，原来以为没有什么依据，问了很多专家也说不知道是否妥当，后来有一次参加证据问题研讨会，一位老专家说这叫诉讼契约：双方为了进行诉讼，就某些特定问题进行约定。如果中国要写证据法，我强烈要求将这一条写进去，可以节省双方的举证成本。

 

　　第56条　住宅寿命：出卖人承诺此住宅的安全使用寿命不低于柒拾年，在叁拾年内绝对不会产生主体质量问题，其质量足以抵抗八级地震所产生的不良影响。如果不能满足此等条件，出卖人将以全部房款的两倍向买受人进行赔偿，如果造成买受人及其亲属受到伤害的，除支付全部医疗救助费用以外，还应当支付五十万元赔偿金；如果造成买受人及其亲属死亡的，则向死者亲属支付叁佰万元赔偿金。

　　【解释】大家只知道自己的土地使用权是70年，但是谁能知道自己的房屋寿命是多少年呢？可能因为一般的房屋寿命都比较长，所以大家就不关心这个问题，或者都认为自己的住宅寿命至少也是70年。但是据可靠消息报道，目前的大部分建筑寿命不过三五十年，有的住宅可能从第10年就会出现重大的问题，例如地基、墙体或者框架。我们现在的住宅寿命之所以出现问题，有三个重要的原因：一是建筑材料的原因；二是施工监督的原因；三是技术工人的原因。要解决这些问题需要大量的立法，但是我很难看到人大代表开会时有人能够就住宅质量提出什么建议。

　　我有一次去参观北京东城区的一处四合院，当然是在拆除以前，据说这些老宅子已经有百十年的历史了，但是如果你闭上眼去摸墙，却很难感觉到砖与砖之间的缝隙，当时真是感到惊叹。想到现在有些高楼号称每3天一层，我虽然不能公开批评，但是却可以建议我的客户：如果注重质量的话就不要去买它！

 

　　第57条　工程监督：鉴于建筑工程完工后，房屋质量的瑕疵可能在短时间内无法发现，为保护买受人的合法权利，买受人有权对施工工期和工程质量进行监督。当出卖人未按照合同约定由____完成建筑工程时，或者承建人没有按照政府的强制性规定进行施工时，或者监理人没有履行质量监督义务时，除非出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同，无须等到最后交房日期；买受人暂时不退房的，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　【解释】此条的背景确实惊险，一位消费者购买了一套价值180万元的住宅，老先生是位工程专家，在开发商施工的全部过程中，每周都亲临现场进行质量监督，就是这样最后还是发现了一个问题，阳台的栏杆不是按规范进行施工的。老先生亲自进行了计算，得出的结论是栏杆在数年内会损坏，老太太担心自己的孙子或者孙女的安全（当时他们的儿子才22岁），坚决要求要么重新施工要么退房，开发商认为}G果重新施工就要全楼都改，而这样的成本已经超过了200万元，坚决不同意：最后夫妻两人一同努力，用了3个月的时间找了无数次开发商，最后将房屋退了。谈判过程中，老太太现场心脏病发作两三次，我怀疑这是导致开发商最终决定退房的根本原因。

　　采用工程监理制度是中国现代建筑制度的一项重要改革，但是要想使监理制度真正成为质量的保证制度，还需要在招标制度（特别是废标制度）和监理权利保障方面有相应配套的法律才行。

 

　　第58条　质量证明：考虑到出卖人的优势地位，出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量合格的申报手续及质量评价报告。当买受人对此报告提出异议时，出卖人应当证明这种异议不成立；出卖人不能证明的则视为存有质量瑕疵，在瑕疵未消除前不视为交房。

　　【解释】在我的合同后面，附了很多住宅建筑标准，这些标准规定了很多情况，但是只是说你应当如何如何，至于说达不到标准的房屋是否可以居住，则没有细节性的规定，更不要说如果不这样做会承担什么样的责任了。所以我想如果没有一部《建筑标准强制实行法》，不把违反标准的行政责任和民事赔偿责任说清楚，再多的标准、再细的规范也是没有什么用的。这大概是工程专家立法的一个特点吧：注重实体结果轻视过程责任。

　　我想中国未来的住宅质量立法，应当根据安全性、持久性、环境、适用性分为十个级别，每个级别的住宅分别满足不同的质量要求，当然其价格也存有差异，从而实现所谓的优质优价。坚决不能像今天这样，房屋质量几乎与价格没有任何关系，所以现在从消费者到开发商到建筑商，大家追求的就是地段、地段！前些年韩国发生了多起商场、住宅崩塌的事故，希望同样的事故千万不要发生在中国。

 

　　第59条　____质量评价：出卖人在交付房屋前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与房屋质量相关的全部文件，有权委托相关机构对房屋质量进行重新评价，此等机构可能并非在市内注册或登记；如出卖人拒绝提供文件，或者在买受人申请重新质量评价时拒绝履行协助义务，则视为房屋质量不符合规定而不能交房。则买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】说到质量评价的问题，在中国目前存在一个问题，就是由谁来进行质量评价。以北京海淀区为例，如果房屋质量存在争议，消费者就要去找北京市建设工程质量监督站海淀分站进行一鉴定，而当初办理竣工验收备案的机构就是此地，那么他们有可能做出质量不合格的鉴定报告吗？不能说一点可能也没有，但我以为阻力还是比较大的。所以，此处我选择了本市外的质量鉴定机构，例如，上海选择北京、北京选择天津，尽管可能性不大，但总是要试一试，这份合同本身就是众多消费者不断尝试的结果。

 

　　第60条　____质量文件：考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全居住与收益要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的责任与义务，为充分保证买受人的知情权，出卖人除提交竣工验收备案表以外，还应当向买受人提交如下文件：

　　(1)施工单位的竣工报告；

　　(2)监理单位工程质量评价报告；

　　(3)勘察单位质量检查报告；

　　(4)规划部门出具的认可文件；

　　(5)卫生部门出具的水质检验合格文件；

　　(6)环保部门出具的认可文件；

　　(7)消防部门出具的消防验收合格文件；

　　(8)电梯工程监督报告；

　　(9)施工单位签署的质量保修书；

　　(10)抗震评估机构出具的地震安全性能评价报告；

　　【解释】上面的十项就是办理竣工验收备案表时需要登记的各项内容，如果能够看到这些资料，对于消费者了解自己的房屋质量是有巨大帮助的，只是很多人对此并不在意。

 

　　第61条　____质量文件交付：

　　(1)全部质量文件应当于入住前交付给买受人，没有上述文件不视为交房；即使买受人入住，仍视为存有瑕疵，买受人有权要求出卖人每日承担千分之一的违约金；

　　(2)如买受人入住后一年内出卖人无法按时交付上述文件，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】有人认为房屋都交给消费者了，这些文件还有什么用？说轻一点确实可能会没有用，但是如果你到各地中级人民法院的立案庭去看一看那些一审败诉的消费者，问他们为什么败了？什么是开庭中最重要的内容？大部分人会告诉你说：证据！对了，一个正当的审判程序关注的就是证据，而目前消费者最缺少的也是证据；有了证据未必打得赢官司，没有证据却一定打不赢官司！

 

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