第9章 装修标准

　　第62条　基本原则：考虑到出卖人承诺对买受人的房屋进行装修，而装修可能涉及的合同细节更为复杂，为保护买受人的相关权利，出卖人承诺将承担无过错责任，即无论何种原因，只要在买受人入住后六个月内发现装修品质瑕疵，即推定为出卖人负有责任。

　　【解释】所谓责任就是对行为人所造成的后果承担的义务。这其中比较重要的是归责原则。我们一般将其分为过错责任、无过错责任和严格责任。所谓过错责任是指行为人有过错才承担责任，如果没有过错就不承担责任。这使得主张权利的一方若不能证明对方有过错，其权利就难以得到保障。例如：我们的房屋有了异味，可能是墙体内有防冻液，但是我们却不能证明是否真的有、是谁使用的、使用的方式是否违反了操作规程、行为人是否就是开发商。在这种情况下消费者几乎无法证明开发商存有过错，所以要得到赔偿是很困难的。最好的情况就是不管是否有过错，只要出现质量问题，我都认为是开发商的原因，除非开发商能证明是消费者的原因，否则一切责任都由开发商来承担，这样消费者的举证成本最低！

 

　　第63条　施工标准与做法：

　　(1) 厅：地面____________________，墙面____________________，天棚____________________，门窗____________________，其它____________________；

　　(2) 房：地面____________________，墙面____________________，天棚____________________，门窗____________________，其它____________________；

　　(3) 厨：地面____________________，墙面____________________，天棚____________________，门窗____________________，其它____________________；

　　(4) 卫：地面____________________，墙面____________________，天棚____________________，门窗____________________，其它____________________；

　　(5) 其它：地面____________________，墙面____________________，天棚____________________，门窗____________________，其它____________________；

　　前款没有说明的，由作为本合同附件的《装修施工图》确定。

　　【解释】装修过程中会发生很多问题，大家对装修的关注可能要超过对房屋本身的质量关注，其原因在于装修的外观可以使消费者立即感觉得到。此条款只是希望让消费者知道装修过程的特点罢了，可能签订合同的时候开发商还不知道呢，实在不行此条可以放弃。

 

　　第64条材料设备：出卖人提供的材料和设备质量必须符合国家标准，有质量检验合格证明、有中文标识、产品名称、规格、型号、生产厂名、厂址等产品信息，不得使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。 出卖人提供的材料和设备必须符合国家环保标准，包括但不限于完工后的室内空气质量，辐射、照明和噪音强度等指标，使买受人达到安全居住、生活舒适的目的。出卖人违反前两款规定的，应当立即更换和重做，更换后的材料和设备不再收费，原工期不变。

　　【解释】原来我以为装修质量不好顶多有点气味，可是最近发现一例：室内装修结束后，种花花死，养鱼鱼亡。大概建筑材料有放射性。我想如果成年人买了这样的房屋尚可忍受，如果影响到儿童的成长发育，大概可能就成了一种犯罪了。可惜中国目前没有这样的法律，什么时候能够制定出来，就看人大代表的了。

 

　　第65条　材料价格：施工使用的材料和设备见作为本合同附件的《主要材料报价单》、《辅助材料报价单》，出卖人的人工费见作为本合同附件的《人工费报价单》； 出卖人应在《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》中注明材料和设备的名称、生产厂厂名、厂址、品牌、型号、规格、等级、价格和数量。

　　【解释】装修中经常会发生这样的事情，明明已经与开发商商量好的价格，可是到最后交房时，又说这个材料涨价、那个人工涨价，总之是希望消费者再给点钱，如果不给呢，不仅质量得不到保障而且肯定会晚交工，常常让人有苦说不出，如果开始就写明了材料名称、质量和价格，可能这样的麻烦就会少

 

　　第66条　玻璃幕墙：考虑到玻璃幕墙可能对室内外环境产生不良影响，出卖人承诺未经过买受人同意，不使用玻璃幕墙，否则买受人有权解除买卖合同，买受人暂不解除合同的，则出卖人按总房价的千分之一每日向买受人支付违约金。

 

　　第67条　品质保证：出卖人承诺装修时将向买受人提供材料表与设计图，如果没有材料的详细规格，则双方认为买受人将有权选择最高品质的产品，而计价则按最低标准计价。例如：双方如果没有就门进行约定，则买受人有权选择价值五千元的门，而在最终结算时按壹千元计价，做为对买受人的赔偿。

　　【解释】在我的合同里，开始使用的都是比较严格的法律语言，但是两年来不断有读者来电话说合同内容晦涩难懂，自己理解尚有困难，更不要说到现场与销售员进行讨论了。所以后来在设计合同时，一个重要的内容就是条款简化，这个过程并不是减少字数，而是增加字数使内容更加容易理解。我发现举例是一个很好的办法，所以此条中就采用此方式。对于消费者来说，掌握204合同的内容是很困难的，特别是在没有谈判机会进行训练的条件下，相对而言，学习设计合同的基本原理相对来说容易一些。

　　我想在未来的法律学习中，应当有一门新的学科：合同设计学，使大家知道针对不同的合同，像买卖合同、租赁合同、委托合同等，从科学和实践两个角度来讲，应当包括什么样的内容、使用什么样的语言描述最为准确，如何预测合同的进程，如何将违约责任的设计简化并且使双方利益得到保护……这其中的内容太多了，这个任务只能由学者们去完成了，作为一名律师我们更多的是发现并且提出问题，在自己的领域与范围之内解决问题，如果要使其上升为理论研究，并且使更多的法律人员从中受益，则需要学校和研究机构的努力。

 

　　第68条　瑕疵补救：出卖人提供并已经使用的材料和设备与《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定不符的，买受人有权选择以下列方式之一处理：

　　(1)买受人同意继续使用的，出卖人免收该材料和设备的费用以做违约补偿；

　　(2)买受人不同意继续使用的，出卖人应当根据《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定更换和重做，更换后的材料和设备费减半收取，原工期不变；

　　【解释】此条来源于上海的一个案例，一个单元的消费者集体要求开发商将玻璃幕墙拆除，因为如果使用玻璃幕墙就不能打开室内窗户，而且无法享受到正常的阳光，其间开发商与消费者之间的冲突好像不断，最后发展到给人大代表联名写信，至于最后如何解决的，我也不知道。

 

　　第69条　装修价款：该房屋工程总价款为____元，其中材料费____元，人工费____元，管理费____元，设计费____元，垃圾清运费____元，税金____元，其它费用____元，工程总价款是各分项价款的总和；前款所述的总价款和分项价款是出卖人的预算价格。

　　【解释】在所有的合同中都有一个变更的问题，我们并不是反对开发商的一切变更，对于那些好的、省钱的、可以提高房屋质量的变更，消费者还是可以接受的，只是在变更以前一定要履行通知义务。在征得消费者的明示同意后再进行施工，不仅体现了对消费者的尊重，也使得买卖双方在后期的诸多问题上容易互谅互让。有些人总说某个小区的人是“刁民”，我想你如果这样看待你的客户，你的客户会怎样看待你呢？看到某房地产商写了一篇名为《心存感激》的文章，如果大家都能够做到这一点，房地产纠纷就会减少很多。

　　《合同法》将全部合同过程分为要约与承诺，变更过程一般也可以认为是一个小合同，出卖人发出变更通知就是一个新的要约，消费者同意就是达成了一个新的承诺。

 

　　第70条　价格计算：出卖人对材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费的报价，不得超过本合同签订时该费用的市场平均价格。出卖人在本合同中的报价超过市场平均价格的，按市场平均价格结算；装修结算价款超出预算价格的，买受人按预算价格支付工程总价款；结算价格低于预算价格的，买受人按结算价格支付工程总价款。双方对前款所述的市场平均价格有异议的，可以委托价格评估部门评估，价格评估部门的评估结论，双方应当接受。

　　【解释】价格问题无论怎样规定，可能最后还会出现问题，如果真的发生了价格变化怎么办呢？我想就是将这些争议提前说出来，然后将争议的解决方法也写出来，大家都对自己的行为后果有所预期，所谓先小人后君子，但是我看到的多是先君子后小人，看来古训还是极有价值的。

 

　　第71条　装修变更：买受人变更施工内容的，出卖人应当同意。工期、总价款、《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的内容相应变化的，经买受人书面确认后方能生效并做为结算依据。

　　【解释】有时我想是不是替消费者争取的利益太多了，像这一条就是让消费者占尽了所有的便宜，但是再想一想，目前消费者占的这些便宜好像都是他们应当得到的，吃亏的总是消费者，很少听到开发商吃亏了，看来消费者无论多聪明也总有想不到的地方，而对方也总能开发出新的资源，让消费者防不胜防。

 

　　第72条　违约责任：装修交付使用时间为____年____月____日，如不能按此时间交付并符合前述质量标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】在我的合同里，体现了一个合同设计思想：注重责任。国人在写合同时大部分内容只是写你做什么、我做什么，至于你如何做、我如何检测、做不到谁来承担责任、承担什么样的责任、用什么行为或者财产来承担责任等诸多内容则写得比较少，其实质就是重结果轻过程。这种思想体现在中国的立法上也是如此，实体方面规定得太多，程序方面规定得太少，而法律和合同如果没有过程的保证则很难实现。

　　在这份合同里，我在程序方面已经写了不少内容了，但是如果将责任全部写明确，可能需要增加一倍的内容，这在目前的情况下无论开发商还是消费者恐怕都难以接受，但是希望读者能够理解我的，思想与原则。

 

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