第10章 室内环境

　　第73条　健康保证：考虑到房屋室内外的各项设备及设施将对买受人的健康产生长久影响，因此出卖人承诺与本房屋相关的全部内容均依据政府的要求条件进行设计，使其绝不存有可能导致疾病传播的设计不足之处。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】非典事件的发生，使每个人都开始重新审视自己的住宅，政府也开始关注公共建筑物的安全与卫生，我们无法预测会有什么样的标准出现，但是我想从香港淘大花园事件可以看到设计中的卫生标准有多么重要。我希望每一个消费者在支付巨额房款之后不要再受到疾病的困扰，住宅是我们每个人最后的堡垒了，如果在家里再没有安全感，那真是一件非常危险的事情。

 

　　第74条　空气标准：房屋在入住时其空气质量不得超过下述标准所述规定：《人造板及其制品中甲醛释放限量》、《溶剂型木器涂料中有害物质限量》、《胶粘剂中有害物质限量》、《木家具中有害物质限量》、《壁纸中有害物质限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物质限量》、《地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量》、《混凝土外加剂释放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全标准。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】这些标准都是有关机构最新公布的，目前我还没有受理过此类案件，但是和其他标准一样，目前都缺少一部《标准执行法》，对达到标准的过程、达不到标准的责任（特别是民事赔偿责任）进行详细的约定，否则标准更多的只能是成为政府进行行政罚款的依据，而不是成为消费者进行民事索赔的理由。

 

　　第75条　日照时间：考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人应当知道在本楼房与其南侧的建筑物之间的距离，并承诺此距离绝对不会影响买受人所购房屋的采光；其间距系数不得小于1.8，以保证买受人所购房屋之室内能够直接被阳光所照射；出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天(冬至日)，其南侧窗户能够接受的满窗日照时间为6小时，此时间由出卖人提供具体数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】从小到大，我受到的教育就是要住南房，阳光给我们的家庭带来了无限的安全与生机，阳光可以消毒、可以让我们感觉到生命的光辉、可以让室内绿色常青，当然还可以租出一个好价钱．农村中像水一样的阳光在城市里变得难以获得。不要以为合同里只要写上“阳光”就行了，还要有违约责任，没有责任的合同条款是道德条款，不会约束别人做什么事情，你如果重视阳光就要说明当对方一让我失去阳光时所要支付的代价，这样别人才不敢小看你。

　　2002年人民法院报组织了一次研讨会，请专家们就商品房的质量问题发表一些评论，江平教授到场后发表了精彩的演讲。老人家已经72岁了，在细节问题上仍然思路清楚，他指着合同说：“这个地方要改成‘阳光’，不要用采光，阳光是指直射的日照光，而采光可能是折射光线。”这样此条就修改成为“阳光保障”条款。

　　间距系数：南楼与北楼之间的距离／南楼的高度，如果在你的南侧有一处住宅楼高度是100米，由于它可能对北楼产生遮挡，那么两楼之间的距离应当保持在180米以上，才能使阳光能够在四季均直射北楼。

　　北京在这方面规定得比较细，包括各楼朝向不是正南正北时距离为多少，就是违约责任比较轻：如果看不到阳光，好像只赔2000元，而且是一次性赔偿。

 

　　第76条　自然通风：考虑到室内通风涉及买受人的身体健康，系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺其自然通风性能不低于政府房屋设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，或者房屋交付后发现窗户数量减少或位置变化，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】此条曾经受到N名大师的指责，说通风不好就要退房，责任太重了。但近年来如非典事件的发生，使大家深刻认识到通风的重要意义了。在未来较长时间内，保持良好的通风条件是使家庭环境清洁成本最低的方式。我想通风情况应当和地段、阳光一样构成房屋价格的重要内容。

 

　　第77条　噪声隔音：考虑到室内噪声隔音将对买受人的身心健康有重要影响，出卖人承诺房屋墙体与电梯等设备之间的距离不小于五米，墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】我主张在购买房屋以前一定要在原地看24小时，或者从凌晨到深夜选择不同的时间到房屋所在地去观看，如果是现房的话一定要租住30天，哪怕给3倍的房租也可以。之所以如此是因为噪声隔音问题都不是短时间内可以感受到的。以我知道的例子来说明：北京望京处某宅现房，入住后知道卧室与电梯相邻，每晚电梯声音巨大；清华北处某宅，夜晚可以听到楼上邻居如厕的声音；通州某宅，卧室可以听见隔壁吃饭时的餐具声音。文字上的描述总是有限的，读者可能很难体会到居住者的不满，特别是刚刚支付了五六十万元巨款后才发现这些问题，居住者内心的痛苦可想而知。

　　在我知道的案件中，不良声源大概有以下几个：道路交通、管线、电气设备、电梯、邻居。如果消费者有时间的话，可以一一查验。

 

　　第78条　电磁辐射：考虑到室内外电磁辐射可能严重影响买受人的身体健康，出卖人承诺不低于政府标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】目前的电磁辐射大概有以下几个：楼上的寻呼机和手机等无线发射设备、供电设备、装修材料或者建筑材料，据说主要症状为头晕、耳鸣、呕吐和烦躁。我只接触过一例此类案件，是在北京通县某宅，因为楼上安装了一套无线发射机，居民成立了业委会要求拆除，而电信公司说是与物业公司签订了合同的，物业公司则称当时是政府指示，最后此事不了了之。居住在楼顶层的业主好像正在打折售房，原来60多万元的房屋不到1年已经贬值30％多，好像目前还是有价无市。

 

　　第79条　室内保温：考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺室内保温不低于政府房屋设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】由于目前采用了框架结构，墙体有可能变得很薄，此时如果没有良好的保温措施，无论冬夏，居住者的生活质量显然会受到破坏，而保温设计的内容又不是普通消费者能够了解并且立即掌握的知识，所以此条的规定就比较空泛。

　　但是我希望读者在使用这份合同时还要掌握一个技巧，在面对你不知道的合同知识时，就引用政府标准，但是在最后注明两点：第一，要由对方来提供这个标准，因为中国的标准数量浩如烟海，如果不是专业人员很难找到这些标准，特别是在小城市，标准如同机密文件一样只有极少数专业工程人员才能看到。第二，写明达不到标准的违约责任，中国标准多没有这些内容，所以只好由消费者自己造法了：

 

　　第80条　房屋：考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】保温和隔热的目的还是有所区别的，前者是防止室内的热量向外界过度散发，隔热则是防止室外热量向室内散发，原理相同，但目的、实现方法、技术措施还是不一样的L：在我知道的案件中，因为保温和隔热问题退房的极少，或者说是根本不可能，主要原因有如下几点：第一，举证问题，消费者很难找到相应的证据来证明保温隔热效果，因为这需要同时测量室内室外温度，而且能够体现效果的具体时间很难确定；第二，审判者对此类问题的重视程度，有人认为保温隔热不好不构成合同目的的根本落空，也就是说还可以继续居住，所以一般情况下单纯依据保温隔热问题提出的退房要求大部分被驳回，不过专家们认为保温隔热效果问题一般都伴随着建筑质量，特别是建筑材料的质量问题，如果从另外一个角度入手可能会使案件有所进展。

 

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