第11章 室外环境与绿化

　　第81条　周边建筑：出卖人承诺本房屋周围____米外无其他建筑物，距本房屋各窗户、门及门外50米内无公共垃圾处理场所、污水处理站、供变电站、公共停车场、有轨交通工具等其它设施；并承诺与本房屋相连的建筑物中没有任何饭店餐饮设施、洗浴场所等其他可能声生油污、噪音等污染的设施，以免使买受人的居住环境受到不良影响；同时出卖人承诺本房屋四面所对建筑物的外观均为正常青、灰、白等淡色，绝对不可能出现桔红、黑色等深色外观。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】本来204条的释义是一条条写下来的，但在写作的过程中就有人打电话进来，生动的案例使我决定接到什么电话就写哪一条，这样内容可能会更丰富一点。本条是一位大兴县消费者的电话，他问，204条是不是已经成了法律？我说，不是。他说，那太失望了，他本来以为是法律，所以让他的儿子将内容打印出来贴到小区院里了。我问为什么，他说他们小区居一楼的邻居都在受苦，窗外5米就是垃圾堆、园中心有个化粪池、每天晚上的汽车声让人无法入睡，如果204条是法律那么他就退房走人了。我问他选房时没有看清吗？他说当时是期房，说得好着呢，和人间天堂一样，住进来了才发现是个准地狱。

　　我想仿用托氏的一句话：幸福的社区都是一样的，不幸的社区各有各的不幸。如果你购买了一套有问题的房屋，可以有问题的地方绝对不止一处。

　　1999年代理客户办理一个案件，消费者购买的是一处别墅，价值可能在80万元左右。看过现场后我坚持要写此条，因为院子近三亩地，有点太大，我担心这太好的事情会出现其他问题，与开发商谈判了十多天，对方就是不同意。消费者开始还积极支持我，最后发现这种细节问题太没有必要，后来干脆自己去谈合同，不再通知我到场了，这样此合同以我的失败而告终。2000年消费者找到我，说他已经入住，非常感谢我当时的尽职与努力，我当然也感谢他对我的照顾。2001年夏天，消费者又打电话说他想退房，因为他的院子前面建了一个配电室，每天站在别墅二层的阳台上，看到的是一台巨大的变压器，可开发商只同意补偿几万元。

 

　　第82条　居住安全：房屋交付时社区内不应有正在建设的建筑物，房屋周边五百米内没有公共市政道路，在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落物的设施，道路平面绝对不得有可能阻碍行人或车辆行驶的坑、沟、井，社区不得存有可能对行人或车辆造成危险的建筑物或者构筑物。

　　【解释】现在部分企业由于资金问题实行所谓“滚动开发”，实行所谓“三边工程”，一边建设一边销售一边入住，好处当然有不少，但是其中的问题也不少，最严重的就是安全问题。消费者如同居住在一个大的建设工地之中，出行、生活均在建筑设施的影响之下，但是一般居住者不会天天戴着安全帽，所以其危险性相对比较高。面对此等情况，我认为最好的方式就是暂不入住，一直等到全部条件符合入住要求后再开始计算入住时间。如果发生这种工程未完工而开发商又要求入住的情况时，消费者可以通过诉讼，由法院来认定现场是否具备交付条件。一般情况下法院为了保证公共安全，有可能会做出有利于消费者的诉讼裁判，但是特殊情况下除外。

 

　　第83条　气味条款：本房屋敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下均不会出现异味。双方对是否是异味有争议的，可以随机选择3人进行评价，以多数人的意见作为最终结果；此三人的决定如果未被执行，其决定应当在诉讼中作为证据。

　　【解释】还是上面那个例子，在配电室后面，开发商还建了本小区的化粪池。消费者本来购买此套别墅用于周末和夏天度假，现在夏天根本想都不想来。据说现在天天找人看房子，一心要出卖这套别墅，请了N个人去看，最高的好像出价30多万元，消费者极不舒服，因为这套别墅光装修也花了近50万元，总价130万元的房屋才一年多怎么就成了30万元？这位消费者最近两年没有与我联系，不知道怎么样了。我当时的建议是请评估公司就房产价值进行评估，就贬值的部分请求法院判令开发商进行赔偿，不知道对方是否参考了。

 

　　第84条　环保噪声：本房屋敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　【解释】北京东侧二环附近的几个小区最近发生了几起诉讼案件，起因是消费者入住房屋后因为汽车交通产生的噪声过大，晚上根本无法入睡：这些房屋价格大概都在200万元左右，本来很多人是投资性购买的，想通过将房屋出租给外国职员来收取房租，每套装修价值大概在30万元左右，但是因为噪音太大，消费者尽管加了厚厚的窗布，有的还加做一层窗户仍然不能解决问题。我怀疑是设计或者结构问题导致了共振，在某些住宅内部出现了类似回音壁的现象，声音和振动可能都是从框架结构中传输的，一般的方法很难消除；据说一审集体败诉，大家每户出两三千元正在准备上诉。

 

　　第85条　电磁辐射：考虑到过量的电磁辐射可能会给出卖人健康产生严重伤害，出卖人承诺不在房屋室外五百米内及本房屋楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置。如果有此设施，无论是否影响人体健康，买受人均有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　【解释】前面已经说过关于电磁辐射的问题，只不过此处强调的是室外环境，而彼处关注的是室内环境，我想消费者的健康权利在室内室外均应当受到重视和保护。

 

　　第86条　环境绿化：所谓绿地是处于房屋以外、种植有自然植物的地面；自然植物的高度不应低于五十厘米，可以包括杨树、柳树、槐树、梧桐，其目的在于给买受人以心理上的舒适感觉，并且能够产生隔音、清洁空气的作用。绿化植物寿命不应低于十年，且本房屋____米范围内不可能再建设任何非绿化设施。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】城市公园及绿树被称为城市之肺，社区的绿化则可以称为社区之肺我从小到大基本上都生活在绿色环境中，包括现在租住的房屋，多多少少都有一点绿色，每天晚饭后都可以带着女化在绿树中散散步办案时到过不少社区，发现有四五幢建筑周围一点绿树也没有，当时的感觉好像有点烦躁，急于离开、

　　不少消费者反馈的信息说，购买时的广告背景有着大量的绿树，入住前一好像也有绿树，只是后来绿树改成了绿草，绿草在冬天后又改成了沙地，最后变成了收费停车场。开始时还有业主抱怨，但是由于没有业委会，大家的积极性越来越低，最后社区就成了一个钢筋混凝土森林：。在现代城市中，连看见绿树的权利也需要人们去争取，这不能不说是政府的失职。我想在未来的一段时间内，会有不少现在的高档社区成为无人区，大量的中产阶级会从原有的住宅中逃走，房价下降、物业服务质量低下，其中一个重要的原因就是缺少绿地，社区不能实现人们正常居住的需要。人归根到底还是一种动物，动物就需要有绿树相伴才行。

　　由于过去人们对绿化方面的要求不是很严格，就给房地产商弄虚作假留下了空间，将人工湖、屋顶的花草都算做绿化面积，从而计算出很高的绿化率指标。真实显示一个楼盘绿化面积的数据应该是绿地率指标，绿地率是指绿化的实际种植面积。绿地率指标是不含水分的，是小区绿化配套的检测标准。因此，购房者在选择期房楼盘时，不能轻信开发商所标榜的绿化率达到了多少，而应该了解小区规划中绿地率指标达到了多少，同时要求开发商把绿地率指标或者相应的面积标准明确写进合同中，这样购房者才能真正享受到所期望的绿色住宅。

 

　　第87条　绿地面积：考虑到绿地面积将对买受人生活有重要影响，出卖人承诺本社区绿地面积为____平方米，绿地率的计算方法为地面绿地面积与总用地面积之比，房屋交付时本社区的绿地率不低于百分之三十；交付使用时间____年____月____日；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　【解释】我们所说的绿地是从植物学意义上来定义的，而不是从颜色上说环境是绿色。在不同的地区有不同的植物适合社区栽种，希望在未来的房地产营销中，由全体业主来选择社区种什么植物，而不是像现在这样，开发商花钱请专业的园林设计人员进行设计施工，但是由于过于精致反而在后来无法保持。我想，最好的绿化就是简单而实用的绿化。在我童年时，门前有一棵大梧桐树，后来搬家，前门的院子有两棵高近三十米的雌雄银杏树（据说已经有一百多年历史），绿树总是与小动物相连，它们给我带来了无限的快乐，对我性格的发展产生了很大的影响，只是后来它们都被医院领导给砍倒做了沙发，真是可恨！

 

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