第12章 社区与公共服务设施

　　第88条　社区名称：本房屋所属社区经政府地名管理机构确定为____ ，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。考虑到社区名称的稳定性有利于买受人购买房屋的增值，因此出卖人承诺将在未来五年时间内始终使用的名称为____。如此名称发生变化，出卖人承诺将赔偿给买受人总房价百分之三，作为因名称变更给买受人造成损失的赔偿。

　　【解释】社区的名称如同产品的名称一样，在现代社会里已经成为房屋价格的重要组成部分，同样的房屋使用不同的名称其转让的价格可能会有5%到10%的差距。2003年5月19日星期一的《北京娱乐信报》就刊登了这样一个案例，某社区在广告宣传过程中使用了个比较好的名称，消费者入住后开发商就将社区名称进行了变更，结果导致业委会代表全体业主进行集体诉讼。不过我估计业委会败诉的可能性比较大，主要原因大概有以下几个：第一，可能没有业主在合同中约定社区名称的内容；第二，目前法院基本不受理集体诉讼的案件，无论如何相似的案件也要分开立案，尽管仍然是一次开庭，但可以提高结案量；第三，消费者数量太多，无法组织起来，基本上持续不下去。

 

　　第89条　购买车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，价格为____元，具体位置为____，面积为____平方米，买受人无须为此车位支付任何额外费用，出卖人将于____年____月____日前为买受人办理完毕车位所有权证，否则每延迟一天将向买受人支付车位价款千分之一的违约金。

　　【解释】对于距离城市公共交通线比较近的社区，车位并不是一个万分急迫的事情，但是对于那些远离城市的社区，汽车基本上成了惟一的交通工具，此时如果不将车位问题确定下来，将给消费者的生活造成巨大影响。而且现在有的家庭可能拥有两部汽车，车位费用有可能成为一项重要支出。2002年北京有几个社区引发的暴力事情好像都与车位有关，有一个家庭夫妻二人每月支付银行贷款二千多元，但是物业公司将停车位的费用由200元涨到800元．结果引发支付危机。

 

　　第90条　租用车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，具体位置为____，如果需要支付费用则每月不超过____元，且在买受人于____年____月____日入住时即可开始使用。如果买受人入住后此车位仍不能使用，则出卖人每月向买受人支付壹千元赔偿金。

　　【解释】根据《北京市居住小区物业管理服务收费暂行办法》规定，小区停车费标准应该是：露天停车场、路边画线停车位：小车150元／（月·辆），大车210元／（月·辆）；居住小区地下停车库的价格实行市场价，由经营者制定价格并报物价部门备案。目前小区地下停车库的收费从200元至600元／（月·辆）不等。

 

　　第91条　建设概况：本社区总用地面积为____平方米 ，总建筑面积为____平方米，其中房屋面积为____平方米，公用建筑面积为____平方米，容积率(建筑面积与用地面积之比)为____；本社区共有楼房____幢，其中一期工程____幢，二期工程____幢，各期工程的开工时间与竣工时间分别为____年 月____日和____年____月____日。

　　【解释】此条的目的在于让消费者获得更多的信息，例如对于有会所的社区，消费者还可以知道会所是否进行分摊？如果是的话是谁来分担？由一期消费者分摊还是全部社区的消费者分摊？停车场建设在什么地方？对于某些公共设施的养护费用由谁来承担？因为对于某些高价社区，此部分费用可能要占到房价的3％到6%左右，而且一般情况下开发商往往是早摊多摊尽快收回成本，所以对整个社区工程的建设知情就显得极为重要。

　　现在购房都非常计较实用率，其实小区的容积率是一个更重要的指标！土地的容积率就是一块土地上的总建筑面积和总占地面积的比值，也称为地积率。容积率越高，表明土地的开发强度越高，例如某建筑容积率达到了18，这就是说每一平方米土地上容纳了18平方米的建筑面积。在目前建筑设计日趋成熟的情况下，除了一些户型设计严重不合理的现象之外，其容积率高低则直接影响小区绿化、采光与居住品质。所以购房时选择容积率低的小区比较好。一般来说，好的居住区高层住宅容积率不能超过5%，多层住宅不能超过3％，但由于土地成本的限制，不是所有的项目都能做到。虽然开发商不敢擅自扩大容积率，但为了业绩，在第一期销售过程中把第二期、第三期用地做成园林的事情却是经常发生的。提醒买楼者在买楼时要注意了解清楚所在小区的容积率等规划数据，并在合同中约定。

 

　　第92条　公共服务设施：幼儿园____个，面积为 平方米，交付使用时间：____年____月____日；学校 个，其中小学____个，中学____个，面积为____平方米，交付使用时间：____年____月____日 ；医院( 级 等) 个，面积为 平方米，交付使用时间：____年____月____日 ；停车场____个，面积为 平方米，交付使用时间：____年____月____日；邮局 个， 交付使用时间____年____月____日；娱乐设施____交付使用时间： 　____年____月____日；邮政交付使用时间____年____月____日。

　　【解释】中国目前的原则是以地产发展带动城市化发展，将部分政府投资建设的基本设施要求企业来完成，然后政府给某些企业以税收和土地价款的优惠政策，我想这样就容易使政府与企业之间建立某种过于紧密的关系，使其失去了中立地位，可能会不利于保护消费者的权利。

　　在公共设施的使用时间确定后，消费者可以确定以下事宜：第一，可以确定入住的时间，以公共设施和消费者房屋同时具备使用条件的时间作为入住时间，这个时间一般要比单独的消费者房屋交付时间要晚一些，有时可能是1年；第二，确定违约时间的起算点，如果合同中将房屋交付时间与公共设施时间分别计算，则可以分别计算违约金的数额。

　　2003年5月20日星期天，某社区的消费者代表与我就会所不能交付，追究开发商违约责任一事进行协商，全社区共有4幢楼400户，某幢中有3名律师，其中2人签订了公共设施的使用时间。其中1人说：开发商做了几千万的广告，从电视到报纸广告到楼书都说了有会所，我怎么也没有想到会像今天这样没有。但是开发商就是出其不意，把全绿化会所及树林建成了规模巨大的停车场。当时我们设计了三种方式要求开发商承担违约责任：第一，要求开发商履行合同，将停车场拆除后，根据广告进行重新建设；第二，可以要求不将停车场拆除，但是要求对拆除费用和重建费用进行评估，将此等费用的两倍作为欺诈赔偿支付给有诉讼请求的消费者；第三，请评估机构对消费者的房屋分别进行评估，以因为缺少会所导致消费者房屋贬值的部分为赔偿金基数，要求开发商承担双倍的欺诈赔偿责任。

 

　　第93条　道路交通：出卖人承诺社区全部道路仅由社区房屋买受人及其许可人员使用，而不是社会公众可以自由使用的道路；交通公路等级为：公路宽度：公路质量：所述公路或者道路应当可通过车辆，否则不视为交付，交付使用时间 年 月 日；本房屋可使用社区内部道路宽度不低于六米，社区内应当有人车分行的道路，以保证买受人与家庭成员安全交通，道路标识应当符合国家或本市最高标准。

　　【解释】之所以将交通总是单独列出来写，是因为相对于其他社区建设项目来说交通更为重要一些，特别从医疗救护、消防、出入等方面来看。

 

　　第94条　建设标准：出买人承诺本社区的设计与施工标准不低于《城市居住区规划设计规范》中的最高标准，如果本市有更为有利的设计规范，买受人有权适用此规范，双方对标准的选择有争议时，买受人有权从不同的标准选择较为有利的条款适用。

　　【解释】在消费者选择社区时，一般有两个参照标准，第一是项目的销售广告，例如可以承诺有会所、游泳馆、学校等；另一个标准就是中央及各地方政府颁布的标准。这些标准就社区的主要设施进行了一般性的规定，相对来说这些标准可以认为是一个社区必须有的最低要求，当然这些标准依然没有达不到要求时的民事赔偿责任。消费者如果无法将广告中的内容写到合同里，可以约定参考政府的最低标准，如果连这些最低标准都不能承诺写到合同里的话，这样的社区在居住适用性与安全性方面可能会存有相应的问题，建议不做第一选择。

　　现在除了中央政府制定了社区标准，部分地方政府也制定了符合自己城市发展要求的社区规划标准，而且有的政府还在不断地根据情况的变化来修订自己的标准。例如非典事件过后，北京政府可能对社区的公共卫生设施提出新的要求，这样就存在一个问题：如果消费者选择的项目设计时所依据的标准发生了变化怎么办？是根据旧标准还是采用新标准？我想应当根据项目的进度来看待这个问题：第一，如果使用新标准更有利于居住的安全与舒适，又能够及时进行设计变更，且变更设计及设施所引起的投资变化不高时，建议采用新的标准，但是要完成此项谈判内容，非单个消费者能够完成，可能需要由众多消费者组织起来进行集体谈判才行；第二，如果政府考虑到新标准的施行将会对公共安全产生重大影响而要求各未竣工项目强制采用，考虑到行政管理机构对消费者所购项目的工程进度有清晰的了解，此时消费者或者消费者的组织可以协助管理机构督促开发商按照新标准进行施工。

 

　　第95条　设施目的：社区所属的公共服务设施系为社区居民生活、工作方便而建设，不应向买受人及其家庭成员收取费用，如果收取费用则应当冲抵物业管理费；其功能不得侵害买受人利益，设计及建筑标准均不低于建设部相关技术标准。

　　【解释】在社区中所建设的公共设施，大部分是由消费者支付物业管理费来维持运行的，包括游泳馆等运营成本比较大的设施，在目前情况下是否全部设施都要免费运行，我自己也无法完全确定。但是我想在决定是否收费时，应当考虑几种情况：一要考虑社区的规划；二要考虑设施的使用频率；三要考虑设施的维护成本；四要考虑实行收费制度后带来的影响。这些问题目前可能不是消费者所能考虑到的，但是可以交由业委会或者消费者的其他组织来决定，毕竟这些公共设施的受益人是不特定的多数人。

 

　　第96条　房屋标识：社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购房屋；合同所确定的楼门牌号码在交付后不得发生变更，以保证买受人所购房屋的精确定位。

　　【解释】此条局限于大规模社区，我想渐渐就没有生命力了。在某社区办案时经常无法准确分辨建筑物的差别，据说常有儿童和老年人走失的情况发生，有感而发，但是从未承办过具体的案件。

 

　　第97条　参考标准：本社区的公共服务设施的具体质量、数量由出卖人提供数据标准，其标准不低于市政府《新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定，不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准，最终是否达到标准由出卖人自己证明，否则推定出卖人有违约责任，其违约责任为每平方米壹千元。

 

　　第98条　违约确定：对出卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方协商确定，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择三人，选择方法见本合同争议解决条款中的约定，由其对此争议做出决定。

　　【解释】在我设计的合同中，多次使用了“随机三人”的争议解决机制，这个机制相当于民间仲裁。有人认为争议一定要由法院来处理，其实未必如此。看看目前国际间的争议大部分都是由仲裁委员会来裁定的，而这些仲裁机构都是由民间人员通过协议组织起来的，他们以向社会提供公平的判断服务为内容，通过收取仲裁费用来维持工作人员的各项支出，因为他们没有什么强制力，所以只能依靠公平来保持自己的信誉。但是可以说正是这种非暴力的信誉使其能够生存下来。

　　我原来设想了一种方式，就是将部分社区的争议交由香港或者澳门的仲裁机构解决，立即受到部分人士的反对，但是这些反对均没有明确的法律依据，所以我建议广东地区的消费者可以尝试一下。

 

　　第99条　违约责任：出卖人违反上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算，其它责任详细条款见本合同的违约责任。出卖人不能在宽限期( 日)内完成交付的，买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房的，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】我设计合同有一个基本原则，就是合同背景＋行为模式＋违约责任＋举证责任，现分别进行解释：第一，所谓合同背景的核心就是指签订合同的过程与目的，此内容往往比较空泛，但是在争议发生时却比较重要，因为它在解释合同目的能否实现、合同是否需要解除等问题上会起到重要的作用。第二，行为模式是指双方要做什么，在本合同中消费者要支付房款．而开发商要交付房屋，而且还应当明确房屋的标准。第三，违约责任相对比较好理解，是指双方在做不到此事时怎么办。但是好理解未必好使用，因为对于大宗交易来说，标的物的质量标准并不是惟一的，违约的种类也有多种，有的是根本违约，有的是部分违约，其情况可能千差万别，合同的质量就体现在针对不同情况的违约责任分别进行设计。第四，举证责任则考虑到进入诉讼程序中时，双方如何证明己方已经履行了约定，而对方没有履行约定，举证责任的规定可以实现责任的再分配，从而实现利润的再分配。

 

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