第13章 价格付款与工期

　　第100条　房屋价格：买受人所购房屋价格为人民币____(大写____元)；按套内使用面积计算为每平方米____元，按建筑面积计算为每平方米____元。

　　【解释】价格是我们经常使用的名词，在房屋买卖中价格、质量、时间成为三大核心要素。价格非常普遍，同时也非常容易失误。房屋的价格绝对不能像汽车、白菜的价格来定义；汽车是标准物，几乎不存在缺斤少两的事情；白菜是低值易耗品，就是有质量和数量不足的问题，也不会对消费者产生巨大的影响。

　　但是房屋不一样，目前房屋几乎对任何一个家庭来说都是最大宗的交易，它有几个特点：第一，价格巨大。可能目前绝大部分家庭都无法一次付清房款，只能通过银行贷款的形式来支付对价。第二，质量识别困难。所谓困难不仅是指消费者也包括开发商，只不过开发商在质量辨识方面通过经验总可以建立起自己的识别标准，而且可以重复使用；但是当消费者获得质量识别经验后，已经没有用武之地了，因为消费者很难再购买第二处住宅。第三，交付时间长。目前中国的房屋基本以现场生产为主，所谓“现浇”工程，这不仅决定了质量难以控制，还造成房屋交付时间受气候、季节和资金供应的影响而十分漫长，少则一年多则三五年，期间容易发生种种难以预料的事情，像供应商与开发商之间的矛盾、开发商与银行之间的争议、开发商与建筑商的关系、开发商与土地管理机构的关系，这些都有可能成为房屋无法交付的阻碍。第四，对消费者影响巨大。人们从生到死的大部分时间都在房屋里度过，消费者现在追求的所谓“好的房屋”，暂时可以理解为没有瑕疵的房屋，再高的要求就是一种奢望了；如果不幸住进了不好的房屋，或者连住不好房屋的机会都没有，那么还贷压力、夫妻矛盾、就业风险都会出现。

　　所以我想面对如此重要的购买，如果消费者不愿意聘请专业人员来实现的话，自己一定要慎重，在价格方面应当多设计几种定价方式，按面积计价对于期房来说则是十分必要的。

 

　　第101条　价格稳定：出卖人承诺在合同签订后一年内相同户型的价格不得降低，同时亦不得将同幢的其它房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人(差额应在合理范围内)，否则将认为是对买受人的歧视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利，以多种价格中最低的价格结算价款。

　　【解释】此条写完后发到网上不久，有位西安的朋友打电话来，说3月10日以50万元买了一套房屋，因为是通过电视台朋友的介绍，本来以为得了个大便宜，没曾想那天中午装修时楼下的邻居过来说人家的房屋才花了40万元，因此全家欲哭无泪，10万元钱就这样没有了。上午全家还无比高兴，中午就无比悲痛了，下午一点心思都没有了，问我怎么样才能化悲痛为力量。我说只能组织业委会了，合同里面一点价格变化方面的条款都没有，除非立即撤销这份合同，可是天知道这有多难啊……

 

　　第102条　房屋均价：出卖人承诺此楼的平均价格为____/每平方米(大写____元)。所谓平均价格是指全楼成交款与全楼套内使用面积之比。如果在买受人与其他买受人共同进行核算后，发现所购房屋的均价明显高于出卖人在广告中承诺的均价，则有权要求出卖人每平方米支付____(大写：____元)的违约金，或者按照出卖人广告中承诺的平均价款结算房屋价款。

　　【解释】现在房地产广告中使用均价或者起价的比较多，起价一般就不要想了，不仅房屋朝向极差，而且当消费者去时一般都已经售出去了。作为一种竞争指标的价格就只有均价了，目前大家对均价是如何定义的没有准确说明，是平均建筑面积、还是平均套内使用面积、还是平均套内建筑面积、还是平均公摊面积，只要存有多种含义的地方，就往往容易出现欺诈。

　　部分消费者是以投资为目的进行购买的，那么就一定要关注均价的具体含义，以保持投资回报的稳定性与确定性，这可以使我们相对于其他出租人来说，能够实现低投入高产出的目的，所以应当学会如何进行计算；以自住为目的的消费者也应当学会使用这个价格指标，找到一处合适的房屋。

 

　　第103条　按进度付款：考虑到房屋在签订合同时尚不能交付使用，同时考虑到目前因为期房销售为买受人带来了诸多无法预料的困难，如买受人一次将全部房款交付给出卖人显然存有巨大风险，为此双方商定根据出卖人的施工进度以分期形式向出卖人支付房款，出卖人将根据工期进行施工，并承诺其施工进度如下：

　　(1)基础部分：包括地基土石方和结构(正负零)部分将于____年____月____日完成并完成验收；

　　(2)主体结构：楼房的主体框架结构于____ 年____月____日完成验收；

　　(3)屋面部分：楼外屋面、室内屋面装修于时间____年____月____日完工成验收；

　　(4)设施安装：房屋电气、暖气、燃气、电梯将于____年____月____日完工验收；

　　(5)室内装修：室内装修将于____年____月____日根据装修标准完成验收；

　　(6)交付使用：出卖人承诺将于____年____月____日前使房屋具备使用条件并交付使用。

　　【解释】目前全世界建立预售制度的大概只有中国，中国内地的预售制度是从香港学来的，香港的预售制度则是不得已而为之：1954年12月25日香港人民在欢庆圣诞节时不小心着了一场大火，有五万四千多人无家可归，而香港政府又拿不出这么多钱从事房屋建设，于是就想出一个方案，让企业先收钱后建设，以期同时解决企业的资金不足与居民的住宅不足问题。

　　改革开放后，建设部在这个问题上几乎没有怎么想就立即采用了，大家根本没有考虑到预售是否符合法理、是否符合法律、控制方式如何……导致今天房地产纠纷居高不下，我对预售制度的态度非常明确：必须彻底废除！原因如下：第一，立法困难：这种制度目前在世界上缺少可以参考的立法经验，而我国的立法能力与软件开发能力一样都比较低下，显然不足以开创这种史无前例的法律。第二，影响民生：预售造成房屋质量无法受消费者的监督，使得部分消费者的房屋处于危险环境之下。第三，损害消费者利益：这种案件已经多到无法再多的地步，过100年后，现在的房地产纠纷将成为全世界关注的中心。第四，影响稳定：大量的房地产纠纷使公民的生活质量下降，争议升级，破坏了安定团结的大好局面。

　　以上理由可再写3万字，此处不加讨论了。

 

　　第104条　付款数量：买受人根据出卖人的前述承诺，将根据施工进度情况以下列标准支付房屋价款：

　　(1)第一次付款：相当于总房价的20%，由买受人自行于签订合同时支付；

　　(2)第二次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋主体竣工后支付。

　　(3)第三次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于全部内部设备安装完毕后支付。

　　(4)第四次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋全部装修工程竣工后支付。

　　(5)第五次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过银行于房屋交付使用且入住后三个月内支付。

　　【解释】今天记者采访时又说到某某楼开发商可能带钱走了，近百名消费者在工地现场找不到一个人，问我有什么办法。我说大概没有，这样的开发商往往通过合法的方式将收到的预售款转移到其他公司名下，然后以破产为理由进行公司清算，全部清算过程他根本不用参加，找个代理公司就可以完成了，然后拿着预售的巨额工程款花天酒地一番后重新开新盘，如此往复得不到任何惩罚。

　　他没有交清土地出让金（有时房管局收25％就可以办土地使用证）、也没有付工程款（北京的很多工程都是垫款建设）、广告费不用出现钱（广告公司也可欠账），但是预售款都是自己的，可以做到四两拨千斤。不仅如此，因为他的欺诈都是通过新闻机构的宣传来实现的，新闻机构为了自己的名誉，一般也不刊登此类事件，大家只好到网上去搜一搜了。

　　我想事后的救济方法虽然不多，但是事前的方法还是有一些的，就是分期付款：参考某些香港项目的情况，我大概设计了这样一种比较复杂的付款方式：第一，消费者先与银行签订贷款合同，然后将钱由银行保管，当然只能贷款某个项目；第二，开发商先使用自有资金进行施工，然后向消费者指定的律师事务所发出工程进度报告；第三，律师事务所收到工程进度报告到现场进行观察，有时需要拍照记录，然后根据合同向银行发出付款通知；第四，银行收到律师发出的付款通知后，将贷款从消费者账户上转到开发商账户上。

　　当然这只是一种理想的方式，香港可以采用的中国内地未必能够使用，但是至少这样就不用担心开发商携款潜逃了。或者说就是他跑了，东西还在，至少可以分一点，总比消费者除了一身债外什么都得不到要强。

　　中国的房地产市场中欺诈事件为什么屡禁不绝？是因为欺诈的风险太小而收入巨大，而诚信的风险巨大收入极小，所以大家都开始卖注水肉，不这样好像生存不下去。

 

　　第105条　工期证明：出卖人应当提供房屋施工的进度表，并承诺实际施工进度应当与承诺情况相符；出卖人还应提交设计企业、施工企业和监理企业出具的证明。此证明除证明工期已经达到付款期限外，还应当注有以下内容：即由签字人承诺如工期进度不能属实，则签字企业及签字人将承担欺诈行为的连带赔偿责任。

　　【解释】住宅项目从开始到完成大概需要以下几个过程：第一，土方工程，其实就是挖土，不过可别小看挖土，内容也很复杂。第二，桩基工程，就是打桩以保证建筑物的稳定性，主要是钢筋混凝土施工。第三，钢筋混凝土工程，包括轧钢筋、装模板、混凝土浇灌，相当于房屋的框架建设。第四，砌体工程，就是把墙建设好，不过这个过程容易成为加速工程，速度快但质量低。第五，防水工程，包括屋面防水、地面防水，但地下防水在桩基工程中就开始做了。第六，装饰工程，包括内装与外装，主要有抹灰、面板砖、涂料刷浆和裱糊工程，是个技术要求高、责任心要求强的工作，如果说其他工作不经过培训就可以上岗，这个工作好像就不行了，容易出现问题，实际上也是问题最多的工程。第七，设备安装，包括供水、排水、电气管线、电梯的安装。

　　当然这是最简单的工期分类方法，如果细一点还可以提出更细致的要求，只不过就不是本文所要写的内容了。

 

　　第106条　付款障碍：考虑到买受人无法在签订本合同时保证获得银行贷款或者公积金贷款，如买受人无法获得贷款支持，则合同将因基础发生重大变化而无法履行，为此双方认为如买受人无法取得用以支付全部房款____%共计____万____千____百____拾____元的贷款，无论何等原因，则出卖人应当在拾日内按照本合同中约定的退房条款归还买受人已经支付的全部房款。

　　【解释】过去银行贷款非常方便，惟恐有钱没处花。但是随着金融监管机制的发展，也随着欺诈手段的不断更新，大家已经发现房地产信贷未必是最安全的贷款途径。于是有的银行开始针对不同的项目制定不同的贷款政策，由九成贷款改为七成贷款，时间也越来越短，对贷款对象的审查也越来越严格，此时就可能出现消费者已经签订了买卖合同而银行拒绝贷款的事情，这种情况消费者没有任何过错，如果开发商不能将已经交付的个人首付款退还给消费者，显然于法无据，也显失公平。不过说归说，做归做，对于消费者来说，最安全的方法就是将这种约定写到纸上，省得万一拿不到贷款再用尽办法找开发商要就不合算了，有的开发商就是答应将首付款还给消费者，也往往扣个3%的违约金，而且要将全部合同原件与票据都收回去，让消费者上告无门、告而无据。

　　如果开发商不愿意签订这一条款，购房者可参考最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）。该司法解释第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。根据这一规定，如果是因为购房人某些条件不符合银行规定导致无法办理担保贷款的，购房人可以请求解除合同。

 

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