第14章 房屋交付

　　第107条　交付含义：本合同所称交付是指房屋在符合合同约定及政府相关机构法定条件的基础上，经买受人对房屋品质及权利进行充分认可后，由出卖人将房屋交由买受人占有及使用，以保证买受人可以正常使用房屋以实现居住目的，并不代表房屋所有权的转移。

　　【解释】目前关于房屋交付方面的概念有几个：交房、房屋交付、收房、入住，我认为这些概念之间还是有些差别的，现分别说明如下：第一，交房：强调开发商向消费者的交付过程，但是消费者未必接受。第二，房屋交付：强调开发商将房屋交付给消费者的过程，说明消费者已经接受。第三，收房：强调消费者主动要求接收房屋的过程，但是开发商未必配合。第四，入住：强调消费者进入到房屋内部，但是未必经过开发商同意。

　　这些不同的概念之间还是有些差别的，其中比较和平的状态就是房屋交付，开发商认为房屋已经建设完结，消费者也积极配合，双方在正常情况下办理了交接手续，从而实现房屋使用权利的转移。

　　如果双方在合同中没有约定交付的含义，可参照《商品房买卖合同纠纷解释》。该解释第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，如果当事人仅仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋转移给买受人占有，即“交钥匙”，就应认定为房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对房屋交付使用的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权或者达到其他具体要求的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买受人“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权转移于买受人或者满足合同中约定的具体要求，否则，应当承担违约责任。

　　根据《商品房销售管理办法》等相关条例的规定，消费者遇到下列情况之一可不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息，相关违约赔偿责任应由开发商承担：未取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等“三书一证一表”的；开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过90天）、又未以书面形式提前通知买受者的；开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3%）的；房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。

　　因为大部分房屋所有权证都要在3个月甚至更长的时间内办完，而很多消费者都希望早入住早使用，包括尽快进行房屋装修或者出租，有时开发商或者物业管理公司为了自己的利益或者为了收取更多的费用就限制消费者行使某项权利，这时消费者就需要学会使用法律武器来保护自己的权利。更有甚者，有些承租人也利用消费者没有取得房屋所有权证为依据，自住房不给钱然后要求法庭判决合同无效，此等种种，消费者还是小心为好。

 

　　第108条　交付时间：房屋交付时间为____年____月____日，社区设施环境交付时间为____年____月____日；出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即可对房屋行使占有、使用、出租和收益权能，并可对房屋进行装饰装修。

　　【解释】目前合同都写交付时间为具体的某一天，我想是否可以考虑到某些具体情况，将时间点修改为时间段，就是交付的时间起算点为某年某月某日，但是完成全部交付过程的时间可以到以后的另外一个时间截止，这样能够给消费者以更多的时间进行质量评估和知识准备，从而提高交付的质量，减少纠纷。

　　《商品房买卖合同纠纷解释》第15条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。一般来说，合同中对于开发商应该什么时候交付房屋都有约定，但对开发商如果不按时交付房屋应该怎么办却很少会在合同里规定惩罚条款，该解释的这条规定对这种情况给了3个月的时间限制，也就是说，如果开发商迟延交房超出合理期限，购房者是可以退房的。但这一条也存在不足之处，那就是对购房者不想退房的情况没有做出规定，因此购房者在签订合同的时候还应该对于开发商迟延交房的情况约定违约责任。

　　可见，即使购房者与开发商签订的购房合同对延期交房的违约责任约定不明，购房者仍然可以与开发商解除合同，开发商无限期延期交房的情况将会越来越少。但要注意，购房者的这种合同解除权是有时间限制的。为了维护合同的稳定性，解释中规定了“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”也就是说，在购房合同中具体没有约定的情况下，如果购房者对开发商发出了催交房屋的书面或者口头表示（最好是书面表示）的，购房者从最后一次催告之日起3个月内均可以向法院提出与开发商解除合同的要求，法院应对购房人的这一请求予以支持；如果购房者没有向开发商发出催交房屋的书面或者口头表示，那么购房者自应交房之日起1年内还可以向法院提出与开发商解除合同的要求，法院应予以支持；但是，如果购房者自应交房之日起1年内没有对开发商延期交房的行为提出异议，那么视为购房者对开发商延期交付房屋的行为予以默认，其解除合同的要求将不会得到法院的支持。因此，购房者应注意三种情况下对合同解除权的时间限制。

 

　　第109条　交付程序：

　　(1) 入住通知：出卖人向买受人发出买受人可以收到的“入住通知书”；

　　(2) 书面签收：买受人书面签收“入住通知书”；

　　(3) 钥匙收条：买受人书面签收“房屋钥匙收到条”；

　　(4) 随附资料：出卖人提供房屋质量备案表、房屋长度高度细节尺寸及面积测量结果；房屋质量保证书及房屋使用说明书，其内容不得低于政府最高标准。

　　(5) 其它条件：房屋及周边环境应当具备合同中约定的条件，房屋交付时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人入住的先决条件，否则买受人有权依此每天获得总房价百分之一的违约金。

　　(6) 违约责任：上述条件缺少任何一项，均不构成房屋的交付。如不能达到此交付要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】我看现在的交房大概有几种方式：第一，肢体动作型，开发商不让消费者入内检查，消费者只好手舞足蹈；第二，公开强迫型，入住要交几年的物业管理费，要签订一系列不平等条约；第三，和平欺诈型，消费者没问什么，开发商也不解释什么，什么东西也没有，什么手续也不办，开发商把钥匙一交，拿到收条就走了；第四，公开公平型，这样的企业和企业家真是太少了，只有在未来可能做地产领袖的人才有勇气做到这一点。

　　开发商要求先交完契税和公共维修基金后方可验房的主张是没有法律依据的。但在实践中开发商收房时往往采用合同约定的方式，将交纳契税和公共维修基金作为业主收房的条件之一。如果你在收房的时候拒绝向开发商交纳契税和公共维修基金，那么开发商就会把合同拿出来，要求你履行合同。遇到这种情况，业主可以要求开发商开具、出示有权收费部门的正式收费凭据。通常情况下，开发商只能开具自己的收据，如果开发商既不能提供正式收费凭据，又坚持收取费用，这时候业主就有理由拒绝向开发商交纳。这样一来，业主既不会违约，也可以维护自己的合法权益。

 

　　第110条　入住缴费：出卖人不得要求买受人在入住前支付以下费用：物业管理费、产权证费用、车位费用及其它由买受人享受服务的代办费用。如确实需要缴纳亦应经过双方的协商同意，否则买受人有权拒绝支付任何本合同没有明确说明的费用。

　　【解释】我想消费者在入住之前应当支付什么费用呢？对双方都合理的大概有以下几个：第一，办理房屋所有权证的登记费用，前提是90天内必须办理完毕；第二，办理房屋所有权证的有关税费，前提同上；第三，办理房屋所有权证需要支付的维修基金，前提是房管部门提供了由开发商代收代缴的授权委托书；第四，3个月的物业服务费，以督促开发商与物业公司尽快成立业委会，然后由业委会与物业公司签订物业服务合同；第五，其他消费者同意的各项费用。

　　除此以外，我认为消费者大概没有什么义务支付其他与法无据、与约无凭的任何费用。

 

　　第111条　入住程序：考虑到买受人在入住前已经支付了大量房款，且经常发生开发商以拒绝入住为条件胁迫消费者签订不公平合同之现象，双方均认为应当遵循公平原则进行交易，因此出卖人承诺在交付房屋时不得以任何理由阻碍买受人入住，出卖人同时应当保证所聘请的先期物业管理公司或者其他相关机构和人员也不得以任何理由阻碍买受人入住。当此等阻碍情况发生后，买受人有权不经过任何机构或人员的许可入住，此时任何人的阻挡行为均视为违法。

　　【解释】有些业主找到我，说人家让他在入住前一定要付清两年的物业管理费，他不想付但人家又不让进去；我说你不可以直接进去啊？门你打不开吗？锁你打不开吗？你勇敢一点不就行了吗？这又不是阶级斗争，又不是敌我矛盾，你的房屋款已经全部付清了，房子本来就已经是你的了，你怕什么啊。凡事都这样胆小，怎么叫做现代青年？明明是自己的东西都不敢去拿，明明是自己的权利都因为胆小而放弃，真让你去保卫祖国怎么办？所以，履行合同也需要勇气！

 

　　第112条　不能交付：如出卖人的实际房屋建设施工进度表明不可能在合同约定的时间内交付，则买受人有权就获得违约赔偿提出请求，不必等到合同约定的交付日期，除非出卖人提供相应的担保。

 

　　第113条　延迟交付：当出卖人无法按期交付时，买受人有权通知出卖人解除合同，或者给予出卖人____日的宽限期，在宽限期内出卖人仍然不能交付的，买受人有权解除合同。

　　【解释】我在设计合同的时候，想到一个问题，当某个解除合同的条件出现时，消费者当然有权解除合同要求退款，但是往往还存在以下几个问题：

　　1.如果向出卖人发出了解除买卖合同的通知，开发商是不是认可？

　　2．即使开发商认可合同已经解除？那么消费者的房款什么时间可以取回？

　　3.如果消费者与开发商都认可了合同已经解除，是不是就可以将房屋继续转卖给其他人？

　　4.如果开发商将房屋转卖其他人以后，而消费者已经支付的钱不退，房屋也得不到，这种风险应当怎么样避免？

　　所以，我想有时立即解除合同未必是对消费者最有利的保护，此时等待可能就成了一种比较好的选择，但是等待又不意味着放弃行使解除权，所以比较好的方式是给解除权的行使设置一个期限范围，而更好的方法又是对解除权的行使与撤销都设定更丰富的内容，这样可以做到“大棒在手，别无他求”。

　　如果双方没有明确约定延迟交房违约金的，《解释》规定可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

 

　　第114条　瑕疵交付：考虑到房屋品质由诸多细节组成，但交付过程受到时间限制无法一一检验，在房屋尚不能完全满足合同要求或者标准前，或者双方就某些细节问题不能达成一致性意见，此时买受人的入住或者使用并不构成房屋的交付。对于房屋品质或者环境存有瑕疵的，应当等全部条件符合合同约定或者标准要求后的时间作为交付时间；对于双方有争议的，以争议解决后的时间为交付时间。

　　【解释】有人担心如果入住前发现质量问题，入住后是否还有权获得赔偿或者说是进行索赔。本来这不是个问题，但是在很多地方入住前要让消费者签订一个质量无瑕疵的声明或者备忘录，此条的目的就要就这个问题解释一下：建筑质量不是一个可以立即显现或者立即判断的问题，质量问题的发生和解决都需要一个漫长的时间。我们希望在这个过程中，消费者的权利应当受到保护，当然前提是消费者自己要关注权利，不要随意地放弃，对于质量来说特别如此，因为面积、房产证等事项只不过让消费者本人负债，不会使其后代或者家人受到损害，而质量问题可能会给一家造成无法挽回的巨大损失。

　　如果开发商不愿签订该条款，购房者可参考《商品房买卖合同纠纷解释》的相关规定维护自身权益。该解释第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述法律规定，对于交付的商品房存在暖气片渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无需承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。而且，如果该房屋质量经检验确属主体结构质量不合格或者因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人还可以选择退房并要求相应的经济损失赔偿。

 

 

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