第15章 初步验收

　　第115条 基本原则：考虑到买受人无法在房屋交付后立即对质量做出判断，因此双方共同认为买受人仅能对外观部分进行初步使用性评价，对房屋总体质量的评价与验收是一个较长的过程。

　　【解释】无论对于开发商还是消费者，房屋质量问题的判断都不是一个可以立即决定的事情，都需要有一个过程才能显示出来，这个过程可长可短，要根据质量的性质来看，我知道的大概有以下几种：第一，主体结构问题，沉降速度不均匀，可出现45“角裂缝，快的两三年，慢的五六年；第二，墙体质量问题，出现倾斜与裂缝，墙皮可脱落，有的立即出现，有的1年之内；第三，管线问题，一般在2年之内，出现管线锈蚀和跑冒滴漏，特别经过雨季和冬季之后；第四，电气问题，主要是电线快速老化，室内停电或断路，有时大功率电器一运行就出现；第五，设备问题，主要是门窗的性能稳定性，经过雨季和冷暖变化后很快出现；第六，防水问题，一般在2年之内，特别是窗口、阳台、卫生间容易出现问题。这些问题相对其他问题来说比较普通、比较常见，虽然我现在看工程书的时间要比看法律书的时间还多，但是由于我不是建筑工程专家，无法将质量问题的实质一一分析清楚，只能留给本书以后的版本来回答了。

 

　　第116条 验收项目：买受人在出卖人所建房屋施工过程中及完工后，可以进入社区及室内进行观察，并进行如下项目的评价与验收：房屋质量、房屋面积、室内设施、室内外环境质量、社区面积、水、电、暖、燃气等可能影响房屋质量及居住质量的全部方面。

　　【解释】清华大学安雪晖教授的观点是房屋质量应当从始至终进行全过程控制，他以水泥为例提出一个设想：从水泥到达现场就开始抽样化验、合格后开始搅拌、然后进行浇灌，全过程都进行录像并拍照，然后由现场的计算机传输到服务器中，消费者不需要到现场就可以从家里看建筑物完成的全部过程。

　　这个设想目前在国外已经开始实行，那是因为消费者的要求越来越高，可以说消费者的质量观念决定了开发商的质量管理体系，现在中国的消费者对质量要求并不高，很少有人想到自己的房屋要住多少年，所以中国的开发商对质量也就实行低水平控制，希望在不远的将来，在人大代表制定《住宅质量法》时能够将安教授的这个设想付诸立法之中。

 

　　第117条 验收过程：买受人有权查阅相关文件原件，并有权复印；买受人有权聘请相关专家进入房屋内部进行鉴定和评价；买受人进入前提前一天通知出卖人，出卖人应当安排人员协助鉴定，如出卖人或现场管理人员拒绝买受人进行考查或鉴定，则视为出卖人违约。

　　【解释】我在办理质量问题的案件时，遇到的最多的问题是开发商不配合。消费者一个人去看房屋的时候还没有什么问题，如果请了律师、建筑专家或者结构专家去看，开发商就不同意了，要求消费者必须办完全部手续后才能进去。这使消费者处于两难境地：如果不办手续不能进去调查，如果办了手续开发商往往要求签订“质量无瑕疵”的保证书。归根到底，还是一个程序的问题，希望消费者在签订合同时，不仅要注意合同的结果，还要注意如何实现合同约定的结果。

　　很多收过房的消费者都知道，开发商往往委托物业公司来代理交房，而很多物业公司是要求业主先办理入住手续、交纳物业费之后，才允许验房。对于这种办理入住时程序本末倒置的问题，业主应在合同中预先约定，如果实在是在合同中无法约定，业主在收房时可以坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。

 

　　第118条 验收文件：出卖人应在房屋项目竣工后九十天内，向买受人提交政府建筑质量管理机构要求出具的质量检测报告。

　　【解释】我们已经说过目前的质量管理体系已经由许可制度转变为备案制度，所以并不是每一个项目都有质量检测报告，只是遇见那些问题比较多、公众呼声比较大的质量问题，才有可能请当地的质量监督机构参与，但是最后的结果往往是出具一个“质量虽然有问题，但暂时居住没有危险”的结论，让消费者哭笑不得。

 

　　第119条 违约责任：出卖人如不能配合买受人达成上述目的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】所谓“配合”就是要求开发商承担协助消费者履行合同的义务，消费者要实现自己的知情权，必须由出卖人协助方可。消费者应当树立这样的观念，程序违约就是实体违约，实体违约有可能只是部分质量无法保证，而程序违约则使全部质量失去了保证，所以有时比实体违约的性质还要严重。

　　我在这份合同及释义中使用了部分法律术语，消费者可能在阅读时备感不适，其实我已经将这些词的使用频率降到最低了。购房如下棋，智者胜出。消费者如果想成为胜利者，就需要掌握一些基本的法律语言，就是不买房，平时工作谈判做生意也可以使用啊。

 

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