第16章 房屋保修

　　第120条　基本原则：考虑到买受人为购买此房屋支付大量价款，其目的显然是为了达到长期使用，为保证实现此合同目的，出卖人承诺将根据政府有关标准，定期对房屋进行修缮和养护，以保证此房屋的安全与适用性能够在较长时间内保持在良好状态。

　　【解释】房屋从竣工到投入使用到最后因为不能使用而被拆除，期间要发生许多问题，例如外墙皮脱落、主体结构沉降、管道锈蚀、电梯损坏等，解决这些问题的方法有两个：一是更换新设备及重新翻建，此种方法比较困难，主要是资金问题，目前众多消费者一次付清房款，日后如果需要支付大量资金，有的消费者会持观望态度，不愿意积极主动地支付维修金，像现在许多公房一样，最后导致房屋成为危楼，不得不被拆迁；二是注重平时的日常养护，从经济角度来讲这是最可行的方法，但是由谁来负责这些日常养护则为一项重要内容。考虑到物业公司承担责任的有限性，在目前情况下，我认为还是主要由开发商承担，除非中国在未来的《住宅质量法》中引入责任保险机制。

 

　　第121条　保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其它由出卖人提供的全部设备设施。出卖人将提供全部施工图、设计图、各种管线图等技术资料，以保证买受人或者买受人的集体组织或者社区业主委员会或者小区居委会能够根据此技术资料对房屋进行全面的修缮与养护，并承诺20年之内买受人所支付的维修成本不可能高于房屋价格的20%。

　　【解释】目前比较好的房屋建筑成本大概在每平方米1800元左右，一般的建筑成本大概在每平方米1300元，我还知道有每平方米500元的房屋。房屋的寿命与养护成本密切相关，经常性的养护不仅能够延长住宅寿命，也可以降低修缮成本，同时还可以提高消费者的积极性。但是如果平时不预防，只等出现重大事故后才采取措施，则需要的维修成本极高。我知道有的房屋入住后5年就面临被拆除的境地，由于消费者对权利的不重视，最后全部的损失都由消费者承担。

 

　　第122条　责任承担：如果入住后发生漏水、裂缝等质量瑕疵，应当由出卖人承担责任，并应在壹周内进行修复，出卖人不得以任何理由将此责任转移至第三方。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】目前消费者在入住后往往能够立即发现一些质量问题，此时去找开发商，一般被推到物业公司，有的物业公司与开发商有着比较密切的资金或者人员联系，尚有可能将问题解决，而有的物业公司为了减少自己的费用支付，就拒绝承担维修责任，此时有的开发商已经转移到其他项目，就会对质量问题采取拖延的方法，使质量问题无法得到解决。

 

　　第123条　保修期间：从____年____月____日到____年____月____日共计五年，不低于建设部《房屋建筑工程质量维修办法》的规定。房屋实际交付时间晚于该期间起始日的，保修时间从房屋实际交付日期开始计算。

　　【解释】建设部虽然在2000年6月颁布了《房屋建筑工程质量维修办法》，但是这个维修标准是最低要求，而消费者购买的房屋未必是最低价格，有时可能还是当地的最高价格。用最低标准的工作来维修最高价格的房屋，显然不能符合公平原则。所以我们认为消费者有权就房屋维修问题提出自己的特别要求，例如10年或者20年，这些都不是过分的要求。

　　根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，在正常使用条件下，以下述期限为住户和开发商之间的最低保修期限：屋面防水工程3年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为1年；供热与供冷系统，为一个采暖期、供冷期；管道渗漏1年，管道堵塞2个月，卫生洁具1年；灯具、电气开关6个月；装修工程1年；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。以上期限为最低保修期限，如果保修合同签订的保修期限低于上述规定，则该条款为无效条款，保修期限按上述规定计算；如高于上述规定，保修期限从合同。需要提醒广大购房者，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部第80号令）和《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）的规定，因使用不当或第三方造成的质量问题以及不可抗力造成的质量问题不属于规定的保修范围。

 

　　第124条　故障排除：自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】有人对此条大加批评，说没有人因为修房子就要求退房，有点太过分了。其实，此条来源于北京亚运村以北的某个项目，消费者的房屋供水管线出现裂缝，报修后3个月没有人反应，每天水表计量值为50吨；不久发现地面出现水渍，后来墙皮也开始脱落；最后物业公司不得不请专业队伍将地板全部拆除，然后找到原因，前后花费了半年时间。我想在这种情况下，消费者要求退房是没有什么问题的，于理于法大概都不过分。

 

本文引用地址　http://www.yezhu.info/1384w.html