第17章 所有权证

　　第125条　房屋所有权：

　　(1)取得标志：房屋所有权的取得以本市政府颁发的《房屋所有权证》为标志。

　　(2)取得时间：取得房屋所有权证的最后期限为____年____月____日，如出卖人不能在此最后期限前使买受人取得房屋所有权证，则确认为无法取得房屋所有权证。

　　(3)违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当根据买受人的要求于拾日内立即退还买受人已经支付的全部购房款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。

　　(4)选择权利：当无法取得所有权证后，买受人有权选择是否解除合同并且退房。如买受人同意延长等待时间的，则出卖人应取得买受人同意延长办
证期的书面证明。

　　(5)费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担相应的税款费用。

　　(6)所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在本市房屋所有权登记机构取得《房屋所有权证》及他项权利证书。

　　(7)违约责任：如买受人无法取得上述权利证书，则出卖人应根据买受人的要求在拾日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失，包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的费用、交通费用、因重新购买房屋而受到的价格上涨的损失及其它全部支出。

　　【解释】目前全世界有两大法律体系，一个是以英国美国为代表的英美法系，另外是以法国德国为代表的大陆法系，中国属于大陆法系。房屋在大陆法系中被称为不动产，房屋所有权被称为不动产物权，房屋所有权的转移被称为不动产物权的变动。在英美法系，所有权可以由合同来确定，所谓“合同即所有权”，他们的房屋所有权转移不必领取所有权证，往往将合同进行登记就可以了。而中国的所有权转移实行的是登记主义，也就是要将房屋所有权转移合同进行登记然后领取所有权证。

　　在中国，所有权证是证明所有权的惟一凭证，在房屋交易中，即使消费者付清了房屋全部价款，如果没有取得所有权证，从法律上讲仍然没有取得所有权。此时如果开发商因故破产，房屋仍将作为开发商所有的财产，被计为破产财产进行清算，一般说来经过清算后，仅有3%到10%的债权能够得到补偿，消费者的房屋将被建筑商、材料商、银行等更大的债权人取得，此时消费者一般要被从房屋中请出来。

　　某案中一位消费者支付了70万元购买了一套别墅，一直没有取得房屋所有权证，后来开发商破产，消费者仅得到3500元钱的补偿，然后被其他债权人从别墅中赶了出来，近30万元的装修费也没有得到补偿，当时消费者的想法是看谁敢把他怎么样，等法院的法警开着警车来请他走人时，谁也没有办法救他了。

　　大陆法系主要有两种不同的观点：一、登记要件说，即登记是不动产物权合法移转的要件，未经登记，所有权不发生移转；换句话，即合同未经登记，所有权不发生移转；二、登记对抗说，即登记是物权变动后应当履行的手续，未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。我国司法实践对不动产物权，特别是房屋所有一权的确认原则上以登记为准。所以，消费者在交钱入住后，没有办理产权登记是一件非常危险的事！简单地说，办理产权证与否，在法律关系上是截然不同的，办理产权证后，属于物权关系；没有办理产权证时，消费者与开发商之间是一种债权关系，消费者对房屋没有所有权，一旦出现纠纷，解决的途径也大相径庭。

 

　　第126条　所有权证的办理：

　　(1)出卖人办理：出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人入住前30日通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办理房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给本市房屋所有权证登记机构，并且出卖人承诺在____年____月____日前为买受人办理完毕房屋所有权证。如买受人在此日期前不能取得所有权证的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　(2)买受人办理：买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证，出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得房屋所有权证；买受人自己办理所有权证的，则自入住后60天内，最迟日期为____年____月____日，出卖人应将全部相关手续交付本市____区房屋土地管理局进行备案，并将备案情况书面通知买受人，或者根据买受人的要求将全部资料交由买受人，由买受人前去办理登记备案手续。以保证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　(3)责任确定：如果本市____区房屋土地管理局在为买受人办理房屋所有权证时，认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证，尽管买受人可能无法就此取得证据，但仍视为出卖人违约；出卖人只有通过取得权属机构出具的证明出卖人手续完备的文件后才能免除自己的违约责任。此时出卖人应当根据本市____区房屋土地管理局或者买受人的要求提供全部资料。如果自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】我去过几个地方的房管局，见过多种样式的《房屋所有权证》，包括北京、天津、上海、西安、广州，但是有一个环节我始终不是很清楚，就是房屋所有权证是如何产生出来的，从期房时的房屋预售合同进行登记、到房屋成为现房、到契税等交易费用的支付、到双方资格的审查、到证件内容的打印、到所有权证的制作、到所有权证的领取、到所有权证的内容的异议，我始终不知道各局是按照什么法律或者法规进行操作的，各位读者如果有在房管局部门工作的，希望能够提供一套相对完整的工作方法。

　　另外，每次开会开发商都说领证难，包括《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，可能也和没有建立相关的证件发放程序有关，不过有人也不想让这个程序变得清楚，因为越是模糊的地方越容易专权，只有专权才能有利润。

　　2003年北京市律师协会组织了一次“北京律师论坛”，会上北京大学的姜明安教授提出了《行政程序法》的几个立法观点，其中一个就是许可证件的领取过程法定化，我结合他的伟大思想，将《房屋所有权证》的发放制度设计如下：第一，合同登记：房屋买卖合同签订后，任何一方都可以到房屋管理局合同登记科进行登记。第二，登记审查：如果登记科认为合同不符合要求，只能以书面方式提出修改建议，而且必须一次提完，第二次申请人再去时，只要满足了修改建议中所列明的项目，无论再出现什么其他证件瑕疵，公务员都不得再次提出异议；如果提出则由公务员承担延期办理房屋所有权的民事责任，其目的在于防止承办人员对申请人的无休止地刁难。第三，登记请求权：如果一方不去登记．另外一方到法院申请强制对方进行登记，登记机构可以凭法院判决直接进行合同登记，无须另外一方的协助。第四，登记审查：合同登记完后进入公告期和审查期，主要是通过数据库进行审查，看登记房屋是否重复买卖、看买卖双方是否有其他不当行为、看房屋或者土地有无被法院或者其他机构冻结的记录。第五，领取证件：自申请日次日起开始的3天内，申请人如果未收到登记机构发布的异议信息，申请人或者委托人就可以凭身份证件领取《房屋所有权证》。

　　建设部规定《房屋所有权证》的初始登记为5天，但是没有说明这5天要做什么，也没有解释如果不做会有什么责任。本人此处将买卖方及登记方要做的事情细化，希望能够推动《住宅所有权法》中所有权确定制度的建立。

 

　　第127条　转移效力：买受人取得所有权证书后，即取得与房屋相关的全部权利，涉及房屋的风险同时发生转移，出卖人不得以任何理由干涉买受人行使对房屋的所有权。

　　【解释】有一天回家的时候，看到宣武门大街上张贴了一张大告示，说未经过宣内街道办事处认定的医疗机构的体检测验，任何人不得将自己的房屋出租给外地人，同时鼓励广大北京市民相互举报。我一直是外地人，而且从来也没有想改变自己的身份，所以对此点非常重视，立即拍照留念。

　　所有权是物权概念中的一个分支，物权包括所有权、用益物权和担保物权（我就不展开说了，各位有机会可上网搜一搜），所有权是一种排他的支配权，任何人包括政府非经法定程序不得进行限制。所有权有四大权能，包括占有、使用、收益、处分。我的房东将归他所有的房屋出租给我，就是在行使使用、收益的权能，如果有人想对其进行权利限制，则必须通过法定程序。什么是法定程序呢？中国目前有三大程序，民事程序、刑事程序和行政程序．也就是说政府要通过某个程序的规定来剥夺其权利，如果仅仅凭一纸告示就想实现此目的，说明我们的某些公务员还是没有尊重公民的私有权利，其行为略显无知。

　　有的消费者问我，买的房子70年以后怎么办？这个问题我不好回答，因为没有法律对这一方面进行详细规定。《城市房地产管理法》中规定，房地产买卖是指房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。也就是说，购房者享有的是完全的房屋所有权。但这个土地使用权是有限期的，最长70年，在土地使用权期满后，国家会不会收回土地使用权？《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。续期的应重新签订土地使用权出让合同，按照规定支付土地使用权出让金。”这也就是说，国家不会收回房子，但会收回土地使用权，消费者可以在到期后继续申请土地使用权。再说清楚一点，到70年以后，如果你要想继续拥有自己的房子的话，需要重新缴纳土地出让金，再购买70年的土地使用权，至少根据目前的规定精神，可以买到70年的使用权限。

 

　　第128条　所有权证保管：考虑到买受人可能以银行或者公积金抵押贷款的方式支付房款，而抵押权人可能需要保管房屋所有权证，当发生此等情况时，出卖人如果将房屋所有权证直接转交给抵押权人，则应当提供所有权证全部内容的复印件，并加盖公章，以使买受人明确知道所有权证书所载内容。当买受人与出卖人发生争议使用该复印件时，出卖人不得就此等复印件的效力提出异议。

　　【解释】中国的《担保法》确立了几项重要的担保制度，包括定金制度、不动产抵押制度、动产质押制度和保证人制度．其中规定不动产的抵押要进行登记。目前的抵押方式是在《房屋所有权证》的“他项权利记载”一页注明：此房屋是否抵押、抵押权人是谁、抵押金额是多少、抵押期限从何时开始到何时截止。举例说明：“房屋所有权人秦兵已经将房屋抵押给上海浦东发展银行，借款60万元，抵押期20年”。按说办理完抵押手续后，抵押权人取得一份他项权利证书，房屋所有权证仍然由消费者取得，但是考虑到中国目前的国情，为了保护国有银行的利益，现在则直接由银行来代替消费者保管房屋所有权证，等待消费者归还完毕全部银行贷款后，银行再将房屋所有权证归还消费者。

　　另外目前房管局登记部门好像不对消费者，而只对开发商办理业务，所以开发商取得房屋所有权证后是否将其交付给银行，消费者并不知情。此时存有的风险是开发商将房屋抵押给其他机构，这样就损害了银行和消费者的利益，但是目前好像没有从制度上来解决这个问题，我想今后是否考虑由银行来协助消费者办理房屋所有权证。

 

　　第129条　土地使用权：考虑到我国目前实行土地使用权与房屋所有权分离的法律制度，出卖人还应当向买受人提交《国有土地使用证》，并保证上面载有买受人的姓名与权利，此项证明应当在____年____月____日前为买受人办理完毕。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】总是有人问，有了《房屋所有权证》，是否还需要《国有土地使用证》？我的回答是：需要。上面我们已经说过物权分为三种：所有权、用益物权和担保物权，其中以所有权最完整。由于中国实行土地公有制度，中国公民对土地享有的只是使用权，所以附有70年的使用期限。70年之后如果房屋已经坏了，那么消费者只能另行购买房屋，如果房屋没有坏，则房屋要归政府所有。因而中国公民对房屋享有的也是相对的所有权，因为土地使用权有期限，则房屋所有权也不得不附期限了。

　　房屋所有权的权利灭失有两种情况：一是土地使用权到期；二是房屋损毁，如地震、质量事故等原因导致房屋坍塌。在第二种情况下，房屋没有了，所有权证就失去了价值，但《国有土地使用证》能够证明消费者对土地的权利，此时仍然可以将土地权利抵押或者转让出去获得价款。

　　所以，我认为《国有土地使用证》与《房屋所有权证》是两种不同性质的权利凭证，如果消费者有可能的话，都应当取得。

　　关于房屋所有权的问题，我想起古代法家代表人物韩非解释纠纷缘起时说过，“一人脱兔，万人空巷”，同时又看到，在市场里悬挂的野兔，反而没有人去抢，从而得出结论，定纷止争的方法在于定名分。其实这名分就是所有权的问题。所有权没有定下来的兔子，会让成千上万的人去争抢；所有权没有定下来的房子，情况大约也不会很好，很多人以为房子已经住进去了，钱也交了，难道还会被赶出去不成？结果恰恰就是这样，已经住了多年的房子，也会被赶出来，原因就在于没有对房屋享有所有权，也就是物权。对房地产的办理不够敏感会造成麻烦。我国民法中物权的概念没有彰显，但随着市场经济的发展，保证正常交易的前提就是对物权的尊重，这其中也包含有消费者个人对自己的所有权的重视，只有这样，才能切实保护自己的权益。

 

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