第18章 前期物业管理

　　第130条　物业公司：考虑到前期物业公司由出卖人选择，出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利。如出卖人希望买受人选择物业公司，则应当将物业管理公司的全部企业信息通知买受人，以使买受人做出正确选择，在买受人众多的情况下，可以在约定的时间内，根据多数人的选择进行决定。

　　【解释】关于业主、前期物业公司与开发商三者之间的关系，我认为有必要多解释一些，业主与开发商签订的是购房合同，开发商提供房屋，业主交钱；业主与前期物业公司（以后是物业公司）签订的是物业服务（现在叫管理，我更倾向于服务）合同，物业公司提供物业服务，业主交钱；开发商与前期物业公司签订的也应是物业服务合同，但是他们之间的关系比较复杂。开发商为了节省成本，一般自己成立物业公司，其实自己成立公司也没有关系，只要依法办事。关键是开发商在卖房子的时候，业主对于前期物业公司提供服务无法有异议。但业主住进去了，与物业公司产生纠纷的时候，开发商却没有一点责任，这明显不公平。在前期物业公司与业主的纠纷中，我感觉开发商属于前期物业管理公司的担保人。原因很简单，物业公司是开发商自己设立或者聘请的，并非业主自己的意思表示，开发商在提供商品房时，同时让前期物业公司提供服务，对于这一点，大部分业主没有选择权，但是物业公司提供服务质量有问题开发商却不承担责任，显然属于规避法律责任。我认为前期物业公司侵权或者违约的，开发商应当承担连带责任。

 

　　第131条　服务期限：首期物业管理公司的服务至少在____年____月____日以前开始，以保证买受人能够及时享受到相应的物业服务；同时服务期限不超过壹年，自____年____月____日至____年____月____日，期限届满后由业主委员会另行决定。如果届时业主委员会尚未成立，则出卖人承诺在期限届满前三个月内组织全体业主对物业管理公司的选择进行无记名直接投票，以决定是否继续聘请出卖人指定的物业公司，否则无论物业公司是否提供物业服务，买受人都有权拒绝支付费用，相应费用由出卖人承担；如果物业公司以买受人为被告提起诉讼或者仲裁请求，要求买受人支付物业服务费用的，则由出卖人支付。

　　【解释】我的网站上刊登了一个社区的消费者集体诉物业公司，要求物业公司离开社区的案件，理由是物业公司的服务时间已经超过初期物业合同的约定，而且物业服务质量低下，但最后此案被法院驳回，物业公司在社区中的权利得到了完整的保护。我不能保证204合同能够完全实现这个目的，但是我想至少可以局部地提高消费者的权利意识，特别是面对物业服务。

　　我一直非常迷惑，从法律角度来讲，业主委员会属于什么性质的法律主体？在这之前，首先要确定业主委员会是不是民事主体，如果不是，那它到底是什么性质的主体？如果说它是民事主体，那它的权利、义务是什么，为什么要在政府房屋行政主管部门指导下成立？如果认可应该由行政主管部门管理，房地产行政主管部门具体是哪一个部门来管理，如何让普通消费者明确清楚地找到具体办事机构？再退一步讲，也知道了是具体哪个部门负责，但该部门有无专门人员具体负责指导？依据什么指导？具体操作程序是什么？如果不服从指导怎么办？如果该办事机构不受理购房消费者成立业主委员会的申请怎么办？消费者如何追究该工作人员及部门的不作为或者其他违法行为？这在法律上都没有规定。就目前来说，建设部刚刚出台的《业主大会规程》中对业主委员会的筹备、成立、备案等做了初步规定，但显然没有解决根本的问题。比如，《规程》里规定开发建设单位应为筹备组成员之一，但作为开发商，由于即将成立的组织会对自身及物业公司在某种程度上形成制约，对于成立业主委员会是不积极的。规程制定人员认为，法律规定开发建设单位为筹备组成员，主要是他们掌握小区居民物业的基本资料，有助于工作的展开。如果遇到开发建设单位不积极，业主可以向街道和区县房地局反映情况，由政府督促组建，指导成立筹备组。这种规定明显不具有可操作性，如果街道和区县房地产对反映情况不予理睬怎么办？如果政府不予督促组建怎么办？没有规定。但这恰恰是最重要的问题，许多小区就是由于这些没有明确法律依据的规定，而无法成立业主委员会。

 

　　第132条　设备维护：考虑到社区内部的锅炉、压缩机、电梯、水泵、配电设备及全部管线器材均需要每年进行大中小等不同级别的维护保养，而对此等维护保养买受人无法知情，如果物业公司不履行其维护责任，将可能使全部设备的使用寿命缩短，届时将使买受人无法冷暖水电等服务，其生活品质将受到巨大损害，因此出卖人承诺将为物业公司履行保证责任，保证全部公共服务设施及设备使用不低于十年，无论如何均不会发生动用维修基金进行维护的情况。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

 

　　第133条　费用标准：出卖人承诺所选物业公司的收费范围与标准不得超过本市相关规定，其中保洁费____元/每月每平方米，治安费____元/每月每平方米，水费____元/每吨，电费____元/每度，燃气费____元/每立方米，其它费用____元。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

 

　　第134条　付费方式：为保护买受人的尊严及权利，使买受人能够方便及时的进行钱款结算，出卖人承诺买受人生活所有的水、电、煤气、天然气等费用均在公共银行支付即可，其购买数量不受任何限制，物业公司不得控制此等费用的收取，无论如何不得限制上述资源的使用。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　【解释】为了使自己能够了解房地产业的具体情况，我与安雪晖教授准备开展一个住宅质量调查，同时还与王海、舒可心先生进行社区服务方面的调查工作。在某个社区中，我们发现消费者每次只能到物业公司去购买水、电、暖等资源，用电每次限量50度，不能超过，对于没有缴纳物业服务费的消费者，拒绝出售水、电、暖资源，我想这大概是物业服务的一个新特点，所以将其记录下来，让其他消费者作为参考。

 

　　第135条　结算方式：考虑到按照目前的包干制结算方式，物业公司将尽可能降低维护支出以提高企业利润，因此出卖人承诺其选聘的前期物业公司将以佣金制方式向买受人收取物业服务费用：即由物业公司按照正常支出进行社区维护，然后向全体买受人通报财务支出，由买受人表决或者业委会决定，根据约定比例支付物业服务费用。

 

　　第136条　服务标准：出卖人承诺所选择的物业公司服务标准不得低于本市居住小区物业管理服务标准的要求；为保持楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，并且至少每小时清理一次；物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身、汽车及其他财产安全；出卖人承诺室外持续噪声不高于60分贝，每小时持续时间不超过5分钟，平均每月仅能有1天可产生噪声，以保证买受人生活舒适不受影响。

　　【解释】物业服务的四项基本内容：保洁、保安、绿化、交通服务，北京还有更为细致的社区服务标准，包括保安、保洁、绿化、存车、消防、供水、设备、电梯、装修，分为经济适用房与普通商品房两大类，不同的社区在采用标准方面有所差别。

 

　　第137条　维修基金：如果买受人支付的维修基金由出卖人所聘请的物业公司收取，则出卖人将保证此部分维修基金不会被滥用；出卖人同时保证买受人有权随时知道维修基金的存放地、保管人及用途；出卖人保证当买受人认为维修基金未被正确使用时，无须出示任何证据，即有权要求将维修基金存放于公证机构或本市行政管理机构指定的保管部门。如出卖人不能履行上述承诺，则出卖人将作为物业公司的保证人，就全部买受人所交付的全部维修基金的安全性承担保证责任，且买受人有权因无法履行知情权而要求出卖人按总房价10%支付违约金。

　　【解释】中国房地产业自1993年开始大发展至今已有10年，但是关于房屋的维修基金仍然没有建立起来，消费者入住时支付的2％的维修基金由开发商保管，然后转移给物业公司，或者受业委会监督，整个过程缺少相应的法律程序，目前我认为有以下几个问题没有解决：第一，维修基金收取人的责任。到底应当由谁来收取？是否可以委托收取？收取后如何保管？保管不力时的责任如何？是民事责任还是刑事责任？第二，维修基金的使用与保管。维修基金是否应当采用保管与使用分离的原则？使用应当采用何种方式？使用不当的责任是什么？使用的程序应当怎样？不够时应当如何续缴？不续缴时政府应当做什么？第三，维修基金的知情权保护。消费者是否享有知情权？如何行使知情权？当知情权的行使受到阻碍时如何获得救济？此等救济是否要采取行政措施前置的途径？

　　在上述基本问题没有解决以前，我认为目前维修基金的管理是比较混乱的，所以在每次业委会与物业公司发生争议时，维修基金的使用与管理都是争议的重要焦点，此问题也需要在《住宅质量法》中予以解决，否则中国现在的所谓高档楼盘，最终的命运都不会太好，因为没有钱来维护。

　　我掌握的维修基金的交纳程序如下：1．购房者按要求填写“北京市商品住宅公共维修基金分户卡”。2．购房者将填写的分户卡及上述材料交小区办工作人员核验。3.购房者向小区办足额交纳维修基金，并取得小区办开具的“北京市住宅维修基金专用收据”第二联（交购房人）和第四联（交交易或权属部门）。（注：用支票交纳的，请不要填写金额。）交纳维修基金后，购房者持收据第四联到交易部门办理立契，过户手续到权属部门办理权属登记手续。那么交完钱以后应该怎么办，由谁来保管，其实国家在这方面的规定也非常清楚，就是先由小区来代管，业主委员会组成后，由业主委员会管理。但一旦业主委员会无法成立，维修基金却交上去了，就面临着巨额财产没有主人的局面。其实这本不应该是问题，但现实中就是有人对此挑战，原因不外乎利益。维修基金，就是大家凑份子，钱仍旧是大家的，决定权也应当是大家的。我认为维修基金目前在我国法律规定中属于空白，首先这不是公共财产，而是众多私人财产集中起来，目的也是为了保障个人私产（房屋）的正常使用，问题出在哪儿呢？这笔大家的个人财产集中起来后，由谁来保管，由于这是一个不小的数目，涉及几百个亿，它的管理就不能不让人担心了！

　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。简单一点说，就是业主在购房款中先行拿出钱来存起来，在需要用的时候拿出来用。由于买房形式不一样，维修基金交纳的形式也不一样。（1）单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。（2）1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。（3）从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的2％，售房单位按多层住宅售房款的2010、高层住宅售房款的3010的比例，筹集公共维修基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2％。大家可以算一下，如果2003年商品房交易金额为800亿元，2％就是16亿元，当然，这种算法极为不科学，远远小于实际情况，但已经可以让普通消费者关心自己的钱现在怎么样了。

 

　　第138条　证明责任：出卖人承诺将合同中各物业服务项义务转让给首期物业管理公司，并保证物业公司履行义务。物业公司负责证明向买受人提供安全、及时、达标的物业服务，如不能证明则视为不能提供相应水平的物业服务。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

　　【解释】此条的内容还是一种程序性的约定，是诉讼契约的组成部分，将举证义务确定由开发商来承担；我现在一直在思考一个问题，如果消费者与开发商签订了此份合同，假设双方发生争议，起诉到法院，法官是如何看待此合同的呢？他是否会支持合同中我对诉讼契约设计的条款？在204合同向社会公布后，不断有法官、检察官来电咨询，因为他们也要购买房屋，他们也有可能受到欺诈。尽管如此我仍然不能确定，此份合同的基本原则是否可以得到司法审判界的认同，我希望在未来能够有相应的案例出现。如果消费者的权利能够被204合同的条款所保护，那么对我和广大消费者将是一种鼓励；如果法庭不保护合同中设计的各项权利，而且能够给予明确理由的话，我想也可以对合同进行修改和完善。但是如果判决中写到“因为合同过于冗长无趣，本庭不予采信”时，怎么办呢？我也不知道。

 

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