第19章 消费者权利保护

　　第139条　基本原则：买受人作为房屋的消费者，其知情权利及其它权利应当得到尊重和保护，买受人有权就组织业主维权机构在所居住区内或相关新闻媒介发布维权信息，出卖人及聘请的前期物业管理公司不应阻碍买受人行使上述权利。

　　【解释】消费者与开发商最大的差别是什么，有人认为是资金，我想可能在部分行业中是这样，但是在房地产业未必是这样，因为有些消费者比开发商还要富有。但是无论什么样的消费者相对于开发商来说，都有三个不足之处：信息知情程度、组织成本、组织资金。

　　消费者在信息知清方面的弱势大概体现在以下几个方面：房屋质量的信息、面积测量的信息、价格信息、所有权证取得过程的信息、抵押方面的信息、贷款方面的信息、谈判技术的信息、法律的信息、其他消费者对房屋的评价信息。

　　组织成本可以体现在以下几方面：消费者之间相互不信任、消费者之间的沟通难以商业化、没有可供参考的组织模式、法律对消费者组织缺少支持、组织者难以专业化。

　　组织资金方面的不足之处表现在以下几方面：没有相应的财务规则、收入与支出缺少监督程序、对犯罪行为没有明确的法律约束、责任无法提供保险。

　　上述弱势决定了消费者维权成本将始终处于一个较高的运行水平，很难与开发商的低成本组织进行对抗，所以在我受理的组织类案件中大部分以消费者的失败而告终。

 

　　第140条　消费者组织：考虑到当单个买受人在权利受到侵害时寻求救济的成本过于巨大，而某些问题系全体买受人共同存有，为降低买受人的救济成本，买受人在签订本合同后，根据《消费者权益保护法》的规定，有权通过各种方式与其他买受人取得联系，以组成共同的权利救济组织，对出卖人的施工、管理、销售等全部情况在法律规定的范围内进行监督，买受人不得以任何理由干涉买受人行使此项权利。

　　【解释】我们现在每年“3·15”都要搞一些大规模的维权活动，不知大家是否想到过“3·15”的历史。“3·15”活动来源于肯尼迪在3月15日发表的一篇旨在保护消费者利益的国情咨文，类似中国的政府工作报告，只不过我们中国是每年年初开人大会议时只做一次，而美国总统要根据美国国会的要求经常去做些汇报。为什么肯尼迪要强调保护消费者呢？除了社会的需要以外，还有一个重要的原因就是消费者组织已经超过政党、工会成为美国最大的院外团体，他们的呼声直接决定着总统能否当选，所以从另外一个角度来讲是选择总统的权利使美国消费者受到了保护。

　　《中国消费者报》在杭州举办了一个会议，谈到立法维权的事情，我的建议是目前中国2984名人大代表中至少要有36名代表要从消费者协会中选出，或者专门代表中国消费者的权益发言，否则中国消费者利益保护落后的情况永远没法改变。另外，我还认为目前消费者权益保护组织之间应当展开竞争，不能只有一家消费者协会，应当有多家消费者协会，而且最好出现各专业的保护协会，例如汽车消费者权益保护协会，甚至丰田汽车消费者权益保护协会。这样消费者的维权事业才能持续化、专业化、法律化，消费者的尊严与权利才能受到高度的重视。

 

　　第141条　争议：买受人有权委托消费者权利保护机构就有关事项与出卖人进行谈判，以获得更多的权利保护，但买受人放弃权利的事务必须取得买受人的书面同意。

　　【解释】美国总统肯尼迪在"3·15”国情咨文中提出“人人都是消费者”的口号，并认为消费者有四大权利，把全世界带入消费者时代，“3·15”也由此而来，现在来看，它仍然具有深远的影响。

　　消费者权利不彰显，最终会对整个市场经济产生消极影响，我认为现在全国的房地产泡沫严重，与开发商不重视维护购房者权利，追求绝对暴利有很大的关系。现在社会里，谁能代表消费者权益，我认为只能是半官方性质的消费者协会。但由于我国司法实践中，没有公益诉讼，消费者协会主动代表消费者起诉侵权销售商实践中无法操作，因此我希望能够在购房合同中约定消费者可以委托消费者协会与开发商谈判，这样在权利受到侵害时，能够在一定程度上保护消费者。

 

　　第142条　撤销权：鉴于买受人的弱势地位及房屋质量瑕疵显示的长期滞后性，同时考虑到买受人在取得房屋所有权过程中，可能将遭受来自各方的胁迫，因此双方均认为构成买受人行使撤销权的事由可能在本合同签字或房屋所有权证取得5年后出现，买受人有权在取得相关机构提供的评估、评价或监测报告后1年内(法律另有规定的除外)，就合同条款依法行使撤销请求权，出卖人承诺不以时效作为责任免除的理由。

　　【解释】我想从另外一个法律角度看退房，退房可以解释为消费者将房屋退还给开发商，或者将获得房屋的权利转移给开发商，开发商将消费者支付的首付款及银行贷款退还给消费者的过程。之所以出现退房，其前提是消费者与开发商签订了房屋买卖合同，而且因为某些事由，使买卖合同无法履行，最后出现退房的结果。从合同角度来看，至少有三种可能：一是合同被宣布无效；二是合同被撤销；三是合同被解除。合同无效是指合同本身因为主体、标的、形式存在违法的行为，被法院或者仲裁委员会宣布无效。合同被撤销是指合同存有显失公平、欺诈、误解等内容，经一方当事人申请，被法院或仲裁委员会撤销。但是当事人行使撤销权期限为1年，自知道或者应当知道撤销事由之日起开始计算。合同解除是指出现了合同约定的事项，或者合同目的无法实现时经当事人协商一致，或者由当事人单方面宣布解除，如果双方对解除行为的效力存在异议，可以交由法院或者仲裁机构确定。无效的合同或者被撤销的合同自始没有约束力，应当返还财产使双方恢复到合同签订以前的状态。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的则可以采取恢复原状等措施。

 

　　第143条　信息知情：考虑到买受人利益，出卖人承诺履行以下知情条款：

　　(1)如出卖人可能因与房屋相关的权利与其他第三方进入诉讼或者仲裁，例如设计、施工、监理、担保、抵押等争议，应当及时就法律文件、开庭等事项通知买受人，以使买受人就此事对未来权利的影响做出正确的判断，保护买受人的合法权利。

　　(2)买受人有权获知与房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息。

　　(3)买受人有权取得与本房屋相关的设计文件、法律文件复印件，买受人有权查看原件，并有权保留复印件，出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询。

　　(4)出卖人承诺在房屋交付前将全部建设信息资料保存于城市建设档案管理机构，使买受人随时可依据有关规定进行查验阅读；如果买受人无法在此等机构查阅房屋相关资料，则推定出卖人建筑工程质量存有瑕疵，出卖人将一次性补偿买受人五万元。

　　(5)出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件内容相同的，视为对买受人的欺诈，出卖人应当向买受人支付总房价款10%的违约金。

　　(6)如出卖人不能达到上述要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】最近与一个开发商谈到质量问题，他说现在真是麻烦，他的项目发包给一家大公司，大公司转包给一家中公司，中公司又转包给一小公司，最后小公司包给一个县工程队，县工程队又给了一家镇施工小组。当他来到工地时，发现他也不认识施工者，施工者也不认识他，他提出一些质量控制要求根本无法落实，因为真正的施工者不是从他那里拿报酬，没有钱就没有权啊。作为开发商尚且如此，如果消费者不注意的话，怎么能够知道谁在建设自己的房屋，怎么能够知道质量是否有保障呢？

　　目前上市公司都在证监会或交易所的要求下建立了重大信息的披露制度，之所以如此是因为信息相对人分布在全国各地，信息是他们做出正确判断的惟一依据，信息不仅决定赢利，而且决定安全。对于房屋消费者来说，抵押信息则是决定其房屋所有权是否能够最终取得的关键。我们前面说过破产财产的问题，也说过抵押的问题。根据我国法律的规定，房屋在建设竣工以前作为在建工程对待，在建工程可以抵押给银行，也可以抵押给建筑公司，如果抵押后开发商没有清偿完毕全部债务，那么消费者不仅得不到《房屋所有权证》，有时都不能入住。即使开发商没有将在建工程主动抵押出去，根据合同法关于法定抵押的规定，在开发商不能清偿工程款时，建筑公司有权根据法律取得房屋的抵押权。

　　这样的案例不是很多，但如果有就是涉及上百户人的事情，前些天有个社区出现了这样的交房过程：开发商没有付清工程款，交房时由建筑公司来办理，建筑公司将开发商所欠的建筑款分摊到各消费者，大概分摊十多万不等，每个消费者的室少住一名施工人员，消费者交清欠款后可以入住，水、电、电梯、．物业服务费、契税一概不交，全部由消费者自己组织起来去办理，开发商很长时间没有露面。

　　204合同中我不断地强调消费者知情权，其实来源于我对办案过程的理解。在我办案过程中，希望客户全方面地参与，我知道的全部内容对客户都是透明的，包括我是否与开发商有过交往、我与对方律师的关系，我发现当我将全部案情的细节情况解释给消费者后，绝大多数消费者都可以做出正确的判断，只是这个过程略为麻烦，因为证据搜集、证据分析、法律解释、法律适用、诉讼进程的分析等过程的说明比较麻烦，但认为信息是做出正确判断的惟一依据，所以我不断地要求消费者在购房消费过程中要履行的核心权利就是：知情、知情、再知情。

 

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