第20章 业主委员会

　　第144条　基本原则：业主委员会系代表全体买受人对房屋公共部位行使管理权的买受人自治组织。出卖人承诺买受人入住后三个月内，物业公司将召开第一次产权人会议或者产权人代表大会，六个月内将全部业主委员会的登记材料报到有关机构。此行为的证明责任由出卖人承担，每延迟一天出卖人将向买受人支付总房价千分之一的违约金。

　　【解释】我认为消费者的维权形式可以不同的标准分为以下几种：第一，以性质来区分：到消费者协会的投诉式维权、到销售现场进行批评的声誉式维权、以诉讼为中心的司法维权、以不再购买为表现形式的拒购式维权；第二，以人数来区分：单人维权、多人维权（强调偶然性结识）、集团维权（有组织地团结起来，特别强调公开征集成员的过程）；第三，以抽象性区分：操作式维权（现实中99％的维权形式）、立法维权（像王海、舒可心和秦兵向人大提出《物业管理法》建议案）。

　　之所以出现众多的维权方式，主要是因为成本问题。仅以聘请律师为例，如果某幢楼有100户消费者，因为面积缺少问题要起诉开发商，此时从途径上至少有两种选择：一是请律师；二是不请律师。不请律师的话，则事事由消费者自己去做，消费者在法律适用和证据使用方面的弱势使其一开始就处于不利状态；如果聘请律师，一般诉讼费大概在3万元左右，若由一家来承担几乎不可能，因为消费者在面积方面受到的诉讼也就在5万元左右，此时比较经济的方法自然就是大家合请一位到两位律师，可能总费用会上升到30万元左右，但是每户分摊的费用不过是3000元，以3000元的成本来维护5万元的权利相对来说比较经济，所以成本原因是消费者采取集体维权的重要原因。

　　但是如何让众多的消费者组织起来呢？包括费用的收集、信息的传达、证据的准备等事务性内容都需要有一机构来完成，此时又面临几种选择：一是由律师一户户收费；二是成立一个消费者组织；三是公告后等消费者一一缴纳。第二种方式大概又是成本最低的，因为成立消费者的组织，也就是业委会，是在众多消费者之间实现高效沟通的最有效的方式。

　　我想消费者成立业委会的重要价值有如下几项：第一，可以实现消费者之间的有效沟通；第二，可以以最低成本完成消费者的权利保护；第三，可以使众多消费者学会如何从松散状态组织起来；第四，可以代表众多消费者与其他机构或者组织进行谈判；第五，可以成为消费者参与社会管理的学校；第六，使消费者中的积极分子脱颖而出，成为一名社会活动家（像舒可心）；第七，使社区设施的安全与使用获得有效的监督；第八，协助消费者与政府达成合作意向；第九，可能造就一批民间的职业政治家，像潜江市人大代表姚立法。

　　可以说业委会的低成本性决定了它必然要出现。有人认为如果不是政府的强制，业委会不可能诞生，我并不认为如此，我想无论是开发商还是政府，都需要一个有合法代表性的机构来进行谈判，以降低其沟通成本，谁都不想在一个社区中面向N个消费者一一进行谈判，低成本（包括社会成本和交易成本）的基本要求将推动业委会的发展。

　　目前有关文件规定业委会可以由物业公司或者开发商组织发起成立，我认为这种制度设计显然有它的不合理之处，例如，由于没有规定不发起成立的责任，物业公司就可以无限期地拖延下去；由于没有规定代表人数的限制，开发商可以在业委会中占有多数名额；由于没有规定业委会的议事规则，开发商和物业公司都可以根据自己的需要决定业委会的运行方式。在这种情况下，业委会的利益就有可能与开发商、物业公司达到高度的一致，做到你中有我，我中有你。

　　只是我不知道这种情况能够持续多久，更不知道会不会有人要求成立第二个业委会。

 

　　第145条　组织程序：为方便买受人成立业主委员会或其它业主权利救济组织，当本楼买受人达到30%时，出卖人应当将其他买受人的姓名及联系方法以信函形式告知买受人，以利于买受人与其他买受人进行沟通；但考虑到不影响其他买受人的权利，其他买受人书面拒绝的除外。

 

　　第146条　组织权利：在社区业主委员会没有成立以前，买受人有权自己组织临时性买受人组织(如业主联谊会)，其作出的决定代表多数业主的选择，应当视为有效的选择；买受人有权在支付首付价款后即开始组织业主委员会或类似组织，买受人可以选择社区公告、网络公告、报纸公告等方式召集其他买受人参与，出卖人应当积极配合，为组织筹备业主委员会提供买受人要求的证明文件，使其可以及时在相关管理机构处获得批准或登记。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

 

　　第147条　通知权利：买受人有权向其他业主发布信息或者通告，并就质量、物业管理等问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利。鉴于买受人的弱势地位，出卖人对于买受人在业主委员会筹建或运行中的言行，不应向买受人提出任何侵权责任要求。

　　【解释】有时在签订合同时，要约定一些免责事由，所谓责任包括违约责任和侵权责任，所谓免责就是在合同履行中如果出现了约定或者法定的事由，行为方可以不承担违约责任，或者行为方可以不承担因此给对方造成损害的侵权赔偿责任。消费者在履行合同的过程中，特别是在组织业委会的过程中，可能会因为某些原因采取某些措施，这些措施或者行为或许会对开发商产生不利的影响，但是这些措施或行为是为了组织业委会所必需的过程，如同挖煤就可能产生职业病一样，为了更大的利益可能需要开发商牺牲部分利益，例如消费者在组织中或许会使社会对开发商的声誉产生某些错误认识，但无论如何这些错误认识并不是消费者故意造成的，此时开发商应当承诺免除追究业委会发起人或者召集人的侵权责任。

 

　　第148条　财物交付：出卖人应当将相关财产在业主委员会成立后3日内开始办理交接手续，涉及前期物业管理公司的，则由出卖人保证前期物业管理公司履行交接义务；交接时每天工作时间不低于8小时，并且在30日将全部财产交付完毕，对于其中有损坏的财产应当修复或者以市场价格进行赔偿。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

　　【解释】什么是业委会的权力？最重要的就是对物业公司的选择权；什么是对物业公司的选择权？就是进行招标的权力、决定中标者的权力、签订合同的权力、监督服务质量的权力、解除物业合同的权力、请物业公司离开社区的权力。请注意我此处使用的是“权力”而不是“权利”，权力往往是天然的，例如强者的权力，而权利往往需要法律来确定，如果一个群体总是在为自己的权利而呼喊，那么现实是这个群体往往处于被压迫之中。我认为业委会目前最需要解决的有三个核心问题：第一是主体资格的合法性；第二是选举与运行规则；第三就是资金的筹集、使用与监督问题。

　　我准备在适当的时候起草一部《业主委员会组织法》，当然是建议稿，主要内容有以下几点：第一，业委会是有独立民事行为能力的主体，它所有的财产以登记为准；第二，物业服务费由业委会收取，然后以合同的形式委托物业公司进行管理；第三，业委会的账务全部公开，任何一位消费者都有权查询账务；第四，业委会工作人员实行有偿报酬工作方式，其犯罪行为比照职务犯罪处罚；第五，业委会任期3年，只能连任两届，实行差额选举、竞选与直接秘密投票，业委会主任以建立组织为中心职务，没有实际权力，执行来源于业委会；社区内3％的消费者可以联名举行不信任投票，半数以上消费者投不信任票的，可以导致业委会集体辞职，然后重新进行选举；第六，业委会的财务管理应当实行保管人、决策人、使用人相分离的制度。

　　以上制度建议是作为立法进行的，如果你认为适用于你的社区，可以先以合同或者业委会章程的形式通过消费者表决，先行适用，如果有什么问题望及时反馈给我们。

 

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