第23章 合同终止与解除

　　第162条　合同终止：当出现以下情况时，本合同终止：

　　(1)出卖人按时按质交付房屋，买受人对房屋质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议，并且依约取得了房屋所有权证书；

　　(2)出现法律规定和合同约定且买受人书面认可的其他情形时。

　　【解释】什么叫合同终止，就是两清，你把应当给我的东西给我，我把应当给你的东西给你，买卖双方互不相欠，就算是合同履行完毕了。不过说得容易做得难，从法律方面我认为最好应当是安全地履行完毕，大概有以下几个条件：第一，房屋交付，质量全部合格，提交了全部相关的技术资料；第二，物业管理公司运行情况良好，维修基金妥善保管，消费者可行使知情权；第三，社区依法成立业委会组织，并且在选举民主与财务民主两方面运行良好；第四，消费者取得无抵押的《房屋所有权证》和无抵押的《国有土地使用证》；第五，2年之内没有法人或者自然人就房屋相关权利主张行使抵押权或者其他权利。

　　第163条　解除条件：出卖人没有按时交付房屋、或出卖人没有按约定提供房屋质量或环境质量、或出卖人不能交付房屋、或出卖人不能履行本合同约定的其它责任时构成买受人解除合同退房的正当事由，买受人可以通过信函的形式向出卖人发出解除合同的通知。

　　【解释】消费者在全部购房过程中要签订很多合同，从性质上划分大概有以下几类：第一，担保合同，例如消费者与开发商签订的认购协议，消费者与银行签订的抵押合同，开发商与银行签订的保证合同；第二，买卖合同，消费者与开发商签订的房屋买卖合同；第三，借款合同，消费者与银行签订的借款合同（有时称贷款合同）；第四，委托合同，消费者与物业公司签订的物业服务合同；第五，射幸合同，消费者与保险公司签订的保险合同。

　　如果从合同的设定过程来看，又可以分为预合同（如认购合同）、本合同（如买卖合同），还可以分为设定权利义务的合同（如买卖合同）和解除权利义务的合同（如解除合同）。

　　第164条　解除后果：合同解除后出卖人应在10日内根据本合同中的退房程序返还买受人已经支付的全部项款(包括银行贷款及公积金贷款)，并且赔偿买受人的全部损失。对于延迟返还的应当支付延迟违约金，对于不能返还的还应当支付两倍定金。

　　【解释】在买卖合同过程中，如果消费者发出了解除通知，往往开发商并不认可，极少出现开发商积极退款的情况，大部分退房过程都要通过诉讼来完成。这时的诉讼有两个目的：一是确定解除合同或者解除通知的效力；二是就双方如何解除合同进行判决。

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