第25章 违约责任

　　第175条　责任前提：本部分所述内容为对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，考虑到买受人在购买房屋时可能承担的巨大风险，如出卖人不能满足合同中某条款规定的义务，出卖人除承担某条款中规定的违约责任外，还应承担本部分中规定的其它责任，以使买受人的权利得到充分的尊重与保护。

　　【解释】这里单独用一个独立的部分来写违约责任，其实很多内容已经在每条之后立即写了。在开始起草这份合同时，违约责任全部集中到一起，但是后来我发现一个问题，就是在谈判中，有的消费者因为看不懂或者不会谈判，就把“违约责任”全部去掉。这样使204合同成为一个空架子，所以我总结了他们失败的经验，在每个重要的条款后面写上违约责任，然后再集中写一次。类似于“有卖有送”，对于我来说不过是多写几百个字，对于部分消费者来说可能影响到他一生的幸福，何乐而不为呢？

 

　　第176条　责任种类：买受人有权选择适用下列一种或几种责任，向出卖人主张权利：

　　(1)双倍定金：出卖人向买受人支付相当于双倍定金的价款；

　　(2)日违约金：出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金；

　　(3)全部损失：出卖人应当根据本合同列明的内容，赔偿买受人的全部损失；

　　【解释】违约责任的设计是合同设计中一个比较复杂的内容，我的设计内容也不是很丰富，主要原因是我想大多数人对这种设计并不理解和接受。我想在未来的时间内，会有越来越多的人对违约责任的设计产生兴趣。责任方式的多样化，不仅有利于消费者获得赔偿，而且也会因为降低了违约方的退出成本，使合同的履行变得简洁。

 

　　第177条　违约事项：考虑到买受人为购买房屋所承担的巨大风险，如果出卖人不能如实履行义务，将给买受人造成无法弥补之损失，为此出卖人承诺，当出现如下情况时视为出卖人对买受人的欺诈，买受人有权要求获得相当于总房屋价款双倍的违约赔偿：

　　(1)土地权利瑕疵：指出卖人未根据土地出让(划拨)合同付清土地出让金或其它相关价款，致使买受人在合同签订后一年之内无法取得《国有土地使用权证》的；

　　(2)房屋权利瑕疵：指出卖人在交付房屋后一年之内不能根据国内现行法律取得房屋所有权的合法证书；或者出卖人未经买受人书面同意，就房屋与其他买受人签订合同致使买受人无法获得房屋所有权；

　　(3)房屋质量瑕疵：指房屋不能获得有关机构做出的质量优良的等级评价；

　　(4)影响采光瑕疵：指房屋在采光方面不能保证全部南向窗户(接受阳光一方)最低每日6小时的满窗日照；

　　(5)社区设施瑕疵：指出卖人提供的社区设施不能符合普通消费者根据发布的广告所产生的预期设想；

　　(6)担保欺诈：是指出卖人未经买受人书面同意，将房屋抵押给抵押权人；或者在与买受人签订买卖合同之前，已经将房屋抵押给其他抵押权人。

　　【解释】消费者受到欺诈的事情天天在重复上演，各界对双倍赔偿的理论已经讨论N遍了，但是至今没有一个明确的法律规定说消费者在购买商品房遇到欺诈时可以获得赔偿。我总想全国2984位人大代表中，难道就没有人受到过欺诈吗？或者他们就没有亲戚朋友因此而向他们反映？难道他们有什么智慧足以使自己免于受到欺诈？如果有的话他们是否可以传授给全国人民？或者他们根本不需要购买房屋？如果是这样，什么人不需要购买房屋？他们能够代表我们这些人吗？这样想下去的话，可能会让人产生诸多不平的想法。所以我认为本届人大会议的5年中，虽然每年只开15天会议，但是我本人想一定要在此做些什么事情，让悲剧越来越少。

 

　　第178条　部分赔偿：考虑到房屋的构成因素较为复杂，可能会出现重要部件或者条款出现欺诈，虽然未必导致买受人退房，但仍然会对买受人的生活造成影响，因此出卖人承诺，当出现以下情况时，将根据不能实现部分的价格向买受人支付至少双倍的赔偿金：

　　(1)设备品牌变更：指室内外设备未经买受人书面同意的变更；

　　(2)建筑施工变更：指建筑材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更；

　　(3)装修品质变更：指装修材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更；

　　【解释】我自己到现在也没有购买房屋，之所以如此大概有三个原因：第一，我想房屋价格会降的，而且会大降，因为随着农业人口的城市化进程，会有越来越多的闲置农村土地被用做土地开发。第二，我理想中的住宅应当是四合院，最好就是一般的两进院，父母住正房，我住东厢，西厢做书房，中间是葡萄架，白天可以纳凉，晚上可以观月，现在在北京可不是有钱就能做到这一点，更何况我还没有什么钱。第三，我对欺诈的感觉，如果我购买了房屋，天天住在其中，想到自己支付了高额的房款，又看到质量不合人意，自己可能会很不舒服；购房带来的痛苦可能会超过带来的幸福，比较一下还是暂时放弃为好。

　　所以我也不想因为别人欺诈获得赔偿，更不想在有准备的情况下去接受别人的欺诈，所以最好的方法就是暂不买房；婚可以结、孩子可以要、律师继续做，38年都过来了，还差这几年吗？

 

　　第179条　赔偿数额：

　　(1)不退房赔偿：如买受人不退房，则有权要求出卖人支付一倍房款的赔偿金；

　　(2)退房赔偿：买受人要求退房，出卖人将支付两倍的房款做为对欺诈的赔偿；

　　(3)房款计算：当发生约定的违约事项时，出卖人应当返还买受人已经支付的全部款项(包括银行贷款及公积金贷款)；

　　(4)选择适用：当出卖人发生违约时，在确定责任时如果发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付；如不能一并支付，则买受人有权进行选择。

　　(5)最低赔偿金：买受人无论是否退房，均可就部分欺诈内容要求出卖人承诺双倍赔偿的责任，但是单项最低赔偿金不低于10000元。例如虽然出卖人提供的房屋门窗质量不符合合同约定，虽然门窗单位价值仅为1000元，双倍赔偿金为2000元，但买受人有权就门窗提出10000元的赔偿请求，买受人应当给付。

 

　　第180条　真实保证：考虑到出卖人提供的各项证据和资料的真实性对买受人有较大影响，如有相反证据足以说明其与事实不符，则出卖人向买受人支付总房价百分之一的违约金。

　　【解释】信息的重要性来源于它的真实性。谎言可以杀人，原因就在于它使正常人变成了瞎子。我不能让谁去与政府谈判，但是我想可以让消费者学会与开发商谈判，所有的谈判都要建立在信息真实的基础上才行。这里就有一个技巧，如果消费者发现了五证都是假的，那么根据此条怎么样来进行诉讼呢？我想比较好的方法就是分开诉讼，每次就诉一条，这样五证就有可能至少获得房价5％的赔偿了，而且这种赔偿既不影响居住也不影响退房。

 

　　第181条　选择权利：买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利，一部分权利的实现并不表明买受人放弃其它权利，除非买受人书面同意不适用选择条款。

解释】随着时代的发展，诉讼已经越来越成为一项技术了，这种技术的核心就是要保持机会的均衡：让原告有机会陈述自己的全部要求、让被告有机会反驳对方的要求、让法官有机会听清楚双方的理由。诉讼已经成为一项如何保证公平的技术了，之所以如此还有一个成本的原因，就是如何让当事人的诉讼成本降到最低，如何减少诉讼中可能出现的不可预测的风险。多年的诉讼经验让我体会到，凡事从简从易，所以有些案件力争说服当事人分开。

 

　　第182条　预期违约：考虑到房屋建设施工过程及交付时间的长期性，而此间发生的种种违约行为可能足以影响最后的房屋质量，出卖人承诺买受人有权在全部履行过程中及时行使其合同权利，不必等到房屋交付后再行使合同约定的权利，包括获得赔偿、要求出卖人变更合同、解除合同、撤销合同等。

　　【解释】经常有消费者来问我，开发商有很多违约的事情，想诉讼又担心人少力量弱，同时也想看别人怎么做的，是否需要等一等？我一般需要解释两个问题：第一，目前的诉讼是人越多力量越弱，大家组织不起来，容易被开发商各个击破；第二．如果＊家一起诉讼，开发商一般会全力应对，提高了难度，即使是赢得了判决上的胜利，执行过程中很容易导致开发商破产。所以最好的方法就是只要发现了问题，就及时解决，不需要等待其他人，在这种专业问题上，人的数量并不会提高决策的质量，反倒会使本来清醒的人变得糊涂了。所以我建议消费者，有的问题当然应当等一等，有的则需要立即就办！

 

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