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【编者按】： 关于个人销售住房环节会牵涉到各种名目的税、费，到底有哪些？如何申报、如何缴纳是很多买房、卖房人关心的问题，结合南京当地有关的政策法规，归纳如下：
1、房产交易应由哪方办理地税纳税申报?
房产交易的地税税款申报缴纳以转让方(售出方)为纳税义务人，在办理产权过户前，转让方应持《地税联系单》，凭本人身份证明在地税申报窗口按照规定申报纳税，并开具《销售不动产发票》。如本人因故不能到场，可以委托他人代办申报纳税。
受托人应持委托人的《授权委托书》、纳税人身份证明、本人身份证明等，按照规定申报纳税。
申报纳税是每个纳税义务人应尽的法定义务，申报内容必须做到真实、诚信、有效，如果纳税人以弄虚作假行为而少缴税，税务机关将追究当事人的相关法律责任。
2、现行“普通住宅”的标准是什么?
(1)住宅建筑面积144平方米(含144)以下
(2)容积率(＝建筑面积?土地面积)在1.0(含1.0)以上
同时满足以上两个条件为“普通住宅”，否则为“非普通住宅”。
3、购房时间如何确认?
(1)按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按“孰先”原则确认。
(2)按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按“孰先”原则确认。
(3)继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
(4)非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。
4、“计税价格”如何确认?
按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按“孰高”原则予以确认。(由税务机关评估确认)
5、个人销售住房会涉及那些税种?
营业税及附加：(5.55％)
含：营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加费
印花税（暂免）、土地增值税（暂免）
个人所得税有两种征收方式：
查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票
个人所得税＝(计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用)*20%
核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，
个人所得税＝计税价格*1%
6、有关营业税的规定(普通住房)
购房时间超过5年(含5年)，免征营业税及附加。
购房时间不满5年。
营业税及附加=(计税价格－购房价格)*5.55％(外籍个人5.05％)
其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
7、有关营业税的规定(非普通住房)
(1)购房时间超过5年(含5年)。
营业税及附加=(计税价格－购房价格)*5.55％(外籍个人5.05％)
(2)购房时间不满5年。
营业税及附加=(计税价格)*5.55％(外籍个人5.05％)
其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。
8、个人所得税有什么优惠政策？如何办理？
(1)优惠政策一：个人转让购买五年以上，并且是家庭唯一自有住房，可以免征个人所得税。须由本人提供家庭成员户口簿、身份证明、婚姻情况证明等，并填写《家庭唯一住房承诺书》，经审核后办理。
(2)优惠政策二：个人转让住房，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税减免优惠。
即：购房价格>＝售房价格 减免额＝应纳税额
购房价格<售房价格 减免额＝应纳税额*(购房价格-售房价格)
须出示本人已购房《房屋产权证》、购房发票、购房《契税完税证》、购房契约等相关资料，经审核后办理。 (如果购房人与售房人为夫妻关系，须出示婚姻关系证明)
当场不能提交上述资料的，先以个人所得税保证金缴纳，待相关资料具备后，在华侨路35号三楼窗口申请办理保证金退还手续。
9、查验征收方式中房屋原值如何确认?应准备哪资料?
房屋原值包括：房屋购(建)价值和缴纳的契税(不包含物业维修基金)。按下列资料确认：
商品房：购房《发票》、购房《契税完税证》。
自建住房：建造费用《发票》及建造和取得产权时实际交纳的相关税费《完税证》。
经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：实际支付的房价《发票》及相关税费《完税证》，以及按规定交纳的《土地出让金收据》。
已购公有住房：《南京市公有住房购房契约》，实际支付的房款《收据》。
拆迁安置住房：《房屋拆迁补偿安置协议》，交纳的相关税费《完税证》。
10、查验征收方式中相关税费如何确认?应准备什么审核资料?
“相关税费”是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费、印花税、土地增值税等税金和省政府允许收取的相关基金，须提供《完税证》和缴纳基金的凭据。
10、查验征收方式中合理费用如何确认?应准备什么审核资料?
答：合理费用包括以下费用：
住房装修费：纳税人须提供实际支付装修费用的税务统一发票和装修合同，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明和《借款合同》据实扣除。
手续费、公证费：凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
谢瑛律师，江苏东恒律师事务所律师，中国法学研究会会员。联系电话：13913837195
