［案情概述］　　外贸实业公司建设的集资房清苑住宅小区因环境优美

［案情概述］

　　外贸实业公司建设的集资房清苑住宅小区因环境优美，房价低廉，颇受购房者青睐，很快成为抢购对象。刘小姐在熟人的介绍下，有幸与市外贸实业有限公司签订了一份房屋买卖合同，约定：外贸公司开发的清苑住宅小区清岚阁第二层210单元卖给刘小姐，该单元面积170平方米，单价800元/平方米，总房款13.6万元。签订该合同当天刘小姐即向外贸实业公司交定金2万元和房款3万元整。当刘小姐筹集到了全部的购房款，按合同约定时间向外贸实业公司交纳购房款时，外贸实业公司告知刘小姐房子已卖给了张局长，若要房子，李科长买的集资房可以转让给她，但每套要加1万元，否则外贸实业公司愿意退还刘小姐已交5万元。刘小姐闻讯大怒，起诉到法院，以外贸实业公司欺诈为由要求按双罚原则由外贸实业公司赔偿定金和预付购房款共10万元。

［争议观点］

　　对本案的处理有两种意见，一是认为刘小姐与外贸实业公司签订协议有效，外贸公司违约将房屋另卖他人，应当按最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，判决外贸实业公司双倍赔偿；另一种意见认为，刘小姐与外贸实业公司签订协议无效，刘小姐只能要求返还已交的5万元定金和购房款。合同是否有效，为争议焦点。

［王律师解析］

　　王律师同意第二种观点，刘小姐与外贸实业公司签订协议无效。分析时必须注意，本案买卖合同的卖方不是房地产开发公司，其合同的标的物是集资房。根据《城市房地产经营管理条例》的有关规定，经营房地产必须取得房地产开发资格。而依我国有关经济适用住房建设制度，集资房属经济适用住房范围，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建设，按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。结合本案情况，由于外贸实业公司不具备房地产开发资质，又是以划拨土地进行集资建房，所以其进行的售房行为是违反法律的禁止性规定的，因此其与刘小姐所签的买卖合同无效。进一步说，刘小姐即使接受了外贸实业公司的建议擅自转买李科长的集资房也还是无效的。既然合同无效，那么合同约定的定金条款也是无效的，当然也就不能双倍返还了。另外，集资房不是商品房，集资房买卖合同不适用最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，对于卖方欺诈导致合同无效的，也不能按该司法解释规定进行双倍赔偿判决。现实生活中，许多单位违反国家政策，擅自进行房地产开发，这类房屋又违规进入市场，严重地扰乱了房地产交易秩序。王律师提醒大家，购买集资房的权利是没有法律保障的，在买卖时不可不慎。