因受“新国十条”新政的影响，北京市民李军无法贷到第三套房款，在与卖房人协商未果的情况下，他只好向法院起诉请求解除合同，最终获得胜诉。
　　在这起看似简单的合同解除案件的背后，是情事变更原则在历经了17年的争论之后被“正式入法”。在此背景下，此案的意义就显得重大

　　法治周末记者 陈霄 法治周末实习生 李羚 发自北京

　　北京市民李军(化名)赢了北京首例受房贷新政影响诉请解除合同的案件。

　　他的官司很简单，因受“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)的影响，李军贷不上第三套房款，无法履行合同。

　　于是，他向北京市海淀区法院提起了诉讼，请求解除合同。这是北京首例受房贷新政影响诉请解除合同的案件。

　　在国务院遏制房价过快上涨的“新国十条”出台3个月后，北京市海淀区法院审结了此案。

　　拿到胜诉判决的购房人李军，对于事后学界对这起案件适用情事变更原则判决的研究兴趣，无意去了解，对他而言，因为国家政策变动而使他没法继续履行合同，“本来就不该承担违约责任，判决还是公正的”。

　　“运用了什么法学原则不重要，重要的是结果。”李军说。

　　签订合同后遇上“新国十条”

　　以北、上、广、深为代表，突然收紧的地方房贷政策，瞬间使大量购房人被排除在预期放贷对象之外，随之涌现出蔚为壮观的“退房潮”

　　李军当初选择家里的第三套住房时，颇费了一番功夫，对地理位置、配套和价格均做了通盘考虑，最终在西三环与西四环之间选定了一套房子，“五百多万元的房价款毕竟不是小数目”，李军签订合同当天付了15万元的定金。

　　“五百多万元的全款付不起”，李军拟向银行贷款200万元。

　　不料，在贷款合同订立4天后，“新国十条”就出台了。

　　第二条“坚决抑制不合理住房需求”中明确规定，“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。

　　李军没能赶上北京市第三套房贷的“末班车”。

　　仅仅在“新国十条”出来后半个月，反应迅速的北京市政府就制定发布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确要求商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

　　依据这份最新通知，已经拥有两套房产的李军无法从商业银行中贷到款；而依照购房合同的约定，李军面临违约的风险。

　　与房主协商解约未果，李军无奈起诉到海淀区法院，这便是“北京首例房贷新政下诉请解除购房合同”的由来。

　　实际上，这并不是北京的个案，当然更不是全国的个例。

　　继国十条之后，房价居高不下的一线城市紧跟出台配套的细化措施，以北、上、广、深为代表，突然收紧的地方房贷政策，瞬间使大量购房人被排除在预期放贷对象之外，随之涌现出蔚为壮观的“退房潮”。

　　5月，北京市崇文区法院也受理了一起因房贷新政要求解除合同的案件，在京学习的刘女士因不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，银行拒绝向其发放贷款。8月，北京市房山区法院也受理了一起类似李军案情的案件，仍在审理中。

　　同样在5月，厦门市工商部门数据显示，因房贷新政产生的房屋买卖纠纷急剧上升。

　　一位从外地到厦门打工的李姓购房者，在订立合同并交付定金后，因房贷新政中对异地购房的限制，“来厦门工作不到一年，提交不出一年的社保缴纳凭证而没法办理按揭贷款”，承担违约责任又“觉得很冤”，与开发商协商不成，最终只好向工商部门投诉。

　　因房贷新政而无法贷款最终承担违约责任的购房者同样存在。南京一名购房者因第二套房首付由三成提高到五成而没有能力履行合同，协商退房不成，最终解除合同时不仅定金没有退回，还交了几万元违约金。

　　这名购房者颇为不解：“明明是因为国家新政策出台我才退房，凭什么损失让我承担？”

　　情事变更原则首次登台

　　对于将情事变更原则用于李军案的判决，接受《法治周末》记者采访的学者多表示“判决得当”，用得其所。但也有学者质疑，对于国际通行的将政策变动作为情事变更的一种典型情况，在中国是否应当更为谨慎

　　伴随政策骤变而来的法律问题，为去年5月刚刚以司法解释形式“入法”的情事变更原则提供了首次闪亮登台的机会。此前，这一原则的立与不立，在中国法律学界和实务界争论了几十年。

　　李军最终如愿地解除了合同，拿回了所有定金。

　　案件的主审法官曹力认为，李军签订购房合同后北京市出台房贷新政，贷款无法发放并不是他自身的原因造成，“属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化”，是他在订立合同时没有办法预见的，“要求他继续履行合同明显不公平”。

　　情事变更，依据通说，是指在合同有效成立后，因当事人不可预见的事情(或者不可归责于任何一方当事人的原因)发生，若继续维持合同对当事人显失公平时，允许变更合同内容或者解除合同。

　　虽然判决中自始至终没有出现“情事变更”字眼，但这丝毫不影响理论实务界对合同法这一著名原则的解读。

　　判决书中提及，依法订立的合同本该严格遵守，但“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的”，应当事人申请，“法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除”。

　　这段话，关注合同立法的人都清楚，源于2009年5月13日起施行的最高法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》。

　　案件判决中的这段表述，完整体现于《合同法解释二》第二十六条，学界千呼万唤的情事变更原则，在我国的正式入法(严格来说司法解释也不算正式入法，或者应说是“能够被法院名正言顺地作为判决依据”)，整整经历了17年。

　　对于将情事变更原则用于李军案的判决，接受《法治周末》记者采访的学者多表示“判决得当”，用得其所。但也有学者质疑，对于国际通行的将政策变动作为情事变更的一种典型情况，在中国是否应当更为谨慎。

　　“国外法院采用情事变更原则判案非常少，因为政策不可能如此多变”。这种隐忧，不仅仅在学界少量存在，也有律师反问：“国家整天说要调控房价，买房人也不是完全不能预见的吧？”

　　■延伸阅读

　　适用情事变更原则须慎重

　　对情事变更原则入法的谨慎，源于最基本的法理与常识———依法订立的契约应当严守，不能随意变更乃至解除。

　　但在英美法和大陆法国家都相继规定了相应制度、甚至连中国自己加入的《国际货物销售合同公约》中都规定了情事变更原则之后，这一原则在我国迟迟没有确立。

　　据当时参与立法的学者介绍，从1993年就着手制定的合同法，在第三次专家建议稿和人大法工委公布的征求意见草案稿中，都规定了情事变更原则，但随后上会讨论通过时已被删除。

　　后来全国人大法律委员会《关于合同法草案审议结果的报告》中专列说明不规定情事变更原则的理由，即三个“难以”———情事变更难以科学定义，与商业风险的界限难以划清，法院执行时难以操作，“在合同法中作出规定条件尚不成熟”。

　　多数学者认为，合同法颁行10年后情事变更原则最终得以在司法解释中确立，很大程度上是拜2008年的金融危机所赐。金融危机爆发后，许多企业的货物价格和资金链受到影响，合同纠纷大幅度增加，“司法裁判中争议很大”。

　　《合同法解释二》的主要起草者、最高法院法学研究所副所长曹守晔认可这种看法：“(解释的出台是)应对金融危机的重大举措”。

　　但立法者对情事变更原则的谨慎态度一如十几年前。最高法院在《合同法解释二》出台后专门下发过关于正确适用这一解释的通知，其中明确要求各级法院对二十六条的情事变更原则“务必正确理解、慎重适用”———“如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。

　　这与当年合同法草案所持的谨慎态度高度一致，只是当年更为严格———“法院适用情势变更原则须经最高人民法院核准”。

　　这固然与当初反对情事变更入法者的担心有关，他们认为个别法官会滥用权力影响合同效力，甚至助长地方保护主义；但立法者显然有更为深远的忧虑，曹守晔称这种严格的审核程序除了保证慎用之外，更是为了“最大限度地避免对交易安全和市场秩序造成大的冲击”。

　　在房价顽强地冒中国百姓之大不韪持续上涨之后，中央及地方政府终于出手，房贷新政下的退房潮涌现，情事变更原则在入法一年之后，终于有了用武之地。

　　不难想见，率先审结京城首例房贷新政诉请解约案的海淀区法院，呈现给公众的判决，并非是法官个人裁断的全部体现，北京市高级法院的首肯，无疑为其后北京地区同类案件的解决，树立了难以相左的标杆。

　　来源：法治周末