“物业服务不到位，楼道的灯不亮、电梯门坏了没有人修，怎能心甘情愿交物业费?”、“我买了房但一直没去住，为什么要交物业管理费?”……又到收缴下半年物管费的时节，一边是业主对于自家物业的诸多抱怨，一边是物管收取物业费的艰难。

清官难断家务事，物业纠纷是业主与物业之间不可回避的问题，不过根据《南京市物业收费管理实施办法》相关规定，业主、使用人自办理入住或使用手续之日起，应按物业管理合同(协议)的约定交纳物业管理公共服务费。

既然不能拒交物业费，那么业主在什么情况下可以少交物业费呢?笔者在调查中获悉，如果存在“连续六个月空置”、“物业不作为”、“配套不到位”这三种条件，则在交物业费时可以享受一定的折扣。

连续六个月空置，此外小区配套不到位、物业不作为也可以少交

----连续六个月空置 可打七折

市民金女士原来住在桥北某小区，今年年初在市区买了一套新房改善居住。于是自从4月搬家之后，桥北的房子就一直空着，短期内也不想出售，最近收到物业的短信，要交下半年的物业费，金女士想问，他们这套没人住的房子还需要交费吗?

解答：根据最高人民法院《物权法》中的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，“物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

现实生活中有的业主以未享受物业服务企业已提供的服务，比如业主提出其因出国而未享受服务;或者无需接受相关物业服务，比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等提出抗辩，认为可以不交物业费，这是不行的。“选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。”因此，金女士的房子虽然空置但还是得按时交纳物业费。

不过，《南京市前期物业管理合同》规定，“购房业主房屋连续六个月以上空置的，需要在物管公司进行书面备案，并且按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。”所以，金女士的物业费可以适当打个折扣。

----配套不到位 可少交15%-30%

河西某小区一期交付不久，二期还在建设，小区的监控设施要等二期交付后才能使用，有不少业主在网上表示，“既然这样，物业费还要全额交吗?”事实上，不少分期交付的小区都有同样问题，因为后期尚未建设好，所以先期交付的绿化是临时的、监控是空白的、车库和幼儿园都没交付，所以有的业主就提出是否可以不交物业费。

解答：南京市物管办工作人员介绍，针对以上情况，南京市房管局出台的《前期物业服务合同》中早就有规定，“因开发商分期开发、分批交付使用等原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主可按低于合同约定收费标准15%-30%交纳物业服务费，差额部分由开发商承担。”

该人士解释说，所谓“配套交付未到位”指的是“小区的房子虽然交付了，但水电气、景观、停车位是临时的，道路还没修好，主要指那些影响业主正常生活的配套，视交付程度来决定具体打折幅度。”

该人士提醒，关于配套交付不到位打折的情况还要注意以下两点，第一，必须是《前期物业合同》，如果小区已更换过物业，那么小区配套是否影响业主生活、物业费是否打折，还要看新物业的合同当中有无这条规定;第二，究竟能打多少折扣，其实在交房之前，开发商和前期物业都已经协商好了，在业主拿房签订《前期物业合同》的时候，该合同上就应该有明确说明。

----物业不作为 举证到位可以打折

龙江某小区的业主洪女士说到小区的物业就来气：“我们的一楼租给了一家大型的火锅店，搞得楼上的人家都是乌烟瘴气的。物业也不管，还默认了这个行为。而且楼下防盗门坏了好多天也不修、业主乱扔的垃圾也不及时清理，要是不整改，今年的物业费我是不想交了。”

解答：案例中的洪女士打算以物业的失职为由不交物业费，这个在司法上也是有过先例的。有物业将欠费的业主告上法庭要求补缴物业费，结果业主拿出了小区服务不到位的种种证据，结果法院判决：业主只需缴纳部分物业费，剩下的由物业自己买单。像这种情况的关键在于举证，如果举证充分，物业费肯定能打折，因为物业和业主双方都是权利义务主体，但是若想完全不交并不现实。

关于举证的一些经验：首先，材料最好经过公证，比如对小区卫生问题、破损地面的维修、小区保安等物业的基本物业服务不到位，如果有公证处的公证录音或图片最好;第二，和本小区无关的第三人的举证，比如自家的亲朋好友的感受，法院也会觉得可信度增加;第三，平时自己收集的一般材料，可以拍照留证，不同业主都能够提供出来物业服务不到位的相关材料，法院会重视这些材料并且鉴别其真实性。