当前，农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷逐步增多，仅笔者所在法院审理的此类案件就占房屋买卖纠纷案件的60%。该院对此类案件的特点、成因进行了分析，并提出对策建议。
 
案件特点：
 
合同名为安置实为买卖。虽然合同名称为“某某项目安置合同”，但合同的条款则只涉及安置房的买卖，不涉及安置内容。
 
交易房屋一般不具有权属证明。绝大多数买方作为被拆迁人，其身份因土地被征用而变化为城镇居民。但拆迁安置小区的土地性质却并未改变，所以其出售的拆迁安置房应获得城镇产权还是乡镇产权还没有定论。
 
此类案件矛盾尖锐。因商品房价格增长过快，购房者基于价格优势纷纷购买安置房。加之开发商许诺办理“国有土地使用权证”，因此购房者一般不愿选择退房，而要求开发商履约。
 
涉稳群体性纠纷案件较多。此类案件涉及利益主体广泛且争议的标的基本一致，众多分散的购买人为了增强其维权的力量而联合起来，极易形成群体性诉讼，严重地影响社会的稳定。
 
原因分析：
 
制度机制诱因。农村私有房屋交易是城乡一体化进程迅速推进的大背景下产生的。相关部门监管不力，农村集体经济组织相对涣散是造成此类纠纷不断增多的制度诱因，而国有土地市场价格的持续上扬，房屋拆迁补偿等利益的驱动是引起此类案件猛增的直接原因。
 
当事人法律意识淡薄。由于当事人法律意识淡薄，加之农村安置类房屋本身的特殊性，一些不符合上市条件的拆迁安置房在当事人之间私下交易，一旦不能领取或暂时不能领取房产证时易发生纠纷。
 
房产公司盲目许诺。开发商为吸引购房者，在合同中明确注明：开发商在房屋交付使用后一定期限内，按规定为购房人办理“村镇房屋产权”，同时办理“国有土地使用权证”。但在实践中，开发商很难兑现此项诺言，导致违约产生纠纷。
 
对策建议：
 
加大法律法规宣传力度。通过在房屋拆迁现场及拆迁安置小区进行以案释法、风险提示等方式进行法律宣传，提高购房者的法律意识和风险意识，力争从源头上减少纠纷的发生。
 
政府职能部门应加强监管。政府相关管理部门应规范拆迁安置房买卖，营造规范、诚信、健康的房产交易市场环境。相关部门应加强对房地产开发公司、房产中介公司的规范化管理，不断提高业务素质和职业道德。同时，对房产公司因利益驱动而盲目允诺等行为要加大监管力度。
 
构建多元化纠纷解决机制。由于此类涉及的法律关系复杂，各种利益交织，矛盾突出，且历史遗留问题繁多。且潜在当事人众多，易引发不稳定因素。因此必须协调多方力量来构建多元化的纠纷解决机制，以切实保障农民、集体等的合法权益。
 
妥善发挥司法保障职能。要加强释明，积极做好疏导和调解工作，最大限度地在立案审查阶段促成当事人和解。在尊重历史、立足现实、坚持立法宗旨的前提下，综合考虑纠纷双方的主体身份、争议房屋的类型特点，认真权衡当事人、集体、社会等各方的利益，对不同类型的纠纷作不同的处理。
 
 
 
 
   作者单位：宿迁市宿豫区人民法院  作者：徐敏俐