在讼争房屋尚未登记，未产生物权效力的情况下，依据什么来确定买受人对房屋享有的份额？

【案情】
 
原告曹某、被告卢某恋爱期间于2009年10月11日，作为共同买受人与扬州某置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于扬州市邗江区的商品房一套，总价为39万余元，同日对合同进行备案。双方在购买房屋时因使用了被告持有的VIP购房卡，享受了一定的优惠。讼争房屋的全部房款（包括首付款和银行按揭贷款）均由原告一人实际出资和负责办理。为避免争议，原、被告双方曾于2009年10月5日签署了一份备忘录，主要内容为：双方现正处于恋爱期，因VIP卡原因以两人名义签订购房合同，购房预缴款5万元由原告一人付清，后续房屋贷款也由原告一人单独负责偿还，领取房产证时原则只登记原告曹亚男一人名字，如原告同意，被告可象征性持百分之一的份额。2010年12月27日，已经具备交付使用条件，扬州某有限公司书面通知双方办理入户手续，为实现产权登记原告将银行贷款清偿完毕，并要求被告至登记部门协助其将房屋登记在原告一人名下，遭被告拒绝，后原告委托律师发函给被告亦未果，故形成本案诉讼。

【点评】
    出资人对购房出资形成的债权关系与不动产权利人对房屋享有所有权所形成的物权关系系两种不同性质的法律关系。原告与被告共同与开发商签订房屋买卖合同，并不等于两人就对所购房屋共同享有所有权。讼争房屋尚未登记，未产生物权效力，原、被告双方作为合同买受人与房屋出卖人之间系债权债务法律关系，故应该根据各自对房屋的出资情况确定其享有系争房屋的份额。本案中，原告作为房屋买受人之一，出资了全部首付款，并对房屋贷款相关费用进行了清偿，也就是原告一人实际履行了涉案房屋买卖合同项下买受人的全部义务，故其也理应享有合同项下买受人的所有权利。被告作为房屋买卖合同的买受人之一，并未实际出资任何房款（虽其持有的VIP卡在购房中确享受了一定数额的优惠，但此种优惠需以实际出资购买房屋为前提），也就是被告未实际履行买卖合同项下买受人的付款义务。根据权利义务相一致原则，原告一人实际履行了购房合同的全部义务，理应享有合同项下的全部权利。而被告并未履行合同中的义务，也就不应当享有合同项下的权利。
   另外，本案中，原告、被告在签订房屋买卖合同之前，已经签订了一份备忘录，并进行了明确约定，购房款全部由原告一人负担，领取房产证时只登记原告一个人的名字，该备忘录具有民事协议的性质，系双方自由处分其民事权利的真实意思表示，且不违反法律规定，应予以确认，这也从另一个方面印证了因被告必须加入到购房合同方可使用被告的VIP购房卡并享受购房优惠，但被告已经预料到所购房屋为原告所有的法律后果。
  商品房属于大额交易商品，在确认其所有权时要慎重，除了以商品房购房合同作为确权的依据外，还应结合合同的实际履行情况、购房款的支付、交税记录、当事人约定等当事人的真实意思表示情况，结合案情综合考虑。在房屋买卖中，欲取得房屋所有权须支付一定的购房卡。在双方均出资的情况下，要结合双方的出资情况，按照双方的出资比例确认其享有房屋所有权的份额。

   作者单位：扬州市邗江区人民法院