关于房屋租赁合同法律疑难问题探讨（一）

              ——房屋租赁合同的效力

作者/谢瑛律师/江苏钟山明镜律师事务所

关于房屋租赁合同纠纷中合同效力的问题是实践中经常面临的问题，房屋租赁合同效力的认定存在诸多疑难问题，如未经消防验收的房屋租赁合同的效力该如何认定？竣工验收不合格房屋租赁合同无效吗？未经出租人同意转租合同，出租人是否可主张无效？等等，本文对房屋租赁合同效力的影响因素从七个方面进行梳理和总结，以供同行参考。

一、违反法律、行政法规

《民法典》F153规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。此处的强制性规定是指效力性强制规定，如果难以直接判断是否属于效力性强制规定时，可从是否损害国家和社会公共利益、是否有违公序良俗等方面来综合判断房屋租赁合同的效力。

二、违法建筑

建筑物认定为违法建筑的，房屋租赁合同无效。根据最高院租赁合同的司法解释的规定，违法建筑分三类：一是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；二是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；三是租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

但标的物为违法建筑的房屋租赁合同的效力是可以补正的，即在一审法庭辩论终结前取得相关手续或经主管部门批准建设或延长临时建筑使用期限的应当认定有效。

实践中还有的租赁房屋只有部分系违法建筑，这种情况如并不影响整体合同效力的，应当认定租赁合同部分无效；如租赁房屋的主体部分或者主要功能部分系违法建筑的，应当认定租赁合同无效。

三、消防验收

未经消防验收，房租租赁合同是否有效？根据2003年最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函[2003]民一他字第11号，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题区分三种情况，其中对于按《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，认为应当认定租赁合同无效。

2009年最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

2013年《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》第63项对《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》宣布废止，废止的原因即为与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突。

从以上复函及司法解释的脉络来看，消防验收问题已经不再成为合同无效的理由，只有租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的情形才会成为合同无效的理由。

四、竣工验收

未经竣工验收的房屋租赁合同效力，早期的观点都是认为未经竣工验收是违反建筑法的，应当认定无效。但按照最高院租赁合同的司法解释的规定来看，租赁房屋只有在具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的情形，才会影响到合同效力。竣工验收合格往往是判断租赁物质量是否合格的标准之一，并非是房屋使用条件强制性的认定标准。实践中如果未经竣工验收合格的房屋危及承租人安全或健康，比如不符合消防安全标准而未经竣工验收合格，此并非认定合同无效。结合民法典F731，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。可见承租人即使明知房屋未经竣工验收，可以主张随时解除合同，合同仍然是有效的。

五、登记备案

未经备案的房租租赁合同是否无效？民法典F706规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。本条也是整部《民法典》中唯一直接明确登记备案不影响合同效力的条文，故如果法律、行政法规中未明确规定未登记备案的合同不生效，则应当认为民事合同仅因未登记备案不影响合同效力。但实践中还需注意，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，应当从其约定。如当事人一方已经履行主要义务，对方已经接受的则不受约定生效条件的限制。

   

 六、房屋权属

（1）事实上取得房屋所有权

事实取得物权根据民法典规定有以下几类：（一）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。（二）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。（三）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。事实取得房屋所有权的房屋租赁合同是有效的。

（2）未取得房屋所有权（无权处分）

根据民法典F597，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。从实践中的情况看，无权处分不影响合同效力已经成为主流认识。该条规定并不意味着其适用范围仅限于出卖人无权处分的买卖合同。对于出租他人之物、以他人之物设定权利负担（抵押、质押）等无权处分行为，可以根据民法典F646，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定进行类推适用。举重以明轻，显然没有取得房屋所有权的房屋租赁合同是有效的。

（3）转租（无权处分）

1、转租中涉及无权处分主要有以下二种情况：一、转租期限超过原租赁合同，超过部分是否有效？二、未经出租人同意转租的房屋租赁合同是否有效？

2、民法典F716：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从《民法典》租赁合同的其他规定看，仅在该716条第2款规定了承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，对转租合同的法律效力，依旧没有给出直接而明确的规定。

3、最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释2009年F15：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。F16：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

民法典F717：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。F718：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

对比可见，根据2009司法解释规定，转租期限超过原合同期限的，出租人就可主张超出期限部分的转租合同无效；只要出租人不知道或者在知道后6个月内提出异议，就可以请求认定转租合同无效。而民法典则删除了该规定，2009年司法解释相当于将合同效力的认定权交给了合同关系外第三人的主观意愿。出租人是否知情，举证责任在承租人或者次承租人，如举证不能，则转租合同的效力将由出租人决定。

4、从《民法典》删除《合同法》第51条规定，并在第597条规定了未取得出卖物处分权的买卖合同并非无效合同的情况下，前述司法解释中关于未经出租人同意的转租合同效力的规定，不能当然继续作为否认转租合同效力的法律依据。

承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转租合同的效力并不因此受到影响。只是未经出租人同意的转租合同有效，只是对出租人不具有法律拘束力。

    七、租赁期限

根据民法典F705，租赁期限最长不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。简单理解就是租赁期限超过二十年的超过部分无效，租赁合同中，如果只是租赁期限超过20年，不存在其他导致合同无效的事由，则只是自合同生效之日起超过20年的部分不对双方当事人产生效力。也就是说，20年的租赁期限届满时，出租人有权要求承租人返还租赁物，如果承租人继续使用租赁物，出租人有权提出异议。同时承租人也有权不再交纳租金并退还租赁物。如超过20年租赁期限当事人继续保持租赁关系的，此时应视为为不定期租赁，双方的权利义务关系仍然可适用原租赁合同，而不是超过20年租赁期限的合同超过20年部分的仍然有效。

　

  以上一些关于房屋租赁合同效力的有关疑难问题浅析，在实践中房屋租赁合同效力仍存在很多值得关注探讨的问题，比如群租房屋、改变租赁物用途、在建房屋、划拨地等等房屋租赁合同效力的问题。