——黄某诉胡某房屋买卖合同纠纷案[1]

 

作者：王晓辉

房屋转让，风波渐起

 

委托人黄某在杭州某房地产咨询代理有限公司的参与下与胡某签订房屋转让合同一份。胡某将某小区6幢1单元401室房屋一套转让给黄某，双方就转让价格、付款方式、交房方式及违约责任等内容进行了约定。协议签订后，黄某按照合同的要求支付了全部购房款，办理了产权过户手续，取得房屋所有权证。同时，胡某将401室房屋的钥匙交给黄某。

之后，黄某一直要求胡某交付502号储藏室，胡某拒绝交付并一直占有和使用。黄某多次和胡某就交付储藏室一事进行交涉，但未果。

 

针锋相对，焦点凸现

于是，黄某委托我们向法院提起诉讼，要求判令胡某腾空6幢1单元401室所附属的502储藏室并将该储藏室交付给黄某等诉讼请求。为此，原告方提交了房屋转让合同、不动产专用发票、房屋所有权证以及胡某拒不交付储藏室的证据。

被告方胡某辩称，原告方诉称的储藏室是401室房屋的附属物并应随之一并转让的观点缺乏事实和法律依据。并指出，储藏室不是附属物，被告对此仅仅拥有使用权，无权将该储藏室的所有权转给原告。原、被告也未在房屋转让合同中对该储藏室的使用权作出约定，因此原告无权要求被告交付502号储藏室给原告。为证明其主张，被告方提供了储藏室使用合约和收据各一份，以证明储藏室是被告从房地产开发商处单独租赁并已一次性支付了储藏室的全部使用费4613元的事实。

很明显，双方争议的焦点在于该储藏室是否为附属物？

 

对方之盾，为我之矛

针对被告方提交的证据，原告方在庭审质证中提出，储藏室使用合约在说明本案胡某在取得该储藏室使用权时支付了一定的费用的同时，也证明了该储藏室是依附6幢1单元401室的。第一，该合约是使用合约，并且是一次性租断的，这说明该储藏室没有独立的所有权；第二，乙方支付的是使用权费，取得的是储藏室的使用权，这说明该储藏室不能单独出售；第三，从该储藏室的功用来看，是为了方便6幢1单元401室业主储物、停放车辆，具有完善主物的功能；第四，依照合约第三条，其使用期限也是依附于主物的；第五，从使用权费数额来看，一间12.57平方米的储藏室，使用期限70年，一共才4613元也表明其在业主购买房屋的条件下象征性地收取；第六，从“收据”的“款项内容”的称谓上看，该储藏室是“6—1—401储藏室”的。

 

先破后立，“得寸进尺”

为了进一步说明该储藏室是附属物的观点，我们还从以下几个方面进行了阐述：

首先， 6幢1单元楼下的10个储藏室是与该单元的10套房屋相匹配。而且，这些储藏室是按住户产权情况分配给大家的，其没有土地使用证，亦无产权证，不具有法律上的独立性。

其次，从储藏室的功能上讲，该储藏室的功能系完善房屋的使用价值，亦不具有使用上的独立性。胡某提供的证据“储藏室使用合约”也明确说明是“为了方便乙方（6幢1单元401室业主）储物、停放车辆，甲方（房地产开发商）提供一间储藏室”的。

再次，从储藏室的用电情况来看储藏室也是依附于业主的房屋。根据了解，储藏室的电路都是从各个业主的房屋里牵进的，其电费也是由各个业主支付的。

综上，我们认为，该储藏室不是法律上独立的物，而是6幢1单元401室房屋的附属物。而原、胡某双方在签订房屋转让合同中对“随该房一并转让的附属设备、设施”并没有作出特别约定，因此，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题〉的意见（试行）》第８７条“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”的规定，附属于该房屋的储藏室应随房屋的转移而转移。因此，在双方对本案讼争的502号储藏室的归属未作约定的情况下，作为附属物的502号储藏市亦随之转让给黄某黄君绸。

 

回避焦点，武断判决

然而，一审法院却不知是抓不住问题的关键还是有意回避这个焦点，在没有任何事实、法律和理论依据的情况下，“本院认为”第一句话中，开门见山，本案诉争的“储藏室是作为一个独立物”由某某公司出租给对方使用。一笔代过，简单明了！对我们提出的焦点问题熟视无睹。并特别申明某某公司与某甲之间签订的“房屋买卖合同中并没有约定将储藏室作为一个附属物一起出卖”，某甲与某乙签订的“房屋转让合同中也没有对该储藏室的转让作出约定”，故某乙只能取得房屋的所有权，无权要求某甲交付储藏室。并据此驳回了上诉人的诉讼请求。

 

不服原判，坚决上诉

针对原审判决，胡某坚决不服，并继续委托我们提起上诉。为此，我们结合一审全部过程和原审判决进行了认真的研究，认为原判的上述认定，不仅在事实认定上有误，而且在适用法律上也明显错误，并且重申了关于该储藏室系附属物的观点。

第一，原判认定与事实不符，适用法律错误。

1．原判在没有任何依据的情况下认为“502号储藏室是作为一个独立物”，与事实不符，与法理相悖。在一审庭审及代理词中，原告方明确提出，本案的关键在于该储藏室是否是附属物，这也正是本案争议的焦点。但可惜的是，原判仅仅根据“储藏室使用合约”就“显示”502号储藏室是作为一个独立物。原判这样一笔带过的做法实在是太武断，也是根本站不住脚的，顾此失彼，自相矛盾。

首先，根据“储藏室使用合约”根本就不能得出该储藏室是独立物。相反，在一审代理词中，我们正是通过该合约印证了我们的观点，即该储藏室属附属物。在同一份证据的证明对象上存在根本分歧的情况下，原判如此开门见山，简单明了，是不是太武断了？！

其次，既然原判认为该储藏室是独立物，那么该独立物的所有权者是谁？按照原判的意思，被上诉人是从房地产开发商处租来的，只取得使用权，那所有权是不是可以认为是房地产开发商的呢？如果是这样，不仅与大势相违背，而且与一审法院的既有判决相矛盾。

再者，既然认定该储藏室是独立物并由房地产开发商出租给胡某使用，且在“储藏室使用合约”中约定“本储藏室使用期限与乙方（即被上诉人）所购房屋使用期限相同”也就是70年，但合同法第二百一十四条明确规定，租赁期限不得超过二十年。原判却认为“储藏室使用合约”符合证据的真实性、关联性、合法性，岂不是顾此失彼？！

上诉人认为，原判在没有任何依据的情况下，直接就认为502号储藏室是一个独立物，是掩盖矛盾，回避焦点。

2．原判认为“胡某与房地产开发商之间所签订的关于401室房屋的买卖合同中并没有约定将502号储藏室作为一个附属物一起出卖给胡某”，实属空穴来风，也是对“附属物”的曲解

首先，本案一审中双方都没有提交“被上诉人与浙江兴财公司之间所签订的关于401室房屋的买卖合同”。原判作出如此判断的依据何在？是主观臆断，还是空穴来风？

其次，该储藏室是否为附属物或者说附属物的属性并不是由当事人来约定。附属物是个法律概念，其有相应的法律特征，并不是当事人想约定就可以约定的，也不是当事人约定得了的。原判中“买卖合同中并没有约定将502号储藏室作为一个附属物一起出卖给被上诉人”的陈述本身就说明其对“附属物”的理解是错误的。

3．原判认为“在房屋买卖合同中没有约定将502号储藏室作为一个附属物一起出卖（转让）”，是对“附属物”的曲解，与法律规定相违背

我们注意到，原、胡某双方在签订房屋转让合同中对“随该房一并转让的附属设备、设施”并没有作出特别约定，因此，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题〉的意见（试行）》第８７条“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”的规定，在没有特别约定的情况下，附属于该房屋的储藏室应随房屋的转移而转移。

也就是说，只要明确储藏室是否为附属物，就可以根据合同有无特别约定就可以解决附属物的归属问题。但原判却以在转让合同中没有明确约定为由就认为上诉人无权要求被上诉人交付该储藏物，是对法律规定的误解。

二、502号储藏室系依附于401室的附属物与法理相吻合，有理论依据，并有相应的证据印证

第一，该小区6幢1单元楼下的10个储藏室是建在房屋下面的架空层上，并与该单元的10套房屋相匹配。而且，这些储藏室是按住户产权情况供业主选择和开发商签订使用合同的。这些储藏室既没有土地使用证，也没有产权证，不具有法律上的独立性。

第二，从储藏室的功能上讲，该储藏室的功能系完善房屋的使用价值，亦不具有使用上的独立性。而且胡某提供的证据“储藏室使用合约”也明确说明“为了方便乙方（600栋1单元401室业主胡某）储物、停放车辆，甲方（某房地产发展公司）提供一间储藏室”的。

第三，从储藏室的用电情况来看储藏室也是依附于业主的房屋。根据了解，储藏室的电路都是从各个业主的房屋里牵进的，其电费也是由各个业主支付的。

第四，从取得该储藏室使用权的前提和基础来看，其具有一定的依附性。储藏室的使用权是基于买受该物业而取得。在庭审中，胡某代理人一再强调该储藏室是单独从开发商处租得，但是单独租赁并不能说明该储藏室是法律上的独立物。需要特别指出的是，这些储藏室既没有土地使用证，也没有产权证，不具有法律上的独立性，是不能作为一个独立物而对外出租。相反，其是作为物业的附属物出租给业主的。换句话讲，如果不是该物业的业主是不可能租得到该储藏室的。当初被上诉人租得该储藏室也是基于其买受该储藏室上面的物业。既然被上诉人现在已经不再是该物业的业主，其凭什么还拥有该储藏室呢？而且储藏室的使用期限也是依附于物业。

第五，从土地使用权费的分担来看，储藏室的土地成本分摊到物业由业主承担。根据房地产核价的规则，土地成本是由可销售建筑面积承担的，根据《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》的第九条的规定，储藏室并没有计入到公摊面积。而储藏室又是离不开土地的，其土地成本势必被业主分摊。这也说明了储藏室比较便宜的原因。而所交纳的使用权费实际上是开发商的建设成本。因此，黄某在受让该物业时就已经承担了该储藏室的部分成本。

而被告提交的证据也印证了502号储藏室系附属物的观点。这在质证过程中也有说明。

因此，本案所诉争的502号储藏室是依附于401室，不具有法律上的独立性，属附属物。其既没有土地使用证，也没有产权证；取得该储藏室使用权是基于买受该物业为前提；从功能上讲，该储藏室是为了完善业主房屋的使用价值，不具有使用上的独立性；并且该储藏室是一次性租断的，其使用期限是依附于主物的。原判在没有任何依据的情况下认为“502号储藏室是作为一个独立物”，与事实不符，与法理相悖。而且，原判认为该储藏室是否为附属物是由合同当事人来约定，这是对“附属物”的曲解。此外，虽然在房屋买卖合同中没有对该储藏室的转让作出约定，但根据法律规定，作为附属物的502号储藏室应随主物同时转让。对本来是附属物的储藏室，原判以在转让合同中没有约定为由就认为上诉人无权要求被上诉人交付该储藏物，更是对法律规定的误解。

针对黄某的上诉，胡某辩称，原审判决认定事实清楚，双方之间就争议的房子进行了约定，但对储藏室没有进行交易的约定，所以双方在完成了房子交付之后，储藏室可以作为另外进行交易的房屋，其关系就和车库一样，没有产权但是可以独立交易。

 

明辨是非，法理归真

二审法院根据有效的证据，对原审判决认定的事实予以确认。同时认定本案诉争的储藏室位于该小区6幢1单元的架空层，从1单元门进入，1单元内共有10套住宅，每套住宅有对应的储藏室。该类储藏室不计算在小区的建筑面积内、不能办理产权证，并非独立的房屋；其是为供1单元的住户储物、停放自行车的配套设施。尽管胡某是通过与房地产开发商签订使用合约、支付使用权费的方式取得该储藏室的，但储藏室的性质是由规划设计决定的，其取得储藏室的方式并不能改变储藏室作为住宅附属物的性质；并且，从使用合约的内容可知，胡某取得该储藏室是其6幢1单元401室业主的身份密切相关的，这也说明了储藏室是特定住宅的附属物。

在黄某、胡某双方在签订房屋转让合同中对“随该房一并转让的附属设备、设施”并没有作出特别约定的情况下，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题〉的意见（试行）》第８７条“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”的规定，胡某仍负有将该房屋的储藏室交付给黄某的合同义务。据此，二审依法改判，胡某限期将该储藏室腾空并交付给黄某。

 

高兴之余，疑虑尚存

至此，该案我们取得胜诉。但是，疑虑或者某种不安依然萦绕着我。从整个案件的一审二审经过来看，实际上对事实的认定并没有根本的变化或者不同，但是判决的结果却大相径庭甚至恰恰相反。我觉得，这其中最关键是对法律、法理的理解和认知问题，或者说法律适用问题。