案情简介: 2005年5月，张某与济南郊区某村村委会开发办公室签订房屋买卖合同，单价为1200元，比商品房价位低很多。张某考虑到房子比较便宜，便一次性付款96000元购买了一套90平方的住宅。村委会2005年12月将房屋交付了张某，并承诺1年内办理房产证。但事后，张某才知道该房屋不可能办理房产证，因为村委会根本就不具备商品房开发的资格条件。于是，张某将村委会起诉到法院。但法院经过审理查明，所谓的村委会开发办公室是村里几个人成立的，所收取的资金根本未进入村委会的帐户。村委会答辩将其作为作为诉讼主体不适当。在这种情况下，购房者的权益很难得到维护。购房者如果选择保留该房产，将面临无法办理房产证的无奈境况；而购房者如果选择退房，其所缴纳的购房款将有可能无法得到返还，违约赔偿更是难以实现。

    律师提示：只有具有房地产开发资质的房地产公司开发的项目并且五证齐全，才能顺利办理房产证。而不适格的主体，例如村委会、非房地产开发单位是不能对外销售商品房的。 购房者在决定购房之前进行专业而细致的审查和咨询就显得尤为必要。

    一、首先，购房者要审查开发商的营业执照，在审查过程中应当注意以下问题：

 1、该项目的开发者是否为经过登记注册的房地产开发公司，是否有工商行政管理部门颁发的营业执照。

2、审查营业执照的营业范围是否包括商品房开发和销售的内容。

3、审查营业执照的年检情况，是否每年通过年检。如未通过年检，则可能预示着开发商的经营状况出现了问题。对此，购房者应当引起足够的重视。

     二、其次，要审查开发商是否有建设行政部门颁发的资质证书。 目前， 房地产开发企业共有五级资质等级。按规定，各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营，不得越级承担开发业务。对于开发商未取得资质等级或超出资质等级开发的商品房，购房者在决定购买之前一定要慎重。

所以，购房者在签订商品房买卖合同之前，应当对开发商的开发资质进行严格而细致的审查，这是购房者在购买房产之前所做的关键的第一步工作。因为，如果没有开发商主体的适格，其他的一切权利也就无从谈起。